قسمت هایی از ساختمان که به عنوان قسمت های اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچیک از مالکین نیز قید نشده و در صورت مجلس تفکیکی هم به عنوان قسمت مشترک بدان اشاره نشده است در هر حال از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می گردد.

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9309970213400520 مورخ 1393/6/29 صادره از شعبه 182 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه م.ح. با وکالت ع.و. به خواسته اعلام بطلان قرارداد مورخه 1391/8/2 به شماره 5071004813847 راجع به یک باب پاسیو واقع در طبقه همکف و استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری اشعار دارد مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن می باشد. زیرا که اولا: مقنن در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها با قید کلمه «بطور کلی» قاعده ای را برای تشخیص قسمتهای مشترک از قسمتهای اختصاصی ساختمان بیان می کند و سپس با آوردن کلمه«مگر» آن قاعده و اصل کلی را تخصیص و به شرح زیر مستثنی می کند: «... مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد». بنابراین مستفاد از ماده قانونی مرقوم چنانچه قسمتهایی از ساختمان که بعنوان قسمتهای اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچیک از مالکین نیز قید نشده باشد و در صورتمجلس تفکیکی هم بعنوان قسمت مشترک بدان اشاره نشده باشد در هر حال از قسمتهای مشترک ساختمان محسوب می گردد. بنابراین به لحاظ اینکه در دوسیه مطمح نظر در صورتمجلس تفکیکی اشاره ای به پاسیو نشده و در سند مالکیت مفروزی تجدیدنظرخواه هم به پاسیو اشاره نشده است؛ لهذا پاسیو بنظر دادگاه جزء قسمتهای مشترک محسوب می گردد. ثانیا: با تشخیص پاسیو بنظر دادگاه جزو مشترکات ساختمان عملا مقررات حاکم بر املاک مشاعی نسبت به آن استقرار یافته هر چند که در قسمتهای اختصاصی تجدیدنظرخواه واقع گردیده و مشارالیه از آن استفاده می کند. ثالثا: با توجه به مقررات املاک مشاعی هر یک از مالکین در جزءجزء قسمتهای مشاعی شریک بوده و هیچیک از مالکین نمی تواند مبادرت به فروش قسمت مشاعی بدون اذن سایر شرکاء نماید. از این رو اقدام تجدیدنظرخواندگان مبنی بر فروش پاسیو به شرح مبایعه نامه مدرکیه برخلاف مقررات موضوعه و فضولی می باشد و با عدم تنفیذ سایر ساکنین محکوم به بطلان می باشد و بایع باید ثمن ماخوذه را نسبت به قسمت مشاعی(پاسیو) به خریدار مسترد نماید. رابعا خرید و فروش قسمتهای مشاعی مطابق قانون تملک آپارتمانها ممنوع بوده و بنابر تصریح ماده 348 از قانون مدنی خرید و فروش چیزی که قانونا ممنوع است باطل می باشد. از این رو دادنامه با قبول لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه حکم بر بطلان قرارداد شماره 5071004813847 مورخ 1391/8/2 راجع به قسمت پاسیو ساختمان و محکومیت تجدیدنظرخواندگان به استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله طبق تعرفه کانون وکلای دادگستری در حق تجدیدنظرخواه صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و قطعی است.
رییس و مستشار شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
امانی شلمزاری - کریمی