رویه قضایی درخصوص رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به چه شکل است؟

در صورتی که رابطه استیجاری با تنظیم سند رسمی برقرار شده باشد تکلیف موضوع روشن است و با انقضای مدت اجاره و بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی او تخلیه عین مستاجره توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته پس از تسلیم تقاضای تخلیه صورت خواهد گرفت لکن در جایی که اجاره نامه عادی تنظیم گردیده با فرض این که قرارداد عادی اجاره با قید مدت در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شده باشد با انقضای مدت مقرر و به صرف تقدیم تقاضای تخلیه که باید با رعایت مقررات ماده 10 آیین نامه اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19/2/1378 هیات وزیران تنظیم شده باشد با صدور دستور تخلیه از جانب قاضی دادگاه مرجوع الیه (تقاضا باید در دفتر ثبت و توسط رییس حوزه قضایی به یکی از شعب دادگاه عمومی ارجاع شود) امر تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. در تسلیم چنین تقاضایی رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی ضروری است لکن وفق ماده 3 آیین نامه اجرایی باید تمبر هزینه دادرسی معادل هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی (پنج هزار ریال) به تقاضای خود الصاق و ابطال کند و بدیهی است صدور دستور تخلیه در این مورد در صورتی که اجاره نامه عادی وفق مقررات ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه 1376 تنظیم شده باشد قابلیت اعتراض ندارد لکن با لحاظ ماده 5 قانون مزبور چنان چه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و دادگاه پس از ثبوت ادعا به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می نماید. بدیهی است که در این مورد با توجه به ماده 16 آیین نامه اجرایی و این که حقوق ادعایی مستاجر پس از ثبوت مورد لحوق حکم قرار خواهد گرفت چنین شکایتی باید با تقدیم دادخواست و با رعایت تشریفات قانونی مربوط و پرداخت هزینه دادرسی صورت گیرد. در هر حال چنین شکایتی مانع اجرای دستور تخلیه نخواهد بود.

نظر به این که تخلیه عین مستاجره یک موضوع صرفا حقوقی است و از طرفی ممکن است موضوع مطروحه واجد شرایط قانون موجر و مستاجر سال 76 نباشد و لاجرم باید در مورد آن اظهارنظر کرد این درخواست باید پس از ابطال تمبر ثبت دفترکل و دفتر حقوقی شعبه مربوط گردیده و پس از احراز شرایط قانونی دستور تخلیه در مهلت قانونی صادر شود. در مورد قابل اعتراض بودن و یا نبودن درخواست چون در قانون به کلمه دستور اشاره شده است لذا دستور حکم و یا قرار محسوب نمی شود تا قابل اعتراض بودن یا نبودن آن متصور گردد. نکته دیگری که در آیین نامه اجرایی این قانون قابل توجه است ذکر عبارت فرم مخصوص است که در ماده 10 آمده است. در این باره باید گفت که هدف قانونگذار از تصویب قانون موجر و مستاجر سال 76 رسیدگی فوری و دور از تشریفات آیین دادرسی مدنی است و از این رو با توجه به ماده 3 قانون مزبور رسیدگی به تقاضای تخلیه به موجب این قانون نیازمند تقدیم دادخواست نیست. بنابراین ملزم نمودن متقاضی به تنظیم فرم مخصوص با هدف قانونگذار سازگار نمی باشد و از سوی دیگر تصویب آیین نامه جهت تسهیل در اجرای قانون بوده و نمی تواند با مفاد آن مغایرت داشته باشد همچنان که تاکنون برای این منظور فرم مخصوص از سوی قوه قضاییه یا وزارت دادگستری تهیه و تنظیم نگردیده است و رویه قضایی نیز التفاتی به آن نداشته است.

نظر به این که در قانون موجر و مستاجر سال 76 قـانـونـگـذارعنوان تقـاضـا را پیش بینی نموده و تخلیه را موکول به صدور دستور مقام معین نموده است و در واقع نوعی استثنا در رسیدگی است تقاضا می باید ثبت اداری شود.