در عقد بیع غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر در مواردی عشر قیمت است و فراتر از این مشمول غبن افحش می شود و با شرط سقوط خیار غبن فاحش غبن افحش ساقط نمی شود.

در تاریخ 14/2/92 ع.ق. علیه ف. و پ.ط. در دادگستری شهربابک اقامه دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ معامله مورخ 9/12/90 و الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال پلاک ثبتی ؟؟اصلی واقع در صحرای اجکوییه مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال با احتساب خسارات قانونی را کرده و در توضیح خواسته خود اظهار داشته که پلاک ثبتی اصلی مرقوم واقع در بخش 46 یزد را به مبلغ صد و سی وپنج میلیون تومان به ف.ط. فروخته ام در حالی که قیمت واقعی آن دویست و بیست وپنج میلیون تومان بوده کمتر از بیست وچهار ساعت متوجه شدم که بیش از یک دوم ثمن معامله متضرر شده ام بلافاصله با او تماس و در حضور شهود آن را اعلام کردم ولی او فورا ملک را بنام برادرزاده اش خوانده ردیف دوم انتقال داد درخواست جلب نظر کارشناس و فسخ معامله و الزام خوانده دوم به انتقال سند را دارد چون غبن فاحش بلکه افحش است آنچه که ساقط شده خیار غبن است و برای اثبات ادعا تصویر قرارداد عادی مورخ 9/12/90 و اظهارنامه شماره 1345 ـ 28/12/90 و نظریه کارشناسی را پیوست دادخواست خودکرده است ع.م. به وکالت از خواهان و ف.ع. و غ.ر. به وکالت از ف.ط. وارد دعوی شده اند شعبه اول دادگاه عمومی شهر بابک وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت کرده است و در تاریخ 29/6/91 با حضور وکلای طرفین تشکیل جلسه داده است وکیل خواهان طی لایحه ای اظهار داشته در این معامله به موکل ضرر خورده است و برخلاف قاعده لاضرر است و قیمت فروش باقیمت واقعی تفاوت فاحش دارد. موکل هنگام فروش از قیمت واقعی بی اطلاع بوده است ولی خریدار کارمند شهرداری از قیمت اطلاع داشته است و به همین خاطر اسقاط خیار غبن را در قولنامه گنجانیده است موکل به قیمت غیرواقعی قصد فروش نداشته است و اسقاط خیار غبن هم در ضررهای متعارف است نه زیان فاحش لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ آن می شود وکیل خوانده دفاع کرده است که قرارداد با آزادی اراده منعقد و خیارات اسقاط و حتی خیار غبن فاحش و خواهان به همه شرایط آگاه بوده است و اگر قرار باشد در هر معامله شرایط درج و به آن عمل نشود معاملات دچار تزلزل می شود نه تنها قرارداد بین طرفین قطعا منعقدشده بلکه وکالت در انتقال هم به موکل داده است. لذا درخواست رد دعوی خواهان می شود. پ.ط. اظهار داشته من طرف دعوی نمی باشم معامله بین ف. و خواهان صورت گرفته است. وکالت نامه رسمی شماره 36090 ـ 9/12/90 دفتر اسناد رسمی شماره.. . شهر بابک هم پیوست پرونده گردیده و طی آن ع.ق. وکالت ضمن عقد خارج لازم و بلا عزل به ف.ط. درباره پلاک ثبتی ؟؟؟اصلی بخش 46 یزد وکالت تام الاختیار داده است دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه 9109973433100536 ـ 29/6/91 پس از نقل خلاصه ادعا و مدافعات خوانده با استدلال به اینکه طرفین کافه خیارات را در قرارداد از خود ساقط نموده اند دعوی فروشنده برای فسخ را قابل پذیرش ندانسته و مستندا به مواد 10 ـ 183 ـ 219 ـ 220 ـ 448 ـ 457 قانون مدنی و مواد 515 ـ 198ـ 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی حقی خواهان را از حیث فسخ معامله صادر کرده است و در مورد خوانده دیگر پ.ط. با توجه به انتقال ملک به او به طور رسمی دعوی را قابل استماع ندانسته و قرار عدم استماع صادر کرده است و به همین لحاظ دعوی الزام را متوجه خوانده اول تلقی ننموده و قرار رد آن را صادر نموده است. پس از ابلاغ رای و انقضاء موعد تجدیدنظرخواهی وکیل خواهان از آن فرجام خواهی کرده است. اعتراضات فرجامی وی خلاصه تکرارمطالبی است که در مرحله بدوی ایراد و در لایحه ای خود به تفصیل آورده و قبلا درج شد و مجددا به ضرر فاحش وارد به موکل و معامله او از روی بی اطلاعی و به بصیرت و کارشناس بودن فرجام خوانده استناد کرده است و اضافه کرده است که موکل قصد و اراده فروش ملک به قیمت غیر واقعی نداشته است بعدا متوجه غبن شده و به استناد آن اقدام به فسخ معامله کرده است اسقاط خیار غبن هم در مورد ضررهای متعارف بوده است نه غیرمتعارف در حالی که در این معامله ضرر هنگفت به وی واردشده است و قیمت واقعی ملک در زمان معامله هم توسط کارشناس تعیین و پیوست دادخواست است. لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم شایسته کرده است. وکیل قبلی خوانده ف.ط. بدون تسلیم وکالت نامه تمبر شده لایحه ی تسلیم کرده که قانونا قابل ترتیب اثر نیست لیکن خود فرجام خوانده طی لایحه ی خلاصه اظهار داشته است که با توجه به قرارهای صادره رای قابل فرجام نیست قرارداد بیع و آن عقد لازم است شرایط قانونی در آن رعایت و کافه خیارات اسقاط گردیده است حتی خیار غبن فاحش و رسما وکالت در انتقال به من داده است. ادعای بی سوادی فروشنده مسموع نیست چون بدوا از طریق انتشار آگهی محلی ملک را به فروش گذاشته است و خود در محل کار من همراه فرزند ارشدش که عضو نظام مهندسی است ملک را با قیمت عادله فروخته است وجه قبل از تنظیم وکالت نامه به حساب او واریزشده اگر ناراضی بود وکالت نامه تنظیم نمی کرد قبل از من چندین نفر به او مراجعه و قیمت کمتر داده بودند و من به قیمت بالاتر خریدم چون در شهر بابک قیمت اراضی روزانه در حال تغییر است اکثر فروشندگان پس از چند روز نادم می شوند با توجه به اسقاط خیارات و انتقال رسمی و قطعی آن دعوی مردود است. درخواست ابرام دادنامه صادره می شود از سوی پ.ط. لایحه ای واصل نشده است پس از انجام تبادل لوایح پرونده برای رسیدگی به دیوان کشور ارسال و رسیدگی به آن در دستور کار این شعبه قرارگرفته است و لوایح طرفین در جلسه شور قرایت می شود.
هییت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرایت گزارش عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد:

تصریح به خیار غبن در متن عقد منحصر به مرتبه ی از آن است که به آن مقید شده است و در صورت تحقق بیش از آن خارج از شرط سقوط است. به علاوه در تمام مراتب غبن ملاک در هر مرتبه از آن عرف در زمان معامله و اوضاع واحوال حاکم بر آن است و آن با رسیدگی قضایی معلوم می شود در متن قرارداد عادی مورخ 9/12/90 تصریح به سقوط غبن فاحش شده است. فرجام خواه مدعی است که غبن افحش است. مصداقی از غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر بعضا عشر قیمت صدق می کند. فرجام خواه برای اثبات ادعا به نظر کارشناس استناد کرده است که در آن نظر به تاریخ 24/12/90 قیمت ملک مورد معامله 2/259/400/000 ریال تعیین گردیده که در صورت صحت آن غبن افحش به اعلی مراتبه است و آن را با اظهارنامه به اطلاع فرجام خوانده رسانده است. علی هذا دادگاه باید به صحت وسقم ادعای فرجام خواه و دلایل آن در مورد تحقق غبن افحش رسیدگی کند و در آن دستور مواد 417 و 418 و 419 قانون مدنی و موازین فقهی را که مبین مواد فوق الذکر است مدنظر قرار دهد لذا رسیدگی ناقص است مستندا به بند 5 ماده 371 و ماده 396 قانون مدنی دادنامه ی صادره به علت نقص رسیدگی نقض و رسیدگی بعدی با رعایت بندهای الف مواد 401 و 405 قانون مرقوم به دادگاه صادرکننده رای تفویض می گردد.
رییس شعبه 3 دیوان عالی کشور ـ مستشار
غفارپورـ شاملو