دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به معنی الزام فروشنده‌ یا منتقل کننده‌ی ملک اعم از آپارتمان یا زمین به تنظیم سند رسمی به نام خریدار از طریق دادگاه صالح می‌باشد. 
در واقع مطابق قانون ثبت، ثبت کلیه معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً سابقه ثبتی دارند اجباری است و چنانچه این معاملات بصورت اسناد عادی نظیر قولنامه منعقد شده باشد، چنین اسنادی در دادگاه‌ها و ادارات دولتی فاقد اعتبار می‌باشد، لذا چنانچه ملکی از طریق بیع، هبه، صلح یا هر عمل حقوقی دیگری به صورت سند عادی به شخصی منتقل شود و منتقل کننده یا در صورت فوت، وراث ایشان از انتقال و تنظیم رسمی ملک فوق به منتقل شونده یا وراث وی امتناع کنند، اشخاص ذینفع می‌توانند از طریق مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک تقاضای الزام ممتنع به تنظیم سند رسمی ملک را تقاضا نمایند. 

 

 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آیا دادگاه می تواند اجرای حکم را منوط به پرداخت باقی مانده ثمن کند؟

با توجه به اینکه دعوای الزام تنظیم سند رسمی دعوای مستقلی می باشد دادگاه صرفا در چهار چوب خواسته خواهان مکلف به رسیدگی می باشد و خارج از آن حق ورود به پرونده را چه در دادگاه چه در اجرای احکام که صرفا رای را اجرا می نماید ندارد و هرگونه اظهارنظر در خصوص باقیمانده ثمن قرارداد مستلزم طرح دعوی متقابل و یا دعوای مستقل از سوی طرف مقابل می باشد و نظر به اینکه دادگاه حق ورود ندارد در رای نیز در خصوص ثمن اظهار نظر نمی نماید چون این امر مشکلات بعدی را به دنبال دارد و چنانچه بخشی از ثمن پرداخت شده باشد و اختلاف در میزان آن بوجود آید اجرای دادنامه با مشکل اساسی مواجه خواهند بود.

 

 

شخص الف و شخص ب در قالب سند عادی بیعی را منعقد نمودند و تمام ثمن معامله در زمان انعقاد معامله پرداخت گردید. ذیل این سند را شاهدانی مهر و امضاء کرده اند؛ حال با توجه به اینکه بعد از گذشت چند سال فروشنده حاضر به انتقال سند رسمی به خریدار نمی باشد؛ سوال اینجاست که آیا در دادخواست علیه فروشنده علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی باید اثبات بیع نیز مطرح شود یا خیر؟ علاوه بر آن اگر مبیع موصوف (یک قطعه زمین) حدود چند دانگ آن متعلق به اداره اوقاف باشد آیا باید اداره اوقاف را به عنوان خوانده طرف دعوا قرار داده شود یا خیر؟

مطابق اصل صحت قراردادها دعوی اثبات وقوع بیع امری عبث و غیر ضروری است؛ زیرا دادگاه می بایست به امور ترافعی رسیدگی نماید و این دعوی امری غیر ترافعی است؛ به عبارت دیگر دعوی اثبات وقوع بیع یا تصدیق صحت اعتبار مبایعه نامه عادی یا اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقه ثبتی و صدور سند مالکیت داشته اند قابلیت استماع را ندارد؛ آنچه در مواد 10 و 219 قانون مدنی بدان تصریح شده اصل صحت نفوذ معاملات است که از باب تحکیم قانونی است؛ بنابراین صدور حکم اعلامی بر صحت معامله اثر تملیکی ندارد و ذی نفع باید در اجرای مقررات مواد 42 47 و 48 قانون ثبت با طرح دعوی الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را خواستار شود تا با رعایت تشریفات قانونی ضمن احراز وقوع بیع انتقال رسمی یابد. در مورد قسمت دوم سوال چون سهم اوقاف منتقل نمی شود طرف دعوا قرار دادن اداره اوقاف لازم نیست زیرا طرف دعوی قرار دادن یک خوانده مستلزم صدور حکم به طرفیت آن خوانده است در حالیکه در فرض سوال نیاز به حضور و محکومیت اداره اوقاف برای انتقال سهم مشاع نمی باشد.

 

در دعوی مطروح خواسته دعوا الزام به تنظیم سند رسمی به استناد مبایعه نامه عادی می باشد که در مفاد قرارداد قید شده است. مابقی ثمن هنگام تنظیم سند پرداخت خواهد شد. آیا دادگاه در حکم خود در خصوص مابقی ثمن رای مقتضی صادر می نماید یا اینکه لازمه صدور حکم در مورد باقی ثمن طرح دعوای متقابل می باشد؟

اگر طرفین در این قید قرارداد که مابقی ثمن حین تنظیم سند پرداخت خواهد شد اختلافی نداشته باشند در این حالت اگر دادگاه بخواهد حکم الزام به تنظیم سند صادر نماید قید می نماید که این تنظیم سند همراه با پرداخت باقیمانده ثمن توسط خواهان خواهد بود و نیازی به طرح دعوای تقابل توسط خوانده نمی باشد چرا که طرفین عقد بیع وفق ماده 362 قانون مدنی ضامن تحویل عوضین هستند و همچنین توافق طرفین باید توسط دادگاه مورد توجه قرار گیرد و وقتی توافق طرفین این گونه است دادگاه نیز به آن عمل می کند مگر اینکه طرفین در پرداخت یا عدم پرداخت ثمن یا مفاد قرارداد اختلاف داشته باشند که در این حالت باید دعوای علی حده طرح شود.

 

شخص الف دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت شخص ب مطرح کرده و دادگاه با تعیین وقت مقرر رسیدگی طرفین را دعوت و سوابق ثبتی پلاک موضوع خواسته را از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ نمود. پس از آن و با صدور دستور قضایی در خصوص ادامه رسیدگی خوانده نسبت به ترهین و بازداشت پلاک اقدام نموده و گواهی ثبتی جدید حاکی از این امر را به دادگاه ارایه داد. آیا با وصف فوق دعوی خواهان قابلیت رسیدگی را دارد؟

صرف نظر از نوع اقدام خوانده با عنایت به اینکه در وضعیت ایجاد شده صدور حکم له خواهان فاقد اثر قانونی است به فرض صدور حکم در زمان اجرا و به لحاظ حق عینی اشخاص ثالث بر ملک موضوع پرونده امکان اجرای دادنامه وجود نخواهد داشت لذا پرونده قابلیت ادامه رسیدگی را ندارد. بدیهی است در چنین مواردی خواهان می تواند به منظور جلوگیری از بازداشت یا ترهین ملک از سوی خوانده یا اشخاص ثالث همزمان با طرح دادخواست تقاضای دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال و ترهین ملک را بنماید.

 

 

کدام یک از دعاوی زیر منقول و کدام غیر منقول است؟ الف) دعوی اثبات بطلان فسخ یا انفساخ بیع مال غیر منقول ب) دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیرمنقول (الزام به تنظیم بیع¬نامه رسمی)

اولا ـ دعاوی بطلان، فسخ یا انفساخ بیع مال غیر منقول و خسارت راجع به غیر منقول در غیر مورد عقود و قراردادها در زمره دعاوی غیر منقول است. ثانیا ـ دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول از جمله دعاوی غیر منقول است. آنچه که در مواد 20 و 21 قانون مدنی تصریح شده من جمله از حیث صلاحیت در حکم منقول است. با این توضیح که: با توجه به رای وحدت رویه شماره 31 ـ 5/9/1363 هیات عمومی دیوان عالی کشور بین دعوی مطالبه وجوه مربوط به غیر منقول ناشی از عقود و قراردادها و دعوای مطالبه وجوه مربوط به غیر منقول و نیز اجرت المثل آن در غیر مورد عقود و قراردادها قایل به تفصیل شده و قسم اول را در حکم منقول و دعاوی قسمت دوم را غیر منقول دانسته است.

 

 

شخص (الف) یک قطعه زمین به شخص (ب) می فروشد و حتی به طور رسمی نیز سند را به نام (ب) منتقل می کند اما در حین معامله و در سند رسمی شرط می کند که خریدار بدون اجازه وی حق فروش به کسی را ندارد. شخص (ب) طی فروش نامه عادی زمین را با اجازه به (ج) می فروشد. حال اگر شخص (ج) بخواهد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح کند آیا باید شخص (الف) (مشروط له) را نیز طرف دعوا قرار دهد؟

هر چند از مفهوم مخالف ماده 959 قانون مدنی چنین استنباط می شود که سلب حقوق مدنی به طور جزیی و به نحو موقت در ارتباط خاص امکان پذیر است؛ ولیکن اساسا در موضوع سوال خریدار زمین (شخص ب) با کسب اجازه انتقال به غیر مطابق فروش نامه عادی ملک را به شخص (ج) فروخته است. با توجه به این که با رعایت مواد 22 70 71 و 72 قانون ثبت فروشنده سند عادی (شخص ب) مالک ثبتی ملک است؛ لذا طرفیت غیر مالک در دعوا ضرورتی ندارد و نظر اقلیت که موید این معنا است تایید می شود.

 

 

چنان چه شخصی به موجب تصمیم دادسرای انقلاب ممنوع المعامله باشد سپس یک قطعه زمین را به موجب عقد بیع به دیگری انتقال دهد و خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم نماید آیا دعوا قابلیت رسیدگی دارد؟ چه تصمیمی اتخاذ می گردد؟ نهی قانونگذار در صحت قراردادها و تخلف از اوامر و نواهی در درستی معامله تا چه اندازه اثر دارد؟

نظر به این که موضوع سوال ناظر به موردی است که خوانده پس از تصمیم مرجع قضایی به ممنوعیت در انجام معامله یک قطعه زمین را به دیگری فروخته است؛ اولا: به نوعی اهلیت نداشته و معامله مخدوش و فاسد است و به موجب ماده 365 قانون مدنی ؛ «بیع فاسد اثری در تملک ندارد». ثانیا: بر فرض ثبوت طبق بند (7) ماده 84 قانون دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب درامور مدنی اثر قانونی ندارد. لذا استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مانحن فیه فاقد وجاهت قانونی است. همچنین گاهی انعقاد قرارداد جنبه کیفری پیدا می کند؛ مثل ماده 249 قانون مجازات عمومی فروش اجناس که دارای علامت معجول و همچنین محصولی که فاقد علامت اجباری است جرم است.

 

 

آیا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قبل از اعلام تنفیذ بیع نامه عادی وجهه قانونی دارد و دادگاه می تواند ضمن احراز صحت بیع نامه عادی و تنفیذ آن حکم مقتضی صادر نماید؟

معامله با سند عادی با توجه به مقررات ماده 1291 قانون مدنی که مقرر می دارد: اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی پیدا می کند یکی این که اگر طرفی که سند عادی علیه وی اقامه شده صدور آن را تصدیق نماید و دیگر این که صحت و اصالت مستند در محکمه به اثبات برسد مورد قبول قانونگذار است لیکن چون سند عادی است و ممکن است مورد انکار و تردید فروشنده واقع شود رویه متداول در شرایط فعلی این است که خریدار دادخواستی علیه فروشنده به الزام وی به تنظیم سند رسمی به دادگاه تقدیم و دادگاه با رسیدگی به دعوا در صورتی که صحت و اصالت مستند را احراز نماید حکم به الزام مالک به تنظیم سند رسمی انتقال به خریدار می دهد و دیگر نیازی به درخواست تنفیذ مبایعه نامه عادی نیست.

 

 

دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقولی تقدیم و پس از وصول استعلام وضعیت ثبتی مالکیت خوانده در شش دانگ مزبور حکم به نفع خواهان صادر می شود. بعد از صدور اجراییه و در جریان اجرای حکماداره ثبت در پاسخ به استعلام دفترخانه اسناد رسمی محل تنظیم سند موقوفه بودن دو دانگ مورد خواسته را اعلام می کند و اجرای احکام هم پرونده را جهت تعیین تکلیف به دادگاه ارسال می کند. حال تکلیف دادگاه چیست و وضعیت تنظیم سند به چه شکل خواهد بود؟

در این سوال دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول به دادگاه تقدیم شده است و دادگاه پس از بررسی و احراز صحت ادعای خواهان حکم به الزام خوانده به انتقال رسمی ملک صادر می کند. حال در صورتی که پس از قطعیت حکم و شروع عملیات اجرایی معلوم شود که مقداری از این ملک موقوفه است باب اعتراض به حکم قطعی در قالب اعتراض ثالث باز است و متولی موقوفه می تواند به عنوان معترض ثالث به حکم قطعی مورد اشاره اعتراض کند و حتی در صورتی که از اجرای حکم ضرری متوجه اوقاف باشد بر حسب ماده 424 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه مربوطه می تواند با اخذ تامین از معترض اجرای حکم را متوقف کند.

 

 

چنانچه بر اساس سابقه ثبتی عملیات ثبتی ملکی تا مرحله انتشار آگهی های نوبتی انجام شده و در مهلت اعتراضی واصل نشده باشد اداره حقوقی در نظریات متعدد معتقد است که متقاضی ثبت قانونا مالک محسوب است و در دعوای خلع ید مورد از شمول رای وحدت رویه شماره 674 مورخ 1383/10/10 هیات عمومی دیوان عالی کشور خارج است. حال اگر ملک مذکور خارج از مواعد قانونی موضوع مواد 41 و بعد قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی به موجب سند عادی به دیگر انتقال یابد آیا منتقل الیه می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت متقاضی ثبت مذکور مطرح کند؟ در صورتی که پاسخ منفی باشد در دعوای خلع ید آیا منتقل الیه باید دعوای اثبات مالکیت نیز مطرح کند؟

فرض سوال منصرف از ماده 41 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی است؛ زیرا ماده مذکور ناظر بر انتقال ملک به صورت عادی به دیگری در جریان ثبت ملک یعنی پیش از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت است؛ بنابراین در فرض سوال که آگهی های نوبتی انجام و مدت اعتراض به ثبت نیز منقضی شده است ملک در مالکیت متقاضی ثبت ملک که عملیات ثبتی به نام وی ادامه و خاتمه یافته است مستقر شده و دادگاه او را طبق ماده 24 این قانون مالک می شناسد؛ لذا منتقل الیه که با سند عادی ملک را خریداری کرده است می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال علیه فروشنده مذکور اقامه کند و صدور حکم به انتقال ملک به خریدار فاقد اشکال به نظر می رسد. در نتیجه پاسخ به قسمت اخیر استعلام نیز موضوعا منتفی است.

 

 

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چنانچه خواهان یکی از ایادی متعدد ماقبل را در ردیف خواندگان قید نکند اما مالک ثبتی را طرف دعوی قرار دهد آیا دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع دارد؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوما به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما درخصوص دیگر ایادی که در نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشتهاند با توجه به نسبی بودن اثر احکام ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آن ها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود حقی قایل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق در فرض سوال موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد.

 

در راستای وصول محکوم به در واحد اجرای احکام مدنی ملکی توقیف می شود و در مورد ملک مذکور شخصی در دادخواست واحد دو دعوای اعتراض ثالث اجرایی موضوع ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 و الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می کند. با توجه به تمایز میان موضوع و اسباب و جهات دعاوی فوق آیا دادگاه باید: 1- به دو دعوای مذکور به صورت توامان رسیدگی و انشاء حکم کند؟ یا این که دو دعوای مذکور را از یکدیگر تفکیک کند و به هر کدام به صورت جداگانه رسیدگی و انشاء حکم کند؟ و یا آن که به سبب تمایز میان موضوعات و اسباب و جهات دو دعوا و عدم قابلیت طرح و استماع دعاوی فوق به صورت توامان قرار عدم استماع نسبت به هر دو دعوی صادر کند؟ و یا این که به دعوای اعتراض ثالث اجرایی رسیدگی کند و نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار عدم استماع صادر کند یا برعکس؟ و یا این که به دعوای اعتراض ثالث اجرایی رسیدگی کند و در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطابق ماده 19 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 قرار توقف رسیدگی صادر کند یا برعکس؟

رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث اجرایی برابر ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 به صورت فوق العاده و در مرجع قضایی اجراکننده حکم به عمل می آید و رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توام با دعوای مذکور منافی رسیدگی فوق العاده به دعوای اعتراض ثالث اجرایی است. بنابراین در صورت طرح توامان این دو دعوا دادگاه مکلف است آن دو را تفکیک کند و در صورتی که برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز صلاحیت داشته باشد جداگانه رسیدگی کند؛ در هر حال صرف طرح هر یک از این دو دعوا موجب عدم استماع یا توقف دعوای دیگر نیست.

 

 

یکی از خواسته های خواهان الزام به تنظیم سند رسمی یک پلاک ثبتی است. دادگاه نسبت به استعلام سوابق ثبتی از اداره ثبت اقدام کرده و پاسخ واصله حکایت از آن دارد که ملک به نام خوانده بوده و هیچ گونه سابقه بازداشت به نفع اشخاص ثالث را ندارد. به جهت این که خواهان درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال را مطرح نکرده بود در طول جریان رسیدگی دادگاه از طریق ارسال لایحه ای از خوانده مطلع می شود که پلاک ثبتی مذکور توسط تعدادی از اشخاص ثالث به جهت طلب از خوانده بازداشت شده است. با توجه به این که در هنگام طرح دادخواست و نیز استعلام اولیه از اداره ثبت ملک در بازداشت بوده ولی در جریان دادرسی پلاک ثبتی بازداشت شده است تکلیف دادگاه چیست؟ آیا بدون توجه به بازداشتی های اخیر به خواسته خواهان رسیدگی و حکم به نفع وی صادر می کند؟ یا این که در حالت اخیر نیز باید قرار عدم استماع صادر شود؟

در فرض سوال که بنا به اعلام اداره ثبت املاک و اسناد ملک متنازع فیه در جریان رسیدگی به نفع یکی از بستانکاران خوانده توقیف شده است دادگاه منعی برای صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق توقیف کننده ندارد. بدیهی است محکوم له در این فرض می تواند با اقامه دعوا در مرجع صالح در خصوص ابطال توقیف به عمل آمده از ناحیه ثالث اقدام لازم را معمول دارد؛ اما تا زمانی که این توقیف ابطال نشده باشد اجرای حکم فوق الاشعار وفق عمومات فرع بر رفع توقیف است.

 

 

 

چنانچه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید قلع و قمع مستحدثات در یک دادخواست مطرح شود تلکیف دادگاه چیست؟ در صورت محق بودن خواهان امکان صدور حکم بر محکومیت خوانده به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و قرار عدم استماع در دو دعوی دیگر وجود دارد؟ یا اینکه امکان رسیدگی به هر سه خواسته در یک دادخواست وجود دارد.

با توجه به این که رسیدگی به دعاوی خلع ید و قلع و قمع فرع بر احراز مالکیت است و تا زمانی که به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی نشده و رای صادره در این خصوص قطعی نشده است مالکیت رسمی خواهان محرز نیست لذا در فرض سوال دادگاه در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی و نسبت به دعاوی دیگر قرار رد صادر می کند.

 

 

محکوم علیه خود محکوم له پرونده الزام به تنظیم سند رسمی است؛ اما برای عدم توقیف مال توسط محکوم له خود اجرای پرونده خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی را از اجرای احکام پیگیری نمی کند تا محکوم له نتواند پلاک را توقیف کند. آیا با وجود عدم تنظیم سند به نام محکوم علیه در پرونده مذکور که خود محکوم له آن واقع شده توقیف پلاک ثبتی امکان پذیر است و این امر مغایر ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 نیست؟

گرچه با توجه به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ملک دارای سابقه ثبتی فقط در صورتی به عنوان ملک محکوم علیه قابل توقیف است که نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد؛ اما مطابق ماده 101 قانون اخیرالذکر ملکی که فاقد سابقه ثبتی است و محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک آن شناخته شده باشد به عنوان مال وی قابل توقیف است. در فرض سوال که به موجب حکم قطعی محکوم علیه به عنوان مالک ملک دارای سابقه ثبتی شناخته شده و حکم الزام به تنظیم سند رسمی به نام وی نیز صادر شده است هرچند نام و مشخصات این فرد هنوز در دفتر املاک ثبت نشده است به نظر می رسد این ملک به عنوان مال محکوم علیه قابل توقیف است؛ زیرا حکم قطعی صادره نشانگر انتقال مالکیت از مالک رسمی که نام وی در دفتر املاک ثبت شده به محکوم له این حکم است.

 

 

خواهان دادخواستی به خواسته های الزام به اخذ پایان کار صورت مجلس تفکیکی الزام به تنظیم سند رسمی و رفع اثر از بازداشتی های پلاک متنازع فیه را طرح نموده است. در جلسه اول دادرسی و به همراه وصول سوابق ثبتی پلاک متنازع فیه از اداره ثبت اسناد و املاک ملاحظه می گردد ملک از سوی افراد ثالث از طریق محاکم شهرهای مختلف و نیز اجرای احکام شورای حل اختلاف و همچنین اجراییه ثبت در توقیف و بازداشت است تکلیف دادگاه با خواسته اخیر که به صورت کلی رفع اثر از بازداشتی ها درخواست گردیده است و تعیین تکلیف نسبت به آن موثر در اتخاذ تصمیم نسبت به سایر خواسته ها می باشد چیست؟

اولاً مستفاد از ماده 793 قانون مدنی بیع مال مرهون غیر نافذ است و همان گونه که در رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1371 هیات عمومی دیوان عالی کشور آمده است همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد کافی است. با این حال از آن جا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است به نظر می رسد پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رای اصراری شماره 31 مورخ 11/12/1377 دیوان عالی کشور موید این نظر است و طرف دعوا نبودن مرتهن مانع رسیدگی و صدور حکم به شرح فوق نمی باشد. ثانیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک در صورتی که ملک مربوطه در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد مادام که از ملک رفع توقیف به عمل نیامده است با عنایت به مواد 56 و57 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 قابل استماع نمی باشد. در فرض سوال چنان چه توقیف از ناحیه اداره ثبت اسناد و املاک باشد خریدار می تواند دعوای توقف و ابطال اجراییه ثبتی به لحاظ معامله مقدم خود را اقامه نماید و در صورتی که توقیف از طرف مرجع قضایی باشد خریدار می تواند وفق ماده 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 اعتراض ثالث اجرایی در مرجع مذکور اقامه کند و با اثبات مقدم بودن معامله خود بر توقیف ملک نسبت به رفع توقیف اقدام نماید. هم چنین با عنایت به ملاک ماده 111 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 در فرضی که شخصی به استناد مبایعه نامه عادی مدعی مالکیت ملک مورد وثیقه است باید به ادعای وی وفق ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در دادگاه حقوقی رسیدگی شود و اصحاب دعوای کیفری و از جمله دادستان در رسیدگی به ادعای مالکیت مورد وثیقه طرف دعوا می باشند.

 

خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع را تقدیم دادگاه نموده است پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص گردید که ملک مزبور در بازداشت و توقیف اشخاص ثالث می باشد. 1-آیا امکان محکومیت خوانده به انتقال سند مالکیت با وجود توقیف بودن ملک هست یا خیر؟ 2-چنانچه به نظر دادگاه به جهت مزبور امکان الزام خوانده به تنظیم سند نباشد و در این خصوص قرار عدم استماع صادر نماید آیا امکان محکومیت خوانده به تحویل مبیع هست یا خیر؟

اولا در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است با عنایت به مواد 56 و 57 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمی باشد. ثانیا دعوای تحویل مبیع (مال غیرمنقول که دارای سابقه ثبت است) با توجه به رای وحدت رویه شماره 682 مورخ 1/10/1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور پیش از تحقق مالکیت رسمی خواهان غیر قابل استماع است؛ در مورد اموال منقول تحقق مالکیت رسمی خواهان شرط نیست.

 

الف- زوج در قالب عقد صلح یا بیع متعهد می شود که یک دانگ از منزل مسکونی خود را به زوجه منتقل کند. با توجه به این که منشا دین عقد صلح است آیا رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه خانواده است و مشمول ماده 4 قانون حمایت خانواده می شود؟ ب- آیا دعاوی که منشا آن مهریه است؛ اما طرفین آن افراد دیگری غیر از زوجین هستند قابل رسیدگی در دادگاه خانواده است؟ ج- آیا عناوین دعوا شامل الزام به تنظیم سند رسمی افراز و اثبات مالکیت در ایجاد صلاحیت موثر است؟ د- آیا رسیدگی به دعاوی راجع به هدایای زوجین به یکدیگر داخل در صلاحیت دادگاه خانواده است؟

الف- صلاحیت دادگاه خانواده منحصر به بندهای هیجده گانه مذکور در ماده 4 قانون حمایت خانواده مصوب 1391 است و توسعه و تسری آن به دیگر امور و دعاوی مستلزم نص است؛ لذا در فرض سوال که زوج متعهد به انتقال یک دانگ از منزل مسکونی خود به زوجه در قالب عهد صلح یا بیع شده است؛ چنانچه این انتقال به عنوان مهریه زوجه نباشد و زوجه در این خصوص ادعایی نداشته باشد موضوع از شمول بندهای ماده 4 یادشده خارج بوده و رسیدگی به دعاوی راجع به آن در صلاحیت دادگاه خانواده نیست. ب- با توجه به اطلاق ماده 4 و بند 6 آن ماده قانون حمایت خانواده هر دعوایی که راجع به مهریه باشد صرف نظر از آن که متعهد آن زوج باشد یا غیر او در صلاحیت دادگاه خانواده است. ج- سوال مطرح شده ابهام دارد و دقیقا مشخص نیست که مقصود مرجع محترم استعلام کننده چیست؛ با این حال چنانچه پرسش راجع به صلاحیت یا عدم صلاحیت دادگاه خانواده نسبت به متفرعات امور و دعاوی داخل در صلاحیت این دادگاه باشد باید گفت هرچند موضوعات داخل در صلاحیت دادگاه خانواده منحصر به بندهای هیجده گانه ماده 4 یادشده است؛ اما چنانچه برای مثال مهریه به عنوان مبنای برخی امور و دعاوی مطروحه از سوی زوجه اعلام شود؛ مانند دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مهریه اثبات مالکیت و یا افراز مهریه غیر منقول (در موارد داخل در صلاحیت دادگاه) از آن جا که در این گونه دعاوی دادگاه باید ادعای زوجه در خصوص انتقال مال تحت عنوان مهریه را احراز کند با توجه به اطلاق بند 6 ماده 4 قانون حمایت خانواده مصوب 1391 این گونه دعاوی در صلاحیت دادگاه خانواده است؛ هرچند به طرفیت غیر زوج و در واقع به طرفیتی ثالثی مطرح شود که متعهد به پرداخت مهریه است. د- موارد صلاحیت دادگاه خانواده در ماده 4 قانون حمایت خانواده مصوب 1391 احصاء شده و دعوای راجع به هدایای زوجین (و نه دعاوی راجع به هدایای دوران نامزدی) از شمول موارد یادشده خارج است.

 

 

1- در دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی با استعلام از اداره ثبت مشخص شده است که ملک منازع فیه در جریان عملیات ثبتی است چنانچه عقد بیع احراز شود با توجه به این که عملیات ثبتی کامل نشده است در خصوص خواسته الزام به تنظیم سند رسمی چه راهکاری وجود دارد؟ 2- در صورتی که خواهان اثبات عقد بیع مشاعی و الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرده باشد آیا در چنین دعوایی باید علاوه بر فروشنده و خریدار تمامی مالکان مشاعی نیز طرف دعوی قرار گیرند؟

1- نظر به این که ملک مورد معامله پیش از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی فروخته شده است طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص راه حل قانونی در ماده 41 قانون یادشده ارائه شده است که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی مورد تقاضا را کلا به دیگری منتقل کرده مکلف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد حاضر و معامله خود را کتبا اطلاع دهد. در این صورت خریدار قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی سند مالکیت به نام خریدار صادر خواهد شد. در نتیجه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد. 2- نظر به این که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله است و قانون گذار تصرفات حقوقی (معنوی) هر یک از شرکا نسبت به مایملک خود را در ماده 583 قانون مدنی تجویز کرده است و نیز با عنایت به این که غیر از شریکی که قدر السهم خود را فروخته است دیگر شرکا تعهدی بر تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان فرض سوال ندارند لذا دعوا صرفا به طرفیت شریکی قابلیت طرح دارد که قدر السهم خود را به خواهان واگذار کرده است.

 

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که توسط آخرین خریدار ملک به طرفیت ایادی ما قبل خود از جمله ورثه مالک رسمی مطرح شده است ناحیه ورثه امضای منتسب صورت ایشان و هیات سه نفره کارشناسان و اظهارنظر ایشان مبنی بر عدم تطبیق امضای منتسب به مورث آنان حکم به بی حقی خواهان صادر شده است لیکن خواهان بدوی درمهلت تجدیدنظرخواهی ننموده است ولی احد از خواندگان که ادعای خرید ملک از مورث مالکین رسمی را داشته تجدیدنظرخواهی نموده است مستدعی است دستور فرمایند پاسخ داده شود که 1-آیا نامبرده از جمله اشخاص مصداق بند 1 ماده 26 قانون اصلاح قانون تشکیل دادگاه های عمومی انقلاب که می تواند نسبت به رای تجدیدنظرخواهی نماید می باشد یا خیر؟ 2-در صورتی که نامبرده می تواند تجدیدنظرخواهی کند چنانچه پس از رسیدگی در دادگاه تجدیدنظر مطابقت امضاء ذیل مستند مزبور با امضائات مسلم الصدور مالک رسمی احراز شد با توجه به عدم تجدیدنظرخواهی خواهان بدوی دادگاه تجدیدنظر چه تصمیمی باید اتخاذ کند؟ آیا می تواند دادنامه از نقض و حکم له خواهانی که تجدیدنظرخواهی نکرده است صادر کند یا باید تصمیم دیگری اتخاذ کند.

1- در فرض سوال که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به طرفیت ایادی ماقبل از جمله ورثه مالک رسمی مطرح شده و با ابراز تردید ایشان نسبت به امضاء منتسب به مورث خود دادگاه بر اساس نظر کارشناسان رسمی دادگستری مبنی بر عدم تطبیق امضای منتسب به مورث حکم بر بی حقی خواهان صادر کرده است و خواهان در مدت مقرر تجدیدنظرخواهی نکرده اما یکی از خواندگان که مدعی خرید ملک از مالک رسمی بوده تجدیدنظر خواهی نموده است به نظر می رسد تجدیدنظر خواهی وی قابل استماع است. زیرا رای صادره در قسمتی که صحت مبایعه نامه منتسب به مالک رسمی را احراز نکرده موجب اضرار وی شده است. شایسته ذکر است که رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همواره منوط به احراز وقوع بیع میان خواهان و ید ماقبل وی و ایادی دیگر تا مالک رسمی است و ایادی واسطه نیز در احراز یا عدم احراز وقوع بیع ذی نفع می باشند. 2- رسیدگی دادگاه تجدیدنظر در محدوده تجدیدنظر خواهی تجدیدنظر خواه می باشد و در فرض سوال در صورت احراز حقانیت تجدیدنظر خواه رای تجدیدنظر خواسته را در قسمت راجع به عدم صحت بیع منتسب به مالک رسمی نقض و حکم بر صحت آن صادر می کند.

 

زوجه در راستای وصول مهریه خود از زوج از طریق اداره ثبت اسناد اقدام می نماید مال منقول یا غیر منقولی که رسما به نام زوج است از طریق اجرای ثبت توقیف می گردد شخص ثالثی به مال بازداشت شده اظهار حق نموده و مدعی است که زوج قبل از توقیف اموال مذکور به موجب مبایعنامه ای آن را به وی واگذار و فروخته است نظر به اینکه مستند ادعای مذکور عادی بوده و با هیچ یک از بندهای 96 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا منطبق نیست و شخص از دستور اجرای ثبت شکایتی نداشته بلکه به عملیات اجرای ثبت شکایت دارد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت زوج در دادگاه طرح می نماید حال خواهان برای متوقف نمودن اقدامات اجرایی اداره ثبت از جمله جلوگیری از مزایده از دادگاه چه درخواستی می تواند داشته باشد با ذکر مستند این دادگاه را ارشاد فرمائید.

در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است با عنایت به مواد 56 و57 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمی باشد. در فرض سوال که توقیف از ناحیه اداره ثبت بوده است خریدار می تواند به لحاظ معامله مقدم خود دعوای توقف و ابطال عملیات ثبتی را اقامه نماید و در صورت صدور حکم به نفع معترض ثالث برابر یند 4 ماده 96 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 1387 رفتار می شود.

 

 

چنانچه یکی از مالکین مشاعی سهم خویش را به دیگری بفروشد آیا خریدار می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت همه مالکین مشاعی را طرح کند یا اینکه فقط به طرفیت فروشنده کافی است؟

نظر به این که تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاعی ملازمه ای با تصرف مادی در ملک ندارد و از سوی دیگر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال جزو لوازم عرفی یا قانونی معامله می باشد و قانون گذار تصرفات حقوقی(معنوی) هر یک از شرکاء نسبت به مایملک خود را در ماده 583 قانون مدنی تجویز نموده است و نیز عنایت به این که غیر از شریکی که قدر السهم خود را فروخته است سایر شرکاء تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال به خواهان فرض سوال را ندارند لذا در فرض استعلام دعوا صرفا به طرفیت شریکی که قدر السهم خود را به خواهان واگذار کرده است قابلیت طرح دارد.

 

 

چنانچه خواهان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملکی را طرح کند و ملک را از شخص الف به موجب مبایعه نامه خریداری کرده باشد در حالی که شخص الف نیز از شخص ب ملک را با مبایعه نامه عادی خریداری کرده است و هم اکنون ملک دراداره ثبت اسناد و املاک به نام شخص ب می باشد.خواهان هم الف و هم ب را طرف دعوی قرار داده است در حالی که هدف و قصد وی از طرف دعوا قرار دادن شخص الف فقط اثبات وقوع عقد بیع بوده و ادعایی بیش از این نسبت به وی ندارد نحوه اظهارنظر در خصوص شخص الف چگونه است قرار رد دعوی به لحاظ عدم توجه به دعوا؟توضیح اینکه بعضی از همکاران در چنین وضعیتی هیچ گونه اظهارنظری نفیا یا اثباتا در خصوص شخص الف که به عنوان خوانده قید گردیده است نمی کنند و صرفا ایادی ما قبل مالک رسمی را در متن رای ذکر نموده و النهایه بدون اظهارنظر در خصوص ایادی ماقبل مالک رسمی را محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی می نمایند.

با عنایت به بند الف ماده 335 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب درامور مدنی مصوب1379و نیز بند 1 ماده 26 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب هریک از طرفین که از رای دادگاه متضررشده باشد حق تجدید نظر خواهی دارد. بنابراین اگر دادگاه دعوا را نسبت به برخی از خواندگان رد نماید و نسبت به برخی دیگر به نفع خواهان حکم صادر کند خوانده ای که دعوای خواهان نسبت به وی رد شده است اصولا متضرر از حکم تلقی نمی شود تا به این لحاظ امکان تجدید نظر خواهی از سوی وی وجود داشته باشد. اما در مورد مثالی که در استعلام آمده است مبنی بر اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت کسی که سند به نام وی است و نیز ایادی بعدی طرح و سپس دادگاه ضمن حکم به الزام مالک رسمی به تنظیم سند به لحاظ اینکه سند به نام ایادی بعدی نیست دعوای الزام به تنظیم سند را نسبت به ایشان رد کرده است به نظر می رسد گر چه دادگاه نسبت به ایادی بعدی دعوای الزام به تنظیم سند را مردود دانسته است اما مقدمه دعوای الزام به تنظیم سند دعوای وقوع بیع بوده است که دادگاه آن را احراز و بر مبنای آن حکم به الزام تنظیم سند صادر کرده است؛ بالطبع ایادی بعدی درمورد احراز وقوع بیع ذی نفع می باشند و برغم رد دعوای الزام به تنظیم سند نسبت به ایشان راجع به احراز وقوع بیع مربوط به خودشان متضرر محسوب و حق تجدید نظر خواهی خواهند داشت.

 

چنانچه در خصوص ملکی پایان کار صادر نگردیده و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد آیا صرفا طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بدون اینکه دو موضوع فوق مورد خواسته خواهان قرار گیرد قابل استماع است یا خیر؟ چنانچه خواهان چنین دعوایی را طرح کند آیا می توان حکم به الزام تنظیم سند رسمی صادر نمود آنگاه خواهان دعوی دیگر در خصوص خواسته های اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را طرح نماید تا رای صادره الزام به تنظیم سند قابلیت اجرا پیدا کند.

باتوجه به اینکه صدورحکم الزام به تنظیم سند رسمی یک آپارتمان از یک مجموعه منوط به اینست که آپارتمان مذکور به طریق رسمی تفکیک شده وحدود اربعه ومشاعات آن مشخص شده باشد بنابراین چنانچه خواسته خواهان الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ پایان کار شهرداری باشد دادگاه باید براساس خواسته خواهان نسبت به اخذ پایان کار وتفکیک نیز مبادرت به صدور رای نماید.

 

در پرونده ای زیادی دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع صادر می نمایند به این استدلال که لازمه رسیدگی به این دعوا طرح و اقامه دعوای دیگری است مثلا در مورد دعوی الزام به تحویل مبیع لازمه رسیدگی به این دعوا را اقامه دعوی اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال می دانند یا لازمه ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی درخصوص آپارتمان ها را ابتدا یا همزمان با طرح این دعوی دعوی الزام به افراز و تفکیک آپارتمان های مورد نظر می دانند یا در مورد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال لازمه ی آن را دعوای الزام به فک رهن می دانند از طرفی معمولا در مورد دعوای الزام به انتقال سند رسمی بیع در صورتی که ایرادات مذکور نباشد لازمه آن را دعوای اثبات بیع و اثبات مالکیت نمی دانند بلکه در صورتی که این دعوا مطرح شود به جهت تعارض با ماده 22 قانون ثبت در مورد دعوای اثبات مالکیت قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند اما نسبت به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی حکم صادر می کنند برخی نیز نظر بر این دارند در مواردی که حکم صادر میشود مثلا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک واحدآپارتمان در صورتی که افراز نشده باشد در مرحله اجرای حکم این امر انجام می پذیرد و نیازی به اقامه دعوا مستقل ندارد به هر ترتیب در این باب نظرات مختلفی وجود دارد و آرای مختلفی صادر شده است لطفا ارشاد فرمائید: آیا یک قاعده و ضابطه مشخص وجود دارد که دادگاهها بر اساس آن رسیدگی به یک دعوا را مستلزم اقامه دعوی دیگری به عنوان مقدمه این دعوا یا عدم ضرورت اقامه دعوای دیگر باشد تشخیص دهند؟ یا اینکه این امر موردی است و در هر پرونده بنا به تشخیص دادگاه صورت می پذیرد که در این صورت در موضوعات مشابه شاهد تشتت آرا هستیم آیا دعوای اثبات مالکیت به ادعای وقوع بیع در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند قابلیت استماع را ندارد؟

1ـ تشخیص این که رسیدگی به یک دعوا منوط به رسیدگی به دعوای دیگری است حسب مورد بر عهده قاضی رسیدگی کننده است اما باید بین این موضوع و مواردی که یک امر سبب دعوای طرح شده است تفکیک نمود. به عنوان مثال در دعوای الزام تنظیم به سند رسمی اثبات وقوع معامله و مالکیت خواهان سبب دعوای مزبور است و با عنایت به بند 4 ماده 51 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی 1379 هر دعوایی نیازمند وجود سبب موجهه است و در نتیجه هیچگاه لازم نیست که برای اثبات این سبب دعوای جداگانه ای طرح یا به عنوان یک خواسته مستقل مطرح شود. 2- اولا: با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفا ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد در این صورت با عنایت به رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هیات عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده این خواسته مغایر با مقررات مواد 2242 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تایید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری. ثانیا با توجه به پاسخ بند اولا دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می باشد.

 

در فرضی که حکم بر محکومیت سازمان دولتی به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول صادر شده و در رای تنظیم سند موکول به پرداخت تتمه ثمن گردیده است اما به علت اشتباه اجرای احکام مدنی قبل از وصول تتمه ثمن سند ملک بنام محکوم له تنظیم شده و او نیز آنرا به ثالث منتقل کرده است در این صورت با توجه به اشتباهی که رخ داده است آیا می توان دستور اعاده عملیات اجرایی به وضع سابق صادر نمود یا خیر؟ دادگاه با چه تکلیفی مواجه است؟ به موجب فروش نامه های عادی( الف) ملکی را به( ب ) فروخته است و پرداخت قسمتی از ثمن موکول به تنظیم سند رسمی شده است لیکن به علت تعلل خریدار درپرداخت تتمه ی ثمن سند نیز بنام وی منتقل نشده است آیا فروشنده می تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بنام خریدار و مطالبه تتمه ی ثمن را مطرح کند یا فقط می تواند حسب مورد دعوی مطالبه تتمه ی ثمن یا فسخ عقد را طرح نماید؟

1- در کلیه مواردیکه در مقام اجرای حکم بر خلاف مفاد حکم صادره دستوری داده شده ولو آنکه آن دستور انجام شده باشد باید از دستور اشتباه مستدلا عدول و با استفاده از ملاک مواد 11 و 39 قانون اجرای احکام مدنی دستور اعاده عملیات اجرایی صادر شود و در خصوص فرض سوال انتقال مال به اشخاص ثالث مانع تصحیح اشتباه به شرح فوق نمی باشد. 2-دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نوعی دعوای الزام به انجام تعهد است که باید علیه متعهد اقامه شود و متعهد به انتقال رسمی ملک فروشنده است. بنابراین طرح این دعوا علیه خریدار بلاوجه است. با این حال در فرض سوال که فروشنده حاضر است که ملک را رسما به نام خریدار منتقل کند ولی خریدار در دفترخانه حاضر نمی شود به نظر می رسد گرچه خریدار برای تنظیم سند رسمی متعهد له است اما از آنجا که امضای ذیل سند تنظیمی در دفترخانه مقدمه اجرای تعهد فروشنده است خریدار مکلف به امضای ذیل سند با حضور در دفترخانه یا از طریق وکیل می باشد و الزام وی به این کار بلا اشکال است.

 

 

در فرضی که حکم فسخ حضوری مبایعه نامه ای صادر گردیده و قطعی نیز شده و ثمن نیز به خریدار مسترد شده است و متعاقبا مالک دعوی خلع ید خریدار از مبیع را اقامه نموده: 1-دعوی تقابل خریدار به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک موضوع همان حکم فسخ قابل استماع و رسیدگی است؟ یا محکمه مذکور مکلف است توجها به اعتبار امر مختوم و ماده 8 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی تقابل مذکور را صادر کند؟ 2-آیا در صورتی که مالک در اثناء رسیدگی به حکم فسخ مذکور در رد دعوی تقابل استناد کند خریدار می تواند دعوی اعاده دادرسی طاری نسبت به حکم فسخ مذکور که حضوری بوده و حتی ثمن را نیز متعاقب آن دریافت داشته به عنوان دلیل ناگاه درآمد باستناد بند ب ماده 432 قانون آئین دادرسی مدنی اقامه کند و اگر چنین دعوائی اقامه کند قابل پذیرش است یا نه؟ 3-در فرض یاد شده آیا دادگاه رسیدگی کننده می تواند متعاقب طرح دعوی اعاده دادرسی طاری مذکور قرار تاخیر در رسیدگی به دعوی خلع ید و تقابل را باستناد ماده 434 قانون مرقوم صادر کند یا خیر؟ زیرا روشن است که با وصف اینکه حکم فسخ مذکور حضوری و قطعی بوده اصولا حکم فسخ حضوری و قطعی شده مذکور نمی¬تواند به عنوان دلیل ناگاه درآمد تلقی شود؟ 4-چنانچه دادگاه یاد شده با تلقی موضوع به دعوی اعاده دادرسی قرار تاخیر رسیدگی دعوی خلع ید و دعوی تقابل را صادر کند آیا دادگاه صادرکننده حکم فسخ الزامی در تبعیت از تشخیص آن دادگاه در تلقی صحت دعوی اعاده دادرسی طاری اقامه شده دارد یا خیر؟ 5-آیا با وصف اینکه طبق نص بند ب ماده 432 مرجع ضمیر کلمه آن در بند مذکور همان حکمی است که در اثناء دادرسی به عنوان دلیل ارائه شده که شرط آن این است که ناگهانی بوده و طرفی که حکم علیه او استناد شده قبلا از آن اطلاع نداشته محکمه می تواند باستناد دلیل دیگری نسبت به حکم حضوری و قطعی یاد شده دعوی اعاده دادرسی طاری را بپذیرد؟ 6-آیا دعوی اعاده دادرسی طاری به ادعای مکتوم بودن حکم دادگاه دیگری که به نفع خواهان دعوی علیه دیگری صادر شده نسبت به حکم حضوری قطعی شده ای که علیه خواهان اعاده دادرسی طاری صادر شده قابل پذیرش است.

1ـ در فرض سوال که حکم بر فسخ مبایعه نامه صادر و قطعی شده ثمن نیز به خریدار مسترد شده و متعاقبا دعوای خلع ید از مبیع مطرح شده است و خوانده دعوای تقابل مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال همان ملک را مطرح نموده است اگر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به سبب همان بیعی طرح شده باشد که قبلا حکم قطعی به فسخ آن صادر شده است با توجه به اینکه تعهدات بایع از جمله تنظیم سند رسمی منوط به صحت و بقاء بیع است بنابراین با توجه به فسخ آن دعوای متقابل به لحاظ فقدان سبب محکوم به بطلان است 2-اولا سوال از حیث اینکه گفته شده مالک در برابر دعوای تقابل به حکم فسخ استناد کرده است مبهم می باشد زیرا دعوای خلع ید مالک دعوای اصلی قاعدتا متکی بر حکم فسخ مزبور بوده است ثانیا اصولا طرح دعوای اعاده دادرسی طاری از سوی کسی مطرح می شود که قبلا حکم علیه وی صادر شده است و و صرف حضوری بودن رای مانع طرح دعوای اعاده دادرسی اعم از اصلی و طاری نیست اما سایر شرایط از جمله مواعد مر بوط باید رعایت شود 3-اگر مقصود از عبارت دلیل ناگاه برآمده مذکور در استعلام این است که چون حکم فسخ حضوری بوده است بنابراین امکان طرح دعوای اعاده دادرسی نسبت به آن نیست همانگونه که در پاسخ سوال 2 گفته شده اعاده دادرسی اعم از اصلی یا طاری نسبت به حکم حضوری نیز امکان پذیر است مشروط به اینکه واجد سایر شرایط و با رعایت مواعد مربوط باشد و تشخیص اعمال مقررات ذیل ماده 434 قانون آیین دادرسی در امور مدنی حسب مورد با دادگاه رسیدگی کننده است 4-تشخیص قبول یا رد درخواست اعاده دادرسی با دادگاه صادرکننده حکم فسخ است و این دادگاه تابع تشخیص دادگاهی که دادخواست اعاده دادرسی طاری را دریافت نموده است نمی باشد 5-اعاده دادرسی طاری نسبت به حکمی که در اثناء دادرسی ارائه شده است به استناد هر یک از جهات مقرر در ماده 426 قانون آیین دادرسی در امور مدنی قابل طرح است سوال مبهم است اگر مقصود این است که مستدعی اعاده دادرسی طاری به استناد حکم دیگری که به نفع وی صادر شده است به عنوان دلیل مکتوم نسبت به حکم فسخ حضوری درخواست اعاده دادرسی کرده باشد به نظر می رسد در این حالت گرچه مکتوم بودن حکم استنادی غیر معمول است اما تشخیص آن حسب مورد به عهده دادگاه رسیدگی کننده است.

 

 

الف دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پلاک 1 فرعی از 2 اصلی را به طرفیت ب اقامه نموده مالکیت خوانده در پلاک موضوع خواسته استعلام شده اداره ثبت در پاسخ اعلام نموده پلاک به صورت صورت مجلس های متعددی تفکیک گردیده لذا شماره قطعه و صورت مجلس تفکیکی را اعلام نمایید آیا دادگاه می بایست اخطار تعیین رفع نقص برای خواهان ارسال کند یا وقت رسیدگی برای اخذ توضیح تعیین نماید.

در فرض سوال که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پلاک 1 فرعی از 2 اصلی مطرح شده است. پس از استعلام از اداره ثبت معلوم شده است که پلاک مذکور به موجب صورت مجلس های متعدد تفکیک شده است و اداره ثبت برای پاسخ دادن اعلام کرده است که شماره قطعه و صورت مجلس تفکیکی را اعلام نمائید مورد از موارد اخطار رفع نقص نیست زیرا در هر حال خواسته از سوی خواهان تعیین شده است اما بعد از استعلام از ثبت ابهامی به وجود آمده است که برای رفع ابهام باید از وی اخذ توضیح به عمل آید.

 

 

1- آیا الزام به تنظیم سند رسمی با وجود در رهن بودن ملک صحیح است یا خیر؟ تکلیف دادگاه نسبت به دادخواست اقامه شده چیست؟ 2-فروش ملک نیز با توجه به بند اول سوال چیست؟ 3-حکم بیع مال رهنی چیست؟

(1 و2 و3)- مستفاد از ماده 793 قانون مدنی بیع مال مرهون غیر نافذ است و همان گونه که در رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1371 هیات عمومی دیوان عالی کشور آمده همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد کافی است. با این حال چون حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است به نظر می رسد پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن بلااشکال باشد. رای اصراری شماره 31 مورخ 11/12/1377 دیوان عالی کشور موید این نظر است.

 

چنانچه حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی ملکی صادر شود و محکوم لهی که انتقال سند به نفع او صادر شده به لحاظ بدهکاری به دیگران حاضر به انتقال سند به نام خود نباشد و طلبکاران محکوم لهم پرونده مطالبه طلب خواستار توقیف ملک مذکور باشند حال آنکه ملک موصوف به نام محکوم علیه رسما منتقل نشده تا طبق ماده99 قانون اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف پلاکی که به نام محکوم علیه باشد از طریق اداره ثبت اقدام گردد آیا امکان توقیف ملک مذکور در قبال دین محکوم علیه وجود دارد یا خیر.

گرچه با توجه به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی ملک دارای سابقه ثبتی فقط در صورتی به عنوان ملک محکوم علیه قابل توقیف است که نام وی در دفتر املاک ثبت شده باشد اما مطابق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی ملکی که فاقد سابقه ثبتی است و محکوم علیه به موجب حکم نهایی مالک آن شناخته شده باشد به عنوان مال وی قابل توقیف است. در فرض سوال که ملکی که سابقه ثبتی دارد اما به موجب حکم قطعی محکوم علیه مالک آن شناخته شده و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی به نام وی نیز صادر شده است ولو نام وی هنوز در دفتر املاک ثبت نشده به نظر می رسد به عنوان مال محکوم علیه قابل توقیف است؛ زیرا حکم قطعی نشانگر انتقال مالکیت از مالک رسمی که نام وی در دفتر املاک ثبت شده به محکوم له این حکم است.

 

غالبا در املاک جاری ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته و مشمول ماده 22 قانون ثبت نمی باشد دادخواست اثبات تحقق عقد بیع تنفیذ بیع و اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم دادگاه حقوقی می گردد. 1-از خواسته های اثبات تحقق عقد بیع احراز تحقق بیع تنفیذ بیع تایید بیع آیا جملگی خواسته ها مطابق قانون است و در غیر این صورت کدام یک مطابق قانون و صحیح می باشد؟ 2-آیا دعوی اثبات مالکیت که نتیجه دعوی اثبات تحقق بیع است مطابق قانون است؟ آیا نتیجه یک دعوا می تواند خواسته باشد؟ 3-در املاک جاری آیا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکانپذیر است زیرا در املاک جاری جریان مقدماتی ثبت تکمیل نشده و سند صادر نشده است الزام خوانده ای که وفق ماده 22 قانون ثبت مالکیتی ندارد فاقد منطق قضایی است.

1ـ با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفا ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است لذا تنفیذ اسناد عادی تحت عنوان بیع¬نامه صلح نامه یا هبه نامه دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست. لکن چنانچه منظور خواهان اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد در این صورت با عنایت به رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هیات عمومی دیوان عالی کشور چنین خواسته¬ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و بالعکس در مورد املاک ثبت شده این خواسته مغایر با مقررات مواد 2242 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیرقابل استماع است به استثناء مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده؛ مانند دعوای تایید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 7 قانون اراضی شهری. 2- با توجه به پاسخ بند 1 دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع نسبت به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد 22 و 46 و 47و 48 قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می¬شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می¬باشد. 3- نظر به اینکه ملک مورد معامله قبل از ثبت آن در دفتر املاک به نام فروشنده و صدور سند مالکیت به نام وی فروخته شده طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از ناحیه خریدار با توجه به ماده 22 قانون ثبت فاقد وجاهت قانونی است و در این خصوص راه حل قانونی در ماده 41 قانون ثبت ارائه گردیده که به صراحت این ماده چون متقاضی درخواست ثبت در حین عملیات و تشریفات ثبتی مورد تقاضا را کلا به دیگری منتقل نموده مکلف است در فرجه قانونی در اداره ثبت اسناد حاضر و معامله خود را کتبا اطلاع دهد. در این صورت خریدار قائم مقام متقاضی محسوب و پس از انجام تشریفات ثبتی سند مالکیت به نام خریدار صادر خواهد شد. نتیجتا در شرایط حاضر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از طرف خریدار قابلیت استماع ندارد.

 

 

الف دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت ب و ج اقامه و مدعی است با مبایعه نامه عادی ملک را از مورث خواندگان (ج) ابتیاع نموده است دادگاه از الف می¬خواهد گواهی حصر وراثت مورث خواندگان (ج) را ارایه کند الف اظهار می دارد گواهی حصر وراثت ندارد درخواست استعلام از اداره ثبت احوال جهت تعیین وراث ج را دارد با توجه به اینکه اداره ثبت احوال مرجع صدور گواهی حصر وراثت نمی باشد آیا دادگاه مکلف به اجابت درخواست خواهان است؟/

تقدیم دادخواست و اقامه دعوا به طرفیت وراث یا برخی از آنها و رسیدگی به آن منوط به ارائه گواهی حصر وراثت نیست و اگر برخی از خواندگان ایراد عدم توجه دعوا مطرح نمایند دادگاه به آن رسیدگی می¬کند و در هر حال رای صادره تنها نسبت به آن تعداد از وراث که طرف دعوا قرار گرفته¬اند واجد اثر می¬باشد. در فرض سوال چنانچه دادگاه در توجه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به خواندگان و وراثت آنها از فروشنده تردید داشته باشد با توجه به ماده 199 قانون آیین دادرسی در امور مدنی می تواند هر گونه تحقیقی را که در این خصوص لازم می داند از جمله استعلام از اداره ثبت احوال معمول دارد.

 

 

در پرونده ای شخص الف با دارا بودن پلاک ثبتی و دادنامه اثبات مالکیت پس از محکومیت شخص ب به خلع ید ملک مورد نزاع را با سند عادی به همان شخص ب منتقل نموده است با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خریدار خوانده دعوای خلع ید شخص ب با وصف این موضوع که اسم فروشنده مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک در دفتر مالکیت ثبت نشده باشد قابلیت استماع دارد یا خیر؟

صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک علیه فروشنده ای که ملک به نام وی ثبت نشده است ولو این که دارای حکم قطعی اثبات مالکیت از مرجع ذیصلاح باشد به جهت اینکه ملک در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به نام فروشنده ثبت نشده ممکن نیست.

 

 

شخص الف مالک رسمی مالک تجاری می باشد که حق سرقفلی مغازه را به صورت شش دانگ به شخص ب واگذار می نماید در قالب عقد اجاره و شخص ب نیز مالکیت دو دانگ از شش دانگ سرقفلی مغازه موصوف را به شخص ج واگذار می نماید در قالب عقد اجاره حال شخص ب از تصرف شخص ب در حق سرقفلی مغازه به میزان مالکیت مشاعی به میزان دو دانگ ممانعت می نماید با این توصیف: 1-شخص ج طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و تخلیه ملک را به طرفیت الف و ب طرح می نماید آیا این دعوی قابل رسیدگی می باشد در صورت مثبت بودن به چه نحوی و اقدام دادگاه چگونه خواهد بود؟ 2-شخص ج طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و خلع ید را به طرفیت الف و ب طرح می نماید آیا این دعوی قابل رسیدگی می باشد و در صورت مثبت بودن به چه نحوی و اقدام دادگاه چگونه خواهد بود؟ 3-شخص ج طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و وضع ید را به طرفیت الف و ب طرح می نماید آیا این دعوی قابل رسیدگی می باشد؟ در صورت مثبت بودن به چه نحوی و اقدام دادگاه چگونه خواهد بود.

الف- چنانچه روابط فیمابین تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تخلیه به طرفیت مالک و شخص مستاجر فاقد اشکال است و چنانچه مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تخلیه مردود است. ب و ج – پاسخ همانست که در بند الف گفته شد و در این مورد فرقی بین تخلیه و خلع ید نیست و اجرای هر دو تابع مقررات املاک مشاعی است.

 

 

رای وحدت رویه شماره 829 مورخ 1401.12.16 هیات عمومی دیوان عالی کشور

موضوع: تعیین مرجع صالح در رسیدگی به دعوای زوجه به طرفیت متعهد ثالث مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول موضوع مهریه

متن رای: دادگاه خانواده برابر ماده 1 قانون حمایت خانواده مصوب 1391 برای رسیدگی به امور و دعاوی خانوادگی تشکیل شده و در ماده 4 این قانون موارد صلاحیت آن احصاء شده است؛ بر این اساس دعوای زوجه به طرفیت متعهد ثالث مبنی بر «الزام به تنظیم سند رسمی مال غیر منقول موضوع مهریه» که زوج طرف دعوا نیست از صلاحیت این دادگاه به عنوان یک مرجع اختصاصی و دارای صلاحیت استثنایی خارج است و مطابق اصل در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. بنا به مراتب رای شعبه اول دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رای طبق ماده 471 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
هیات عمومی دیوان عالی کشور

وکیل ملکی ـ وکیل دعاوی ملکی ـ وکیل پایه یک دادگستری ـ وکیل ملکی تهران ـ بهترین وکیل ملکی ـ وکیل در دعاوی ملکی ـ دعاوی املاک ـ دعوای املاک ـ املاک و اراضی