در یک قرارداد بیع شرط شده است در صورتی که هر یک از طرفین از معامله منصرف شود باید مبلغ پنجاه میلیون ریال به طرف مقابل پرداخت کند. آثار و ضمانت اجرای چنین شرطی چیست؟

نشست قضایی (*1) مدنی: چنان چه دادرس دادگاه از مفاد و مدلول عقد احراز کند که مراد از شرط تعیین انصراف از معامله با توجه به کیفیت قرارداد مبایعه تعدد مطلوب بوده و شرط مقید در مبایعه نامه در واقع وجه التزام عدم حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی است و با توجه به اصل لزوم قراردادها طرفین به نحو ملزمی ملتزم به اجرای قرارداد شده اند و تا تاریخ تنظیم سند رسمی اعمال خیار شرط ننموده اند حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت مطالبه وجه التزام تخلف از حضور در دفتر اسناد رسمی با احراز تحقق شرایط آن حکم محکومیت متخلف به نحو مقتضی صادر خواهد شد. مطابق عرف حاکم بر قراردادها چنین شروطی از لوازم عرفی معامله موضوع ماده 225 قانون مدنی است که با توجه به قصد و نیت طرفین معمولا برای استحکام معامله می باشد و قید چنین شروطی از مصادیق خیار شرط موضوع ماده 399 قانون مدنی نمی باشد زیرا علی الاصول خیار شرط ناظر به این است که در مدت معینی برای خریدار یا فروشنده یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد نه این که اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد باشد.

نظر اول: آنچه در اعمال حقوقی ملاک تصمیم گیری است قصد و رضای معامل یا متعاملین است و مطابق قاعده «العقود تابعه للقصود» باید قصد طرفین معامله از درج چنین شرط یا قیدی را احراز کرد. با توجه به این که درج چنین جمله ای در ضمن معامله مسلما از نظر طرفین قرارداد دارای آثار حقوقی است و منظور آنها نیز صرف نظر از تثبیت و استحکام معامله ایجاد حق فسخ برای هر کدام از طرفین برای مدت نامحدود نیست و با توجه به این که حق انصراف و عدول از معامله یی را که ضمن عقد طرفین بر آن توافق کرده اند نمی توان بدون سببب قانونی از آنها سلب کرد چنین شرطی وفق قاعده «المومنون عند شروطهم» برای طرفین لازم الاتباع است لیکن در صورت نداشتن مهلت معین برای انصراف مدت شرط را باید منصرف و به مدت متعارف کرد زیرا نه قصد طرفین ایجاد حق فسخ به صورت نامحدود است و نه عرف و قانون حق فسخ برای مدت نامعلوم را می پذیرد (ماده 225 قانون مدنی )