مطابق قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود، اجاره دهنده را «موجر» و اجاره کننده را «مستاجر» و مورد اجاره را «عین مستاجره» گویند. همچنین مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد.
در اجاره ی اشیا مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است و مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین طرفین مقرر شده و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد محسوب است.
در صورتی که مستاجر پس از انقضاء مدت اجاره مورد اجاره را تحویل مالک ندهد یا اینکه پس از انقضاء مدت مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد آیا این عمل خیانت در امانت محسوب می شود یا خیر؟
نظر به اینکه مستاجر مالک منفعت عین مستاجره در مدت اجاره می باشد چنانچه پس از مضی مهلت اجاره صرفا خودداری نماید مرتکب تخلف از قرارداد شده و ملازمه ای با خیانت در امانت ندارد اما چنانچه پس از انقضاء مدت اقدام به انتقال منافع نماید به عنوان انتقال مال غیر قابل تعقیب خواهد بود.
مطابق ماده 9 قانون شورای حل اختلاف مصوب سال 94 قاضی شورا صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالی و منقول تا دویست میلیون ریال را دارد و این شامل مطالبه وجوه ناشی از عقود با موضوع اموال غیر منقول نیز می شود؛ لذا رسیدگی به دعاوی مطالبه اجاره بها یا ثمن مبیع تا حد نصاب مندرج در بند "الف" ماده 9 قانون مذکور نیز در صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف ( حسب مورد محل اقامت خوانده یا محل انعقاد یا اجرای قرارداد ) می باشد.
هرچند اقدام موجر در تخلیه مورد اجاره با توسل به زور و اجبار (قهری) و خلع ید مستاجر عرفا تصرف عدوانی محسوب می شود ولیکن با لحاظ شرایط مذکور در ماده 690 قانون تعزیرات مصوب 1375 که شاکی باید مالک عین یا منافع ملک مورد تصرف باشد و با فرض انقضای مدت اجاره مستاجر مالکیتی نسبت به منافع عین مستاجره ندارد؛ بنابراین فرض پرسش از شمول بزه تصرف عدوانی خارج است و حسب مورد و شرایط حاکم بر پرونده می تواند از مصادیق سایر بزه ها نظیر ورود به عنف به مسکن دیگری موضوع ماده 694 قانون تعزیرات یا تخریب عمدی موضوع ماده 677 این قانون باشد.
با توجه به اینکه ابراء از اسباب سقوط تعهدات است نه پرداخت دین بنابراین مستاجر در فرض سیوال حق مطالبه اجور ابراء شده را از موجر ندارد والا دارا شدن من غیرحق و ناروا محقق می شود.
طبق مواد 4 و 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 پس از اتمام مدت قرارداد اجاره و دریافت ودیعه از سوی مستاجر یا در قبال تودیع ودیعه در صندوق دادگستری مکلف به تخلیه عین مستاجره می باشد و در صورت ادعای داشتن حق عینی و.. . بر عین مستاجره باید به استناد مواد 17 و 18 آیین نامه قانون مذکور مبادرت به تقدیم دادخواست و طرح دعوای حقوقی نماید؛ لیکن مانع تخلیه نخواهد بود مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده با اخذ تامین مناسب قرار توقف عملیات اجرایی صادر نماید.
تحقق مسوولیت مدنی در فرض سوال مبتنی بر قواعد عمومی مسوولیت مدنی است؛ لذا در صورتی که به هر طریقی شخصی سبب محرومیت شخص دیگر از استفاده از منافع ملک خویش شده باشد؛ جبران خسارت اجاره بها نیز می تواند مورد حکم دادگاه قرار گیرد.
در فرض سوال آنچه مسلم است قرارداد دوم در صورت عدم تنفیذ اداره اوقاف باطل است و رابطه مستاجر اول (مالک اعیانی) و اداره اوقاف تابع شرایط قراردادی طرفین می باشد.
با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 که تصریح شده اجاره مشمول آن قانون تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و شرایط مقرر بین طرفین خواهد بود شرط داوری مقرر در عقد اجاره حاکم بر روابط طرفین است و با وجود شرط داوری دستور تخلیه نمی توان صادر کرد و منوط به طرح دعوی و مراجعه به داوری رسیدگی و صدور رای داوری است.
مطابق ماده 10 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 "بزه دیده" شخصی است که از وقوع جرم متحمل ضرر و زیان گردد و چنانچه تعقیب مرتکب را درخواست کند "شاکی" نامیده می شود؛ بنابراین در فرض سوال که موجر و مستاجر (هر دو) از وقوع جرم تصرف عدوانی متحمل زیان می گردند هر دو می توانند به استناد ماده 690 قانون مجازات اسلامی مصوب 1375 (تعزیرات) به اعتبار مالکیت عین یا منافع (حسب مورد) طرح شکایت کیفری علیه متصرف عدوانی نمایند؛ بدیهی است که در صدور حکم به رفع تصرف علیه متصرف ملک متنازع فیه مطابق قرارداد اجاره در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت.
خریدار قایم مقام قانونی موجر محسوب می گردد؛ لذا موجبی برای وجه کیفری وجود ندارد؛ نتیجتا نظریه اکثریت صحیح اعلام می شود.
حسب مقررات ماده 691 بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی قانونگذار در خصوص املاک فقط ورود با قهر و غلبه را جرم انگاری نموده است در حالیکه در ماده 694 قانون موصوف در خصوص منزل و مسکن ورود به عنف یا تهدید را جرم انگاری نموده است. هرچند که نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه از جمله نظریه شماره 402/7 مورخ 12/3/1381 ورود بدون کسب اجازه را از مصادیق ورود به عنف دانسته است و رویه قضایی نیز ورود بدون اجازه به منزل یا مسکن را از مصادیق ورود به عنف می داند؛ لیکن با توجه به معنای لغوی و عرفی قهر و غلبه محرز است که ورود بدون اجازه از مصادیق ورود به قهر و غلبه نمی باشد. تفسیر مضیق قوانین جزایی و نیز اصل اباحه اعمال نیز اقتضای محدود نمودن بزه در موارد قهر و غلبه را دارد. در فرض سوال با توجه به اینکه باغ شهری هرچند که منافع آن به صورت موقت به غیر اجاره داده شود از مصادیق ملک می باشد و مشتکی عنه صرفا بدون اجازه و بدون قهر و غلبه وارد ملک شده است و در زمان ورود ممانعتی به عمل نیامده است و با مفتوح بودن درب باغ و عدم پرسش از افرادی که به مهمانی آمده اند از حرمت حریم کاسته شده است؛ بنابراین وضعیت خاص ملک این پیام را دارد که اشخاص می توانند وارد ملک گردند. لذا رفتار ارتکابی جرم نمی باشد. در خصوص فرض دوم سوال حسب تبصره 5 قانون حمایت از آمران به معروف و ناهیان از منکر اماکنی که بدون تجسس در معرض دید عموم قرار می گیرند مانند قسمت های مشاع آپارتمانها هتل ها بیمارستان ها و نیز وسایل نقلیه مشمول حریم خصوصی نیست و بنابراین باغ شهری مکان عمومی محسوب می گردد.
در فرض سوال دعوی طرح شده قابلیت استماع و رسیدگی دارد در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد چون بنا به مستفاد از ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و طبق مقررات قانون مدنی تخلیه عین مستاجره فرع بر تایید یا اعلام فسخ قرارداد اجاره می باشد؛ لذا در صورت طرح دعوی تخلیه مورد اجاره ای که هنوز مدت آن منقضی نشده بدون اقامه دعوای فسخ قرارداد دعوای تخلیه قابلیت استماع ندارد.
در هر دو عقد اجاره و مزارعه چون مستاجر و عامل به نحو مشروع و قانونی در مدت عقد اجاره یا مزارعه حق تصرف در ملک و اراضی کشاورزی را دارا می باشند لذا در هر دو عقد در صورتی که از ناحیه شخص دیگر مورد تصرف قرار گیرد حق شکایت برای مستاجر و یا عامل حسب مورد وجود دارد.
با توجه به اینکه مقررات (شرایط و تشریفات و قواعد) مندرج در قانون موجر و مستاجر سال 1356 به ویژه مفاد ماده 30 قانون مذکور از قواعد آمره می باشد هرگونه توافق یا درج شرط خلاف آن در قرارداد اجاره از جمله شرط عدم تعدیل و افزایش اجاره بها لغو و بلااثر است و موجر بدون نیاز به طرح دعوی ابطال شرط مذکور می تواند درخواست تعدیل و افزایش اجاره بها تقدیم و حقوق مالی خود را استیفاء نماید.
مستنبط از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در قبال تخلیه و تحویل عین مستاجره موجر مکلف به استرداد ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه مندرج در قرارداد اجاره به مستاجر یا سپردن آن به دایره ی اجرا می باشد؛ اما در فرضی که مستاجر بدون صدور دستور تخلیه یا صدور اجراییه مورد اجاره را تخلیه و تحویل موجر نموده نمی تواند درخواست صدور اجراییه مبنی بر وصول مبلغ ودیعه نماید بلکه مطالبه آن مستلزم تقدیم دادخواست و مطالبه مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه به طرفیت موجر صدور حکم قطعی و در نهایت صدور اجراییه علیه موجر( محکوم علیه) می باشد.
عدم استماع دعوای احد از مالکین موجب سلب حقوق مالکانه و حق تمتع و استیفا از ملک خواهد شد. بنابراین درخواست فسخ و تخلیه عین مستاجره مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر سال 1356 توسط یکی از مالکین منع قانونی ندارد.
با توجه به این که برند تبلیغاتی مورد استفاده با حکم دادگاه برداشته شده است چنان چه در قرارداد اجاره به موضوع برند اشاره نشده باشد به طور قطع برداشته شدن آن تاثیری در روابط حقوقی طرفین ندارد و مادام که به موجب رای مرجع قضایی انحلال رابطه یا صحت فسخ عقد مورد اظهار نظر قضایی قرار نگرفته باشد پرداخت اجاره بها بر عهده مستاجر است. در شرایطی که استفاده از برند تبلیغاتی همراه با استیفای منافع جز ارکان رابطه حقوقی طرفین باشد و برداشتن برند تبلیغاتی به جهت تخلف یا قصور مستاجر نباشد رسیدگی به طرح ادعای فسخ قرارداد در مدت اجاره در حدود مقررات مواد 470 الی 481 قانون مدنی بلامانع به نظر می رسد.
با توجه به ماده 47 قانون ثبت که اشعار می دارد در نقاطی که اداره ثبت و اسناد و املاک و دفاتر اسناد فرعی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقول اجباری می باشد لذا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به موجب این مقرره و همچنین بعضی از قوانین دیگر مانند قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 قابلیت رسیدگی را دارند. در نتیجه نظر اتفاقی شهرستان بویین زهرا مورد تایید می باشد. بدیهی است در خصوص اموال منقول با توجه به فقدان نص صریح قانونی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اموال منقول قابل استماع نخواهد بود. لازم به ذکر است که قراردادهای موجر و مستاجر تابع قانون سال 1376 به لحاظ این که در این قانون تنظیم قرارداد دعاوی اجاره تجویز شده است مشمول حکم فوق نبوده و ماده 47 قانون ثبت در این خصوص نسبت به معاملات منافع غیرمنقول در ارتباط با قراردادهای تنظیمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 76 منسوخ محسوب می شود و الزامی به ثبت وجود ندارد.
نظر به این که در ماده 501 قانون مدنی آمده: «... اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود.» به این دلیل است که اجاره دارای مدت یک روزه یا یک ماهه یا یک ساله است. بنابراین در مانحن فیه که اجاره بها ماهیانه مبلغ سه میلیون ریال در نظر گرفته شده بود عقد اجاره دارای مدت یک ماهه است. به عبارت دیگر آنچه وارد قلمرو تراضی طرفین شده انعقاد عقد اجاره با مدت معین یک ماهه بوده و لذا چنین عقد اجاره ای در صورتی که سایر شرایط قانونی را داشته باشد می تواند مشمول روابط موجر و مستاجر سال 76 باشد.
در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر برابر شروط قرارداد حق فسخ دارد و مطالبه اجور معوقه مانع از اعمال این حق نخواهد شد.
چنـان چه مستاجـر (خوانـده) اقـرار به اجاره بهای معینی داشته و اختلاف در خصوص پرداخت یا عدم پرداخـت اجاره بها باشد و مالکیت محـل مناقشـه و نزاع نباشـد دادگاه می توانـد با رسیدگی به دعوا مطابق دلایل موجود در پرونده حکم مقتضی صادر نماید. لذا از این حیث نظر اکثریت تایید می گردد و در مانحن فیه احراز مالکیت موجر تکلیف دادگاه نمی باشد.
دعوای احد از ورثه به قایم مقامی موجر (مورث) در موضوع سوال قابل استماع می باشد و با احراز نیاز شخصی خواهان یاد شده صدور حکم تخلیه فاقد اشکال قانونی به نظر می رسد. در نهایت تحویل مستاجره پس از تخلیه با رعایت ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی به عمل خواهد آمد.
نظر به این که ملک مورد اجاره به موجب حکم قطعی تخریب و سپس ملک جدیدی احداث شده است تراضی سابق بر ملک جدید جاری نبوده و تبدیل تعهد نیز به عمل نیامده است؛ فلذا بر استدلال اکثریت اشکال وارد نبوده و مورد تایید است.
با توجه به لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358/11/17 شورای انقلاب اسلامی ایران که در جهت مصالح عامه تصویب شده و از طرفی در تبصره 4 ماده 5 قانون مذکور ترتیب اقدام نسبت به املاک موقوفه واقع در طرح مشخص گردیده است لذا برای اعمال قانون نیاز به مراجعه به مواد قانون مدنی در موارد جواز تبدیل وقف وجود ندارد کما این که از مجموع مواد قانونی مربوط به وقف این نتیجه حاصل می شود که تاسیس وقف نیز در همین جهت می باشد. بنابراین با اعلام نیاز سازمان های ذی ربط ضمن این که ارجاع تبصره مذکور به اظهارنظر سازمان اوقاف تفاوتی در وقف خاص و عام را حاصل نمی کند با اظهارنظر مرجع مزبور امکان خرید و یا اجاره حسب مورد نسبت به مال وقفی مذکور حاصل شده و مجاز خواهد بود. در نتیجه نظرات ابرازی تایید نمی شود.
همان طور که در ماده 1 قانون اوقاف آمده است اداره اوقاف نسبت به موقوفات عام و به منظور حفظ و بقای موقوفه و عمل به وقف مطابق نظر واقف وظایفی داشته و همواره در این مورد موظف و مسیول است. لیکن در موقوفات خاص اختیار اداره موقوفه برعهده متولی بوده و اداره اوقاف دخالتی نمی کند مگر این که ثابت شود متولی برخلاف غبطه و مصلحت موقوفه اعمالی انجام می دهد که برای بقای موقوفه مضر و عمل برخلاف نظر واقف باشد که در این جا اداره اوقاف در موقوفه خاص هم موظف به دخالت بوده و بر حسب مورد اقدام قانونی را معمول خواهد کرد.
حسب ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 و مواد 16 و 17 آیین نامه قانون مذکور دستور تخلیه صادر می شود و دستور قابل اعتراض نیست. چنان چه مستاجر مدعی حقی از جمله تمدید مدت اجاره باشد باید طی دادخواستی طرح دعوا نماید. در نتیجه ادعای حق از ناحیه مستاجر موجب توقف عملیات اجرایی (تخلیه عین مستاجره) نمی باشد و ادعای تمدید اجاره به صورت شفاهی نیز از جمله موارد مقید در ماده 17 آیین نامه مذکور است که باید از ناحیه مستاجر طرح دعوا به عمل آید. دادگاه رسیدگی کننده در صورت مدلل بودن ادعای شاکی پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می کند.
شروط صحیح بوده و خللی به عقد وارد نمی کند؛ یعنی هم شرط صحیح است و هم عقد چرا که هیچ یک از شروط براساس مواد 10 232 233 و 234 قانون مدنی دارای مشکل نیست و براساس قانون مدنی هم اسقاط حق به صورت جزیی بلااشکال می باشد. مواد 959 و 975 قانون مدنی نیز موید این معنا است.
در رابطه حقوقی طرفین تاریخ شروع عقد اجاره و شرایط آن و نیز منظور و نوع کسب در مورد اجاره مشخص نشده است؛ در فرض این که رابطه اجاره طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد بند (2) ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در مورد تخلیه مقرر می دارد: «در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی.. . عملا به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد». مضافا بر مبنای بند (7) ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد. بنابراین شرط مباشرت و سلب حق انتقال به غیر کلا یا جزیا و تعیین نوع کسب و پیشه باید از مصرحات سند اجاره باشد تا دعوا قابل پذیرش باشد.
وکالت در دادن اجاره وکالت در فروش سرقفلی نیست. همچنین در تعیین لوازم و مقدمات وکالت باید به قدر متیقن اکتفا نمود و از تفسیر موسع که موجب شمول حکم به خارج از مصادیق آن و تجاوز از حدود اختیارات وکیل باشد پرهیز کرد. بنابراین با التفات به ملاک ماده 665 قانون مدنی و مواد 663 و 671 همان قانون پرداخت و دریافت سرقفلی در اجاره نامه خارج از حدود اختیارات وکیل بوده و فضولی می باشد.
بند (2) ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ملاک تخلف مستاجر را واگذاری به معنای انتقال عملی و واقعی مورد اجاره با عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره قرار داده است. در شرایطی مانند فرض سوال که مباشرت و نظارت مستاجر با توجه به صلاحیت استیلا و استیفا از محل مورد اجاره قطع نشده تخلف مستاجر احراز نمی شود. نظر اکثریت که از حیث نتیجه متضمن این معناست صایب تشخیص داده شده و تایید می شود.
نظر به این که فرد (ج) از سال 1347 در یکی از مغازه های مورد قرارداد به کار و کسب اشتغال داشته و پس از فوت مالک نیز در همان مغازه کار می کرده و عقد اجاره مغازه قبل از سال 1356 با وی تنظیم گردیده و اجاره ادامه داشته است بر طبق مقررات قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1356 مستحق دریافت سرقفلی است. مطابق بند (2) ماده 11 قانون شورای حل اختلاف .
چون مستاجر با اجازه موجر به وضع بنا اقدام کرده و موافقت صاحب عین حاصل شده و من غیر حق به حق مالکانه وی مستولی نشده است؛ بنابراین پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که بنا در تصرف موجر باشد به استناد ماده 504 قانون مدنی مستاجر مستحق مطالبه اجرت المثل مستحدثه است. از آنجا که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده و با این اقدام مرتکب از تعهد تخلف نموده است لیکن با حصول شرایط و با پرداخت تخلف حق کسب و پیشه از ناحیه موجر به مستاجر به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 می تواند درخواست تخلیه کند و شقوق فوق منافاتی با یکدیگر ندارند.
چون مستاجر با اجازه موجر به وضع بنا اقدام کرده و موافقت صاحب عین حاصل شده و من غیر حق به حق مالکانه وی مستولی نشده است؛ بنابراین پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که بنا در تصرف موجر باشد به استناد ماده 504 قانون مدنی مستاجر مستحق مطالبه اجرت المثل مستحدثه است. از آنجا که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده و با این اقدام مرتکب از تعهد تخلف نموده است لیکن با حصول شرایط و با پرداخت تخلف حق کسب و پیشه از ناحیه موجر به مستاجر به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 می تواند درخواست تخلیه کند و شقوق فوق منافاتی با یکدیگر ندارند.
به موجب مقررات ماده 771 قانون مدنی رهن عقدی است که برحسب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. دریافت پول پیش از طرف مالک در عقد اجاره به هیچ وجه از مصادیق رهن نیست زیرا در عقد اجاره موجر دینی به مستاجر ندارد که ملک خود را به رهن او بگذارد و دریافت وجه پیش مطابق عرف برای بهتر استفاده کردن از مستاجره و اطمینان مالک برای پرداخت مال الاجاره از طرف مستاجر است. در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 هم مبلغ مورد اشاره به عنوان ودیعه و تضمین و یا قرض الحسنه ذکر شده است و موجر هنگام تخلیه مکلف به بازپرداخت آن می باشد. به هر تقدیر قصد و نیت طرفین عقد اجاره است و اگر پولی به منظور مقرر در ماده 4 قانون مرقوم از طرف مالک دریافت شود خللی در عقد اجاره ایجاد نمی کند.
در فرض مذکور طرح دعوای تخلیه به لحاظ انتقال غیرقانونی اشکالی ندارد زیرا یکی دیگر از جهات تخلیه مورد اجاره تخلیه به لحاظ انتقال به غیر است و طرح دعوای تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور معوقه به طرفیت مستاجر اول و دوم به معنای اجازه انتقال مورد اجاره به مستاجر دوم نیست.
چنان چه دادگاه به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم به تجویز انتقال منافع به غیر و تنظیم سند رسمی صادر کند مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قایم مقام مستاجر خواهد بود و ملزم است به همان شغل مذکور در اجاره نامه یا مشاغل مشابه آن اشتغال داشته باشد مگر این که مالک چنین حقی را به او بدهد
از سوال مطروح چنین مستفاد می شود که گاراژی به عنوان بارانداز در اجاره پدر خواهان بوده و قراردادهای اجاره نیز حکایت از همین امر دارد. از طرفی اداره اوقاف سه دانگ سهم خود را به روال سابق به اجاره وراث مستاجر قبلی داده است. با این وصف مورث خواهان محق سرقفلی محوطه گاراژ می باشد و شهرداری که می خواهد از محوطه به عنوان پارکینگ استفاده کند موافقت ورثه مستاجر و پرداخت حق سرقفلی محل ضروری است والا بر حسب تقاضای ورثه مستاجر سابق شهرداری مکلف است محوطه گاراژ را به قدر سهم به اجاره ورثه مستاجر سابق واگذار کند. قسمت آخر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 موید این نظر می باشد. بدیهی است انتفای بارانداز مسقط حق ورثه برای مطالبه حق سرقفلی نیست.
اگرچه در نقشه جامع شهرستان ها نقاط مسکونی و تجاری مشخص شده است و موجر و مستاجر اختیاری برای تغییر مناطق ندارند اصولا ملاک در اجاره قصد و نیت طرفین است. اگر ملکی ولو در منطقه تجاری واقع شده باشد برای سکونت اجاره داده شود مقررات مناطق مسکونی در این مورد لازم الرعایه است و به محض انقضای مدت اجاره روابط اجاره فی مابین خاتمه می یابد و مورد اجاره محکوم به تخلیه است و در این مورد مستاجر حق مطالبه سرقفلی را ندارد. سوال مطروحه درخصوص انبارهای کالا می باشد که به اجاره واگذار می شود. اگر انباری برای کالای تجاری با حق سرقفلی به اجاره واگذار شود این اجاره تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است لیکن اگر انباری در محل مسکونی به قصد غیرتجاری به اجاره داده شود به آن حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد ولو در آنجا کالای تجاری نگهداری شود.
در سوال مطروحه دو موضوع جداگانه به میان آمده است: یکی فروش مال موقوفه و دیگری فروش منافع آن. بدوا خاطرنشان می سازد اصولا فروش مال موقوفه به هر شکل خلاف قانون و واجد جنبه کیفری است و قابل اغماض نیست. آن چه که متداول و مورد عمل قرار می گیرد در خصوص اجاره املاک موقوفه است. به این شکل که اداره اوقاف یا متولی موقوفه ملک موقوفه را به اجاره می دهد. اجاره هم تابع نظرها و نیات طرفین است. گاهی در اجاره نامه اجازه انتقال به غیر داده می شود.در این صورت مستاجر می تواند منافع ملک که همان حق مستاجری است به دیگری و برای مدت باقی مانده واگذار کند. در صورتی که چنین اجازه ای داده نشده و یا در اجاره نامه این موضوع مسکوت باشد مستاجر حق انتقال منافع مستاجره را نخواهد داشت و در صورت تخلفموجر می تواند برحسب قرارداد منعقده در اجاره نامه علیه مستاجر اقامه دعوا کند.
اجاره مطابق تعریف ماده 466 قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود و اگر در مستاجره به نحو متعارف مستاجر رفتار نکرده و مرتکب تعدی و تفریط شود به حکم ماده 490 قانون مورد اشاره ضامن است و مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 برای موجر حق فسخ و درخواست تخلیه ایجاد می شود و اگر موجر مورد اجاره را به غیر منتقل نماید کلیه حقوق او به مالک جدید منتقل می شود. در صورتی که در عین مستاجره تعدی و تفریط ایجاد شود ولو این عمل در زمان مالکیت مالک قبلی صورت گرفته باشد مستاجر ضامن بوده و مسیول است و موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کند مگر این که در زمان انتقال ملک مراتب تعدی و تفریط مستاجر به آگاهی خریدار رسیده و معامله با وضع موجود انجام شده باشد.
با عنایت به این که مستاجر اول مالک منافع عین مستاجره بوده و با استفاده از حق مالکیت خود اقدام به انعقاد عقد اجاره با مستاجر دوم کرده است و با توجه به این که مستاجر اول در عین مستاجره دارای حق کسب و پیشه و تجارت بوده که از سال 68 براساس قانون سال 1356 این حق برای او ایجاد شده است و نظر به این که رابطه استیجاری مستاجر اول با مالک عین براساس قانون سال 1356 بوده اما رابطه استیجاری نامبرده با مستاجر دوم مشمول قانون سال 1376 است و با انعقاد عقد اجاره دوم مستاجر اول همچنان مالک حق کسب و پیشه و تجارت است دعوای تخلیه مستاجر اول به طرفیت مستاجر دوم قابل استماع و رسیدگی می باشدو وجود یا عدم وجود حق انتقال به غیر مستاجر اول نیز تاثیری در اصل قضیه ندارد. زیرا احراز مالکیت موجر از ارکان دعوای تخلیه محسوب نمی شود و قانونگذار نیز به این جهت عامدا و عالما عنوان قانون مالک و مستاجر سال 1339 را در سال 1356 به قانون موجر و مستاجر تغییر داد و در قانون سال 1376 نیز مقنن به صراحت مقرر کرده که با انقضای مدت اجاره به تقاضای موجر (نه مالک) دستور تخلیه صادر می شود. در نهایت در صورتی که مستاجر اول حق انتقال به غیر نداشته باشد موجر اصلی یا مالک نیز می تواند دعوای تخلیه علیه نامبرده و مستاجر دوم که قایم مقام او است اقامه کند؛ زیرا رابطه استیجاری مالک با مستاجر اول همچنان به قوت خود باقی است.
مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. و حسب ماده 474 قانون مدنی مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد لذا چنان چه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد می تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستاجر مسموع نخواهد بود.
به موجب قانون موجر و مستاجر مصوب سال 76 اجاره اماکن مسکونی و تجاری از تاریخ تصویب این قانون تابع مقررات ماده 494 قانون مدنی بوده و با سپری شدن مدت اجاره ادامه تصرفات مستاجر بدون رضایت مالک وجهه قانونی ندارد. بدیهی است در صورتی که بین طرفین اجاره نامه رسمی تنظیم شده باشد مالک می تواند به موجب اجراییه صادره تخلیه را از دایره اجرای ثبت بخواهد و دایره اجرا اقدام به تخلیه می کند. لیکن در صورتی که اجاره نامه عادی باشد و مستاجر در فرجه مقرر مورد اجاره را تخلیه نکند موجر می تواند از دادگاه بخواهد که دستور تخلیه بدهد. دادرس دادگاه با بررسی مندرجات اجاره نامه و احراز این که مدت اجاره منقضی شده و اجاره نامه در دو نسخه به امضای مالک و مستاجر و دو نفر گواه رسیده باشد دستور تخلیه بدهد. و این دستور را نمی توان حکم تلقی کرد و قابل اعتراض نیست لیکن در صورتی که موجر ضمن تقاضای دستور تخلیه اجور معوقه را مطالبه نماید دادگاه پس از رسیدگی به قسمت اخیر خواسته اقدام به صدور رای می کند و این رای قابل اعتراض است
در ماده 19 در خصوص انتقال منافع به غیر مسیله به چند صورت مطرح شده است. صورت اول این که مستاجر به موجب سند رسمی حق انتقال منافع به غیر را دارد که در این صورت بدون جلب نظر موجر می تواند منافع را با سند رسمی به غیر منتقل کند.
با توجه به ماده واحده مصوبه مورخه 25/10/1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام و رای وحدت رویه شماره 618 ـ 18/6/1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور چنان چه مورد اجاره محل کسب و پیشه و تجارت باشد به هر تقدیر موضوع مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خواهد بود. و تمدید اجاره هر دو سال یک بار موجب خروج رابطه حقوقی طرفین از شمول قانون مزبور نخواهد بود. چنان چه محل مورد اجاره مسکونی باشد خواهان باید در صورت انقضای مدت اجاره با توجه به مفاد قرارداد و ماده 494 قانون مدنی دادخواست تخلیه به لحاظ انقضای مدت تقدیم دادگاه کند. با این ترتیب رابطه حقوقی طرفین از نظر تخلیه در فرض سوال مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 نخواهد بود.
چنان چه مستاجر از بابت اجاره بها قبوض لازم الاجرا یا اسنادی نظیر چک و سفته به موجر بدهد با توجه به منشا صدور آن اسناد و با توجه به قرارداد اجاره و مقررات قانونی حاکم بر روابط طرفین نحوه پرداخت اجاره بها طریقیت داشته و صرف صدور اسناد مزبور موجب برایت ذمه مستاجر نخواهد شد و اگر اجاره بها به وسیله اسناد مذکور وصول نشود موجر می تواند پس از رعایت شرایط تحقق دعوا ضمن درخواست تخلیه (در مواردی که قانونا می تواند درخواست تخلیه کند) به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها اجور معوقه را نیز مطالبه کند و چون تعهد اصلی همان پرداخت اجاره بها و مسیولیت مستاجر ناشی از قرارداد اجاره بوده که موضوعیت دارد صرف صدور اسناد ذمه ای موجب برایت ذمه مستاجر نخواهد شد. در نتیجه نظر اکثریت تایید می شود.
در خصوص سوال مطروحه اغلب مالکین پس از احداث بنا و قبل از اخذ پایان کار از شهرداری مغازه احداثی خود را با سند عادی به اشخاص اجاره می دهند به واسطه مسامحه و تعلل مالک در گرفتن پایان کار تنظیم قرارداد رسمی اجاره با سند تعویق می افتد در این صورت مستاجر با توجه به تعهد مالک در سند عادی برای دادن اجاره نامه رسمی ممکن است دادخواستی برای الزام مالک به انجام تعهد تقدیم دادگاه عمومی کند. چون اخذ پایان کار مستلزم انجام تعهداتی از قبیل پرداخت مالیات و عوارض متعلقه و احیانا اگر مفاد پروانه صادره صحیحا به موقع اجرا گذاشته نشود پرداخت جرایم و در نهایت رفع تخلفات است در این صورت تقدیم دادخواست به الزام مالک به تنظیم سند رسمی بدون درخواست الزام مالک به انجام مقررات کار صدور حکم را مواجه با اشکال خواهد کرد و ممکن است دادگاه دعوا را قابل استماع نداند در این صورت بهتر است مستاجر مقدمات اخذ پایان کار را ضمن دادخواست تقدیمی از دادگاه درخواست کند به این شکل به تمام خواسته های خواهان رسیدگی شده و مشکلی برای اجرای حکم به وجود نمی آید.
نماهیت حقوقی رابطه فی مابین ناشی از قرارداد و دارای قالب اجاره به شرط تملیک است. با توجه به این که تحقق شرط در آینده موثر است و ممکن است تاخیر در پرداخت اقساط اجاره سبب انحلال رابطه حقوقی گردد لذا عقد معلق است. با این حال به نظر می رسد در مدت اجاره و مادام که رابطه ی حقوقی و قراردادی طرفین انحلال نیافته باشد امتیاز تلفن همراه متعلق حق مستاجر است و انجام معامله نسبت به آن نوعی معامله معارض تلقی می شود.
تخلیه اماکن آموزشی و پرورشی با توجه به انقضـای مـدت اعتـبـار و قدرت اجرایی قانون تمدید مدت ممنوعیت تخلیه مقرر در قانون ممنوعیت تخلیه اماکن و واحدهای آموزشی و پرورشی از اول سال 1381 تابع قانون مدنی تخلیه اماکن مزبور در تعطیلات تابستان امکان پذیر خواهد بود و نسبت به مقررات واحدهای آموزشی و پرورشی در محدوده زمانی قانون مزبور به استناد همان قانون مالک می تواند بر مبنای قیمت کارشناسی روز اجور را مطالبه کند.
1. هرگاه موجر پس از انعقاد قرارداد اجاره که در زمان حکومت مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تنظیم شده فوت کند با توجه به عمومات قانونی در باب ارث و مندرجات تبصره 2 ذیل ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 19/2/1378 وراث موجر قایم مقام قانونی او هستند و پس از انقضای مدت اجاره ولو یک نفر از وراث تخلیه مورد اجاره را تقاضا کند باید تمامی مبلغی را که مورث او از مستاجر به عنوان قرض الحسنه دریافت کرده بوده به مستاجر بپردازد و یا در صورت رسمی بودن سند اجاره به دایره اجرای ثبت تودیع کند؛ چه آن که مطابق ماده 4 قانون فوق الذکر تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر یا قایم مقام او موکول به استرداد تمامی وجه مورد نظر است.
بندهای (3) و (4) ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 ناظر به مواردی است که خریدار واحد مسکونی استیجاری یا مالک آن (موجر) به مورد اجاره برای سکونت شخصی یا سکونت اولاد یا پدر و مادر و یا همسر خود نیاز داشته باشد و سایر بندها و تبصره های آن ماده نیز به محل کسب و پیشه مربوط نیست و فرض مسیله از شمول مقررات این ماده خروج موضوعی دارد و مضافا این که در مورد اماکن مسکونی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 حکومت دارد. اما بند (2) ماده 15 قانون صدرالذکر به درخواست تخلیه محل کسب و پیشه به لحاظ نیاز شخصی موجر برای اشتغال به کسب در آن محل ناظر است که با عنایت به این که قانونگذار احتیاج شخص موجر را به محل کسب شرط لازم برای درخواست تخلیه پس از انقضای مدت اجاره قرار داده و در فرض مسیله هر چند وراث قایم مقام قانونی مالک (موجر) هستند اما نیاز شخصی یکی از آنان برای کسب یا تجارت در محل استیجاری برای تخلیه شش دانگ ملک یعنی در صورت موافقت سایر وراث نمی تواند موجب صدور حکم تخلیه شود و ظاهرا این بند در حالی موقعیت اجرا دارد که ملک شش دانگ بوده و احتیاج شخص مالک به محل کسب احراز شود. در مورد سایر تخلفات قانونی و قراردادی صدور حکم تخلیه به درخواست وراث موجه به نظر نمی رسد.
در پاسخ مسیله مطروحه باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستاجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستاجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده بوجود می آید موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستاجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالکین قرار گرفته برای مستاجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می آید و منتقل الیه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون مستاجر شناخته می شود. از طرفی در جایی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شد بین حقوق این مالک و حقوق مستاجر جدید معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفا به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است منافی حقوق مستاجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت آن چنان که از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 استفاده می شود قانونگذار بیشتر در مقام تحکیم حقوق مستاجر است کما این که حتی بعد از انقضای مدت اجاره جواز ادامه تصرفات مستاجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است بهتر آن است که در این مورد دعوا تخلیه احد از مالکین غیرمسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد خاصه این که از نظر کیفیت اجاره حکم تخلیه و موضوع تادیه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستاجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.
با توجه به ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 2/2/1362 و اصلاحیه های بعدی آنکه محل های مسکونی را قابل تعدیل ندانسته و همچنین مود 1 11 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/ 5 / 1376 که به تایید شورای محترم نگهبان رسیده است و با لحاظ آرای وحدت رویه شماره 4 - 23/ 4/ 1363 و 5020 - 9/ 12/ 1367 و 618 - 8/ 6/ 1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور و مصوبه مورخ 25/ 10/ 1369 مجمع تشخیص مصلحت نظام نظر اقلیت بر صحت پذیرش دعوای تعدیل نسبت به محل های کسب پیشه و تجارت تایید می شود.
به موجب قسمت اخیر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دادگاه ها بر اساس درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها صادر می کردند لکن قسمت اخیر ماده 4 قانون مذکور در تاریخ 2/9/1358 از طرف شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران اصلاح شد و به جای درصد شاخص بهای کالاها و خدمات نظریه کارشناس در مورد تعیین اجاره بها به نرخ عادله روز مبنای صدور حکم قرار گرفت بدیهی است اظهارنظر کارشناس می باید با اوضاع و احوال محقق و معلوم مسیله مطابقت داشته باشد تا دادگاه به آن ترتیب اثر دهد (مفاد ماده 265 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه های عمومی و انقلاب)
در صورتی که در قرارداد اجاره زمین موقوفه تنظیمی فی مابین متولی وقف با اشخاص حقیقی و حقوقی به عنوان شرط ضمن العقد به مستاجر اجازه داده شده باشد که به هزینه خود در زمین اعیانی احداث نماید و پس از انقضای مدت اجاره اعیانی احداث شده بلاعوض در مالکیت موجر قرار گیرد. چنین شرطی که داخل در عنوان شرط نتیجه است و مورد رضایت طرفین بوده با هیچ یک از شروط باطل و مبطل عقد موضوع ماده 233 قانون مدنی مطابقت ندارد و بر حسب عموم ادله راجع به لزوم ایفای شرط متعاقب انقضای مدت اجاره اعیانی احداثی از طرف مستاجر متعلق به وقف خواهد بود و شرط مذکور صحیح و لازم الاجرا است.
اجاره املاک متعلق به آستان قدس رضوی و اداره اوقاف اصولا تابع مقررات قانون مدنی درامر اجاره است و مطابق عقد اجاره عمل می شود. در نتیجه در استان خراسان در مورد اجاره املاک موقوفه شاید وجهی معادل ارزش زمین که بر طبق نظریه کارشناس مربوطه معین می شود به عنوان حق تقدیمی دریافت می شود و به اعتبار همین حق تقدیمی مستاجر می تواند زمین استیجاری را با اجازه آستان قدس رضوی به دیگری اجاره دهد.
با توجه به صراحت ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بر این عبارت «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه به آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و با سپردن آن به دایره اجرا است.» نظر اکثریت صحیح تشخیص و مورد تایید است.
از آنجایی که در فرض سوال قرارداد اجاره ناظر به اراضی موقوفه است و به عبارت دیگر عرصه به اجاره واگذار می شود مستاجر حق احداث اعیانی را دارا خواهد بود. بنابراین در این حالت مستاجر عرصه در آینده مالک اعیانی خواهد بود و نظر اکثریت نشست قضایی دادگستری استان قزوین به جز توضیح این نظریه (به لحاظ این که رابطه ی طرفین از ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خروج موضوعی دارد) تایید می شود.
نظر به این که موجر در صورت انقضای مدت اجاره می تواند درخواست تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند و در فرض سوال مدت اجاره منقضی نشده است در صورتی که حق واگذاری مورد اجاره از مستاجر سلب شده باشد مالک می تواند دادخواست فسخ اجاره را به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن (شرط پرداخت اجور یا عدم انتقال به غیر) و تخلیه به طرفیت مستاجر طرح و اقامه نماید. در این فرض چون حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده بود ضرورتی بر طرفیت منتقل الیه در این دعوا وجود ندارد عملکرد مستاجر با توجه به نداشتن حق واگذاری و معرفی خود به عنوان مالک عین و گرفتن ودیعه بیشتر از ودیعه خود و برای مدتی بیشتر از باقی مانده مدت اولیه با شکایت منتقل الیه (به عنوان مستاجر دوم) می تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد بنگاه دار در صورت نداشتن سوءنیت از این حیث که بدون احراز سمت و مالکیت مبادرت به تنظیم قرارداد نموده چه از نظر مسیولیت مدنی و چه از نظر صنفی و تخلف از نظامات دارای مسیولیت است.
با توجه به عموم و اطلاق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد تنظیمی تابع قانون روابط موجر و مستاجر اخیر التصویب می باشد. از حیث درخواست تخلیه چنان چه به شرایط ماده 2 قانون مذکور عمل نشده باشد رسیدگی به دعوای تخلیه به علت انقضای مدت در محاکم عمومی امکان پذیر است. نظر اکثریت در استنباط از ماده 13 قانون یاد شده و نسخ ضمنی شناختن قوانین موجر و مستاجر سال 1356 و 1362 صحیح نیست زیرا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ناظر به عقود اجاره ای است که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به اجاره واگذار شود و شامل اماکنی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون مذکور به اجاره واگذار شده نمی شود. به عبارت دیگر با صراحت ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 16/5/1376 مبنی بر این که «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و مشمول مقررات حاکم برآن خواهد بود.» نظر قانونگذار به وضوح ناظر به قراردادهای اجاره ای که بعد از لازم الاجرا شدن قانون برای اولین بار به اجاره واگذار می شود و شامل اماکنی که مسبوق به سابقه اجاره قبلی است نمی شود.
مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید نه تصرفاتی در ملک دارد و نه این که بعد از انقضای مدت اجاره مالکیتی بر منافع برای وی متصور است به عبارت دیگر در چنین مورد رابطه حقوقی مستاجر سابق و مستاجر جدید قطع شده و بین مستاجر جدید و مالک رابطه استیجاری برقرار گردیده و از آن جایی که مستاجر جدید از تاریخ واگذاری محل و نسبت به آینده مسیول آثار قایم مقامی حقوق می باشد طرح دعوای فسخ اجاره با مستاجر اول سالب به انتفای موضوع است. در نهایت بر اساس اصل نسبی بودن آثار قراردادها و حاکمیت و اعتبار آن نسبت به طرفین مالک در صورت ادعای وجود طلب بابت اجور می تواند آن را مطالبه کند.
با توجه به مقررات ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و ماده 17 آیین نامه اجرایی آن مصوب سال 1378 موضوع سوال مشمول مقررات ماده 4 قانون مزبور بوده در صورتی که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد چه رسمی و چه عادی شکایتی داشته باشد دستور تخلیه اجرا و شکایت مستاجر مانع از اجرای دستور نخواهد بود مگر این که متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه تا تعیین تکلیف نهایی موضوع صادر شود.
قانون روابط موجر و مستاجر به عنوان یک قانون خاص تکلیف رابطه حقوقی طرفین را پس از انقضای مدت روشن و تصریح کرده و علی الاصول بعداز انقضای مدت اجاره حسب مورد مالک استحقاق دریافت اجرت المثل را از مستاجر دارا می باشد به اضافه تصرفات مستاجر بعد از انقضای مدت از شمول مصادیق قسمت اخیر ماده 674 قانون مجازات اسلامی خارج می باشد به عبارت دیگر تصرفات مستاجر آن چنان عملی است که به آن اجرت المثل بار می شود و از مصادیق استعمال یا تصاحب و نظایر آن نمی باشد. بنابراین نظر اکثریت مورد تایید است ضمن این که نظر اقلیت نیز که عدم تخلیه ملک را مستوجب تحقق عناصر متشکله جرم خیانت در امانت ندانسته استنباطی صحیح تشخیص می دهد به عبارت دیگر هر دو نظریه از حیث نتیجه موافق بوده و با منظور قانونگذار منطبق می باشد.
با توجه به مفروضات موضوع به شرح منعکس در متن سوال در بدو تنظیم قرارداد و برقراری روابط استیجاری که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 صورت گرفته توافق طرفین بر این بوده که مستاجر از محل مورد اجاره به عنوان دفترکار استفاده نماید و صرف همین مطلب موجب شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه 1356 در باب اجاره محل های کسب یا پیشه یا تجارت بر رابطه اجاره طرفین خواهد بود و در چنین صورتی حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر ملک تعلق می گیرد و با توجه به این که آپارتمان مورد اجاره محل مسکونی بوده و موجر با تخلف از مقررات شهرداری آن را به منظور کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر اجاره داده و حتی قید عدم پرداخت سرقفلی (با لحاظ ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر 1356) استحقاق مستاجر را در مطالبه حق کسب یا پیشه که وفق تبصره 2 ماده 19 قانون اخیر در حق مستاجر پایدار گردیده نفی نخواهد کرد. اضافه می شود در اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون مصوب 1356 صرف انقضای مدت اجاره مجوز تخلیه مورد اجاره نخواهد بود و بنابراین تمدید هر ساله مدت اجاره از جانب طرفین در حق مکتسبه مستاجر در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت تاثیری نخواهد داشت.
از مفاد و مفهوم ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به روشنی استنباط می شود که در «تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها» هرگونه تجدیدنظر و تعدیلی راجع به اجاره بها باید بر مبنای اجاره بهای قبلی و در نظر گرفتن سایر عوامل موثر در موضوع صورت پذیرد. به عبارت دیگر عناوین «تعدیل اجاره بها» و «تعیین اجاره بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. در حالی که در تعیین اجاره بها میزان اجاره بها قبلا تعیین نشده و میزان مقرر و یا عملی بین طرفین نیز معلوم و محرز نشود که در این صورت با رعایت مقررات قانون مذکور میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود. با این ترتیب نظر اکثریت مورد تایید است.
به استناد ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 که دلیلی بر نسخ آن وجود ندارد چنان چه مستاجر ملک استیجاری را تخلیه و موجر از تحویل گرفتن آن خودداری کند به موجب اظهارنامه به موجر اطلاع داده و چنان چه موجر اقدامی برای تحویل گرفتن ملک نکرد مستاجر موظف است با توجه به صلاحیت شورای حل اختلاف در رسیدگی به درخواست های تامین دلیل درخواست تامین دلیل خود را دایر بر تخلیه ملک در شورای حل اختلاف محل مطرح و پس از تامین دلیل از طرف شورا کلید ملک را نیز به شورا تسلیم کند. مرجع مذکور موظف خواهد بود به موجر اخطار کند تا جهت تحویل ملک حاضر شود. به علاوه چنان چه مستاجر وجوهی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه نزد موجر داشته باشد برای استرداد آن باید به مرجع قضایی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه بسته به میزان آن) مراجعه کند. در نتیجه نظر اتفاقی در نشست قضایی شهرستان دلیجان مورد تایید است.
: اولا؛ چون قرارداد شفاهی و فاقد شرایط اجاره نامه های موضوع ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 است موضوع از شمول پرونده های موضوع دستور تخلیه خارج بوده و برای تخلیه مورد اجاره باید دعوای تخلیه مطرح و رسیدگی به عمل آید و بعد از صدور و قطعیت رای و صدور اجراییه مراحل تخلیه پیگیری خواهد شد. ثانیا؛ راجع به اختلاف بین موجر و مستاجر در مبلغ اجاره بها قدر متیقن ثابت بودن اجاره بهای اقل است که می تواند مبنا قرار گیرد و در مورد مازاد دادرسی بر اساس ادله اثبات دعوا و قاعده مدعی و منکر اجرا و بر اساس نتایج حاصل از آن اتخاذ تصمیم ماهوی صورت خواهد پذیرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی خمین مورد تایید است.
نبا توجه به مواد 515 و 520 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب درامور مدنی و ماده 226 قانون مدنی و مقررات قانون مسیولیت مدنی ذی نفع می تواند خسارت ناشی از عدم انجام به موقع تعهد را مطالبه کند که این خسارات معطوف به عمومات خسارات ناشی از عدم انجام تعهد است؛ لیکن مستقیما ظهور در اجاره بهای سردخانه مورد سوال ندارد. هر چند در محاسبه خسارات کارشناس مربوط باید جمیع جهات را منظور کرده که اجور مذکور نیز به عنوان یکی از مولفه های غیرمستقیم بروز خسارت می تواند مدنظر قرار گیرد. در نتیجه نظرات ابرازی تا حدی که با این نظر منطبق باشد مورد تایید است.
اولا؛ به دلیل وابستگی حقوقی سرقفلی به قرارداد اجاره به این مفهوم که وجود مستقلی برای سرقفلی در قانون پیش بینی نشده و اعتبار وجود سرقفلی در عالم حقوق بسته به وجود قرارداد اجاره است؛ لذا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بدون تنظیم اجاره نامه قابلیت استماع ندارد. ثانیا؛ با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 چنان چه مالک ملک تجاری ملک خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر هم می تواند در اثنای اجاره این سرقفلی را در صورت عدم سلب حق انتقال به غیر واگذار کند. بنابراین در چنین فرضی الزام به تنظیم سند سرقفلی بدون نیاز به تنظیم اجاره نامه جدید مجاز بوده و دعوای مربوط به الزام مذکور مسموع است. به این ترتیب نظریه اکثریت تا حدودی که با این نظر انطباق دارد تایید می شود.
از مفاد سوال مطروحه چنین استنباط می شود که شش دانگ مورد اجاره در ید استیجاری شخص (ب) بوده و روابط حقوقی طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است که شخص (ب) با اجازه مالک (موجر) منافع سه دانگ مورد اجاره را به شخص (ج) واگذار می کند یعنی هر دو نفر شخص (ب) و (ج) مستاجر می شوند. سپس بعد از هفت سال شخص (ب) حقوق خود را به شریک دیگر (شخص ج) واگذار می کند. همان گونه که در نظریه اقلیت ذکر شده انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر از مصادیق «غیر» تلقی نمی شود؛ زیرا اشخاص (ب) و (ج) داخل در رابطه حقوقی قراردادی با مالک بوده اند و «غیر» ناظر به اشخاص خارج از قرارداد است. به این ترتیب دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر وارد نبوده و قابل پذیرش نیست و نظریه اقلیت تایید می شود.
آنچه از سوال مطروحه استنباط می شود دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره بهاست که در محدوده تعدیل اجاره بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور دادگاه با کسب نظر کارشناس نرخ عادله اجاره بها را تعیین می کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره بها بر اساس ضوابط قانونی رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز موید این مطلب است که در تعدیل مال الاجاره فی مابین مغازه هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره بها لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و بر اساس آن اجاره بها را معین کند. بنابراین نظریه اکثریت در نشست قضایی خرم آباد تایید می شود.
آنچه از مواد 3 4 5 و 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 مستفاد می شود تعیین اجاره بها ناظر به مورد یا مواردی است که اجاره بها تعیین نشده باشد و در میزان آن اختلاف باشد و این تعیین اجاره بها می تواند به تاریخ شروع تصرفات استیجاری در صورت مطالبه تسری یابد. درحالی که تعدیل (اعم از افزایش یا تقلیل) مسبوق به وجود اجاره بهای مشخص (اجرت المسمی در مدت اجاره) و طرح آن منوط به انقضای مدت اجاره و سپری شدن سه سال تمام از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی (تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل) به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی است. در تعدیل اجاره بها به نرخ روز تقدیم دادخواست دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها اقدام خواهد کرد. بنابراین ملاک نظر کارشناس و احراز انطباق آن با اوضاع و احوال مسلم قضیه به وسیله دادگاه است.