کلمه‌ی خلع به معنای اخراج و سلب و کلمه‌ی ید به معنای مالکیت می‌باشد و در اصطلاح به معنای ممانعت و سلب حق مالکیت مالک، از مال متعلق به خود می‌باشد.در دعوای خلع ید به بیان ساده، شخصی به طور غیرقانونی اقدام به تصرف ملک دیگری می‌نماید.
در این صورت مالک می‌تواند با طرح موضوع در دادگاه حقوقی محل وقوع مال، با ارائه سند مالکیت خود بر مال، خواستار اخراج متجاوز از ملک تحت مالکیت خود باشد.
این دعوا از آنجایی که بسیار مشابه با دعوای تصرف عدوانی می‌باشد که البته آثار و نتیجه نهایی هر دو دعوا یکسان و اخراج متجاوز از ملک می‌باشد، منجر شده است که در مواردی بسیاری با یکدیگر به اشتباه گرفته شوند.
در تشریح این دو دعاوی که اغلب با یکدیگر به اشتباه گرفته می‌شوند باید بیان داشت که:در دعوای تصرف عدوانی مطابق با قانون آئین دادرسی مدنی، شخصی بدون مجوز قانونی و رضایت مالک مال غیرمنقول، اقدام به تصرف مال می‌نماید.
مالک نیز می‌تواند متقابلا با طرح دعوای تصرف عدوانی و اثبات این مساله که ملک قبلا در تصرف و اختیار وی بوده، و بدون اجازه وی از تصرف او خارج شده است، از دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، خواستار احقاق حق خود و اخراج متجاوز از ملک باشد.
به عبارت دیگر در دعوای تصرف عدوانی، الزاما لزومی به ارائه سند مالکیت برای اثبات ادعای خود و اخراج متجاوز از ملک وجود ندارد، بلکه صرفا اثبات این مساله که شخص سابقا در ملک تصرف مستمر داشته و شخصی مزاحم تصرفات او شده و مال را از تصرف وی خارج نموده است برای صدور حکم به نفع او کفایت خواهد نمود.
یکی دیگر از اختلافات و دعاوی رایج در محاکم دادگستری، دعوای تخلیه ید می‌باشد که البته متفاوت از دعوای خلع ید است. در دعوای خلع ید همانطور که بیان شد: متصرف و متجاوز ملک اقدام به تصرف غیر قانونی ملک بدون اجازه مالک نموده است که منشا و سبب این دعوا هیچ گونه قرارداد و توافقی وجود ندارد در حالی که حقوق خواهان دعوا در دعوای تخلیه ید بر مبنای قراردادی است که میان طرفین به وجود آمده است.
۱. خلع ید علیه غاصب:
این دعوا علیه متصرف یا غاصبی مطرح می‌گردد که هیچگونه مبنای قراردادی بین تصرف متصرف یا همان غاصب با مالک وجود ندارد و مالک در این صورت بایستی علاوه بر غیرقانونی بودن تصرف متصرف، مالکيت خود را نیز در دادگاه اثبات نماید.
۲. خلع ید مشاعی:
این دعوا زمانی مطرح می‌گردد که مال غیر منقولی مشاع بین چند نفر باشد و یکی از شرکا آنرا تصرف کرده باشد که در این صورت هر یک از شرکا می تواند تقاضای خلع ید شریک متصرف را دادگاه بنماید. یکی از بیشترین موارد طرح دعوای خلع ید مشاعی زمانیست که ملکی ورثه ای تحت تصرف یکی از وراث قرار می گیرد که در این حالت هر یک از وراث می تواند خلع ید مشاعی متصرف را از دادگاه تقاضا کند.
۱. مال مورد تصرف یا غصب باید غیرمنقول باشد. (مانند: خانه،زمین،مغازه و ...)
۲. تصرف باید بدون اجازه یا قرارداد با مالک و بصورت غيرقانونی و عدوانی باشد. بطور مثال علیه مستاجر نمی توان دعوای خلع ید مطرح کرد، چرا که مبنای تصرف مستاجر قرارداد اجاره است و علیه وی باید دعوای تخلیه مطرح نمود.
۳. متصرف بر مال غیرمنقول تسلط و سلطه داشته و به بیان ساده ملک در دست متصرف باشد، لذا چنانچه متصرف تصرف واقعی و مستمر بر ملک نداشته باشد، نمی توان علیه او دعوای خلع ید مطرح نمود.
۴. مالکیت مالک باید بموجب سند رسمی باشد و کسی که مالکیت رسمی نداشته باشد نمی تواند دعوای خلع ید مطرح نماید.
طبق قاعده کلی حکم فقط نسبت به محکوم علیه قابلیت اجراء دارد و چنانچه مالک مشاعی به هر دلیلی علیه سایر مالکین مشاعی اقامه دعوی ننماید حکم قطعی خلع ید نسبت به آن ها قابلیت اجراء نخواهد داشت و صرفا نسبت به خلع ید محکوم علیهم اجراء خواهد شد و در این خصوص موضوع معنونه از ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی خروج موضوعی دارد؛ زیرا ماده مرقوم ناظر به موردی است که طرح دعوی به درستی به طرفیت متصرفین بعمل آمده لیکن آنان بعدا محل را ترک و ملک را در اختیار دیگری قرار داده اند؛ اما فرض سوال این است که اصولا تعدادی از متصرفین از ابتداء طرف دعوی قرار نگرفته اند.
در دعوی خلع ید خواهان باید مالک ملک مورد ترافع باشد چون رهن مال مرهون را از مالکیت راهن خارج نمی کند و در دعوای خلع ید نیازی به طرح دعوی به طرفیت بانک مرتهن نمی باشد؛ زیرا اقامه دعوای خلع ید یا صدور حکم به نفع خواهان تعارض و منافاتی با حقوق مرتهن ندارد.
خلع ید از اعیان غیرمنقول فرع بر اثبات مالکیت است و مطابق رای وحدت رویه شماره 672/83 هیات عمومی دیوان عالی کشور دعوای خلع ید به استناد سند عادی قابلیت استماع ندارد.
با استناد ماده 43 ماده قانون اجرای احکام مدنی می توان حکم بر خلع ید صادر کرد. با توجه به این که هر یک از شرکا در ذره ذره ملک شریک هستند پس هر کدام می توانند طرح دعوا خلع ید کنند و این امر منافاتی با شرط ذی نفع بودن خواهان ندارد. در این موضوع چند نظر از اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضاییه نیز وجود دارد:
با وجود حکم قطعی دایر بر اثبات مالکیت که معمولا مبتنی بر اماره ید تصرفات مالکانه است دعوی خلع ید به استناد سند مالکیت رسمی قابل استماع و رسیدگی نمی باشد و در تعارض دو سند رسمی مذکور تا زمانی که حکم قطعی دادگاه از طرق قانونی لغو و بلااثر نشده معتبر است و اجرای آن نسبت به سایر اسناد رسمی معارض مقدم و مرجح است و در این خصوص تفاوتی بین اراضی ملی دولتی (اشخاص حقوقی) و اشخاص حقیقی وجود ندارد.
در صورت صدور حکم قطعی تحویل مبیع چنین رایی از احکام قضایی اجرایی است و با صدور اجراییه و ابلاغ آن به محکوم علیه در صورتی که از تحویل مبیع و خلع ید از آن امتناع نماید با توسل به قوه قهریه محکوم به تحویل محکوم له خواهد شد و نیازی به طرح دعوی تحت عنوان خلع ید یا رفع تصرف عدوانی نیست.
با توجه به احکام حاکم بر املاک مشاعی هیچ یک از مالکین بدون رضایت دیگری حق تصرف در آن را ندارد و رابطه زوجیت تاثیری در آن ندارد با این وصف زوجه می تواند خلع ید زوج را از منزل مشاعی درخواست نماید و در صورت صدور حکم از کل ملک مشاعی خلع ید به عمل می آید و زوج نمی تواند برای انجام واجب و تکلیف قانونی خود مبنی بر انفاق و تامین مسکن زوجه از خلع ید ملک مشاعی امتناع کند.
با توجه به اینکه خواسته باید به طور منجز بیان گردد با درج کلمه ی "حدودا" خواسته مبهم است و باید به طور دقیق مقدار و مساحت خواسته دعوی خواهان مشخص شود؛ اما در صورتی که مساحت مورد تقاضای خلع ید و قلع و قمع بنا 120 متر مربع درج شده و مطابق مقررات و تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی افزایش خواسته به عمل نیامده باشد علی رغم اظهارنظر کارشناسی دادگاه فقط تا 120 متر مربع می تواند حکم به خلع ید و.. . صادر نماید.
با توجه به صدور و ابراز سند مفروز از سوی محکوم علیه موجبات اجرای حکم خلع ید مشاعی زمین یا واحد مسکونی مورد تصرف محکوم علیه منتفی شده و در این موارد مطابق مواد 24 و 25 قانون اجرای احکام مدنی دادگاهی که حکم تحت نظر آن اجراء می شود تعیین تکلیف می نماید.
اسناد اصلاحات ارضی برای زارعین صاحب نسق سند رسمی محسوب می شود چه شرایط مقرر در ماده 1287 قانون مدنی را دارند؛ به علاوه دلیل مالکیت مشاعی تلقی شده و در صورت طرح دعوی خلع ید به استناد سند اصلاحات ارضی یا نسق زراعی با تمسک به شهادت شهود و یا معاینه محل تحقیقات محلی و احیانا جلب نظر کارشناس و احراز انطباق سند و نسق زراعی به قطعه یا قطعات مورد ادعای خواهان در طبیعت که معمولا مفروز الرعیه می باشد چنین دعوی قابلیت رسیدگی ماهوی و صدور حکم به خلع ید را دارد.
با تفسیر منطقی از قوانین صرفا عنوان ( تصرف عدوانی ) به عناوین سه گانه خلع ید رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق در صدر این ماده ملحق می باشد و سایر عناوین از قبیل الزام به تحویل مبیع یا تخلیه مشمول حکم این ماده نیست.
در فرض سوال موضوع مشمول مقررات 477 ق.آ.د.ک مصوب سال 92 به لحاظ خلاف شرع بین می باشد بدیهی است حکم راجع به قلع و قمع و خلع ید به تبع حکم ابطال سند به خودی خود باطل نمی گردد.
نظر به این که زوجه حق عینی بر اعیانی احداث شده توسط زوج در عرصه ی موقوفه را ندارد و از سوی دیگر خلع مشاعی یا مفروزی در عرصه و اعیان فرع بر اثبات مالکیت است و زوجه صرفا نسبت به منافع عین موقوفه ( عرصه ) مالکیت نسبی دارد؛ لذا چنین حقی برای وی متصور نیست؛ بلکه حق مطالبه اجرت المثل و نیز بهای ثمن اعیانی را از ماترک متوفی ( اعیانی احداث شده در عرصه ی موقوفه ) را دارد.
با توجه به اینکه آثار احکام قطعی قابل اجراء نسبی است؛ بنابراین صرفا نسبت به محکوم علیه و قایم مقام وی قابلیت اجرایی دارد اگرچه مالک مشاعی باشد و منظور از عبارت " از تمام ملک مشاع خلع ید می شود" به این معناست که تمام ملک از ید محکوم علیه حتی اگر مالک مشاعی باشد خلع ید می شود؛ لیکن در اختیار محکوم لهی که مالکیت مشاعی دارد گذاشته نمی شود و تصرفات مالکین مشاعی مطابق مقررات ناظر بر املاک مشاعی است.
صدور گزارش اصلاحی در خصوص دعوای اثبات مالکیت مشاعی و تقسیم و فروش مال مشاع بدون اشاره بر خلع ید و یا تسلیط ید نافی حق طرح دعوی خلع ید یا تسلیط ید نمی باشد چه به موجب مواد 308 و 311 قانون مدنی مالک مشاعی هر زمان بخواهد می تواند به طرفیت سایر متصرفین مبادرت به طرح دعوی خلع ید نموده و با صدور رای قطعی مبنی بر خلع ید مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی حکم قطعی نسبت به تمامی مال مشاع علیه متصرف حتی اگر متصرف مالک مشاعی باشد قابلیت اجرایی دارد.
مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع (به طور مطلق) از تمامی ملک خلع ید می شود و متعاقبا تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده منوط به رضایت سایر مالکین خواهد بود.
در صورتی که ملکی سابقه ثبتی نداشته باشد دعوای اثبات مالکیت توام با دعوای خلع ید قابلیت استماع دارد.
با توجه به اینکه در فرض سوال احد از شرکاء نسبت به سهم خود دارای سند مالکیت رسمی شش دانگ می باشد برای اعمال و اجرای حق تصرف خود ناشی از حق مالکیت که از بارزترین نوع حق عینی است و در ماده 22 قانون ثبت به رسمیت شناخته شده نیازی به مراجعه به دادگاه یا اجرای احکام مدنی نمی باشد از این رو دایره ی اجرای احکام مدنی در مقام اجرای حکم خلع ید نمی تواند مانعی ایجاد کند بلکه به موجب صورت جلسه ای و احیانا با نظر کارشناس می تواند مقدار زمین مورد ادعای مالک را مطابق سند مالکیت ابرازی به وی تحویل دهد.
1.در فرضی که ملک دارای سابقه ثبتی است و خواهان ها مطابق ماده 22 قانون ثبت دارای مالکیت رسمی مشاعی هستند نسبت به مازاد بر مساحت واگذار شده می توانند اقدام به طرح دعوای خلع ید نمایند؛ هم چنین اگر برخی از مالکین نسبت به مقدار واگذار شده رضایت نداشته باشند و سایر مالکین در مورد سهم وی معامله فضولی انجام داده باشند می توانند تحت عناوین حقوقی «تقاضای صدور حکم به ابطال معامله فضولی و هم چنین درخواست صدور حکم به خلع ید» اقامه دعوی نمایند و در حالت اخیر واگذار کنندگان نسبت به سهم خواهان ها نیز خوانده دعوا خواهند بود.
در دعوای خلع ید با توجه به ماده 317 قانون مدنی عین مال مغصوب را باید از متصرف آن درخواست نمود طرح دعوا و رجوع به دیگر غاصبان به معنای اجرای تعهد آنان به تضمین رد عین است. در مورد تسلیم مبیع غیرمنقول به نظر می رسد باید دعوا به طرفیت فروشنده و مالک ثبتی ملک و متصرف فعلی برای امکان اجرای حکم طرح و اقامه شود.
اقامه دعوای خلع ید بدون طرح دعوای قلع و قمع مستحدثات قابلیت استماع دارد و مانع قانونی بر عدم پذیرش چنین دعوایی وجود ندارد. حکم خلع ید نسبت به تمام ملک اعم از عرصه و اعیان صادر و اجرا می شود زیرا حکم قانون و دادگاه علی الاصول متصرف به تمام اجزا و ذرات مورد دعوا می باشد. بنابراین ید محکوم علیه نباید در قسمتی از مورد حکم باقی بماند و رای خلع ید صرفا نسبت به عرصه اجرا گردد. از آنجا که غاصب نیز مالک اعیانی است تا زمانی که دادخواست قلع و قمع بنا تقدیم نشده است اعیانی در عرصه باقی می ماند.
با عنایت به خواسته مطروحه مبنی بر خلع ید شهرداری از راه عمومی شده اتفاق نظر مستند به تبصره 6 ماده 96 قانون شهرداری صحیح می باشد.
هر چند سند رسمی به موجب مواد 22 قانون ثبت اسناد به نام متهب تنظیم نگردیده نظر به استقرار مالکیت عین موهوبه در ید متهب و با توجه به مدت زمان انتقال عین موهوبه و این که در مانحن فیه تغییرات اساسی در عین موهوبه صورت گرفته مع هذا ضمن این که واهب حق رجوع ندارد عدم انتقال سند رسمی به نام متهب بر اساس مقررات مواد 22 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور نیز نافی مالکیت متهب نیست و مشارالیه می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت واهب تقدیم نماید و دعوای خواهان تحت عنوان خلع ید محکوم به بطلان خواهد بود.
اصولا به موجب ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی خلع ید و ادخال ید خواهان تجویز شده ولی در سوال مطروحه که کارشناس منتخب دادگاه با معاینه محل و ملاحظه سوابق ثبتی گزارش کرده به علت این که در پلاک مورد نزاع تحدید حدود صورت نگرفته قادر به اظهارنظر نیست و نظریه مصون از تعرض مانده صدور حکم به خلع ید خوانده موقعیت قانونی ندارد و دعوا از شمول مقررات ماده مزبور خارج است.
دستور اجرای حکم مطابق مقررات ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی بعد از شروع عملیات اجرایی متوقف نمی شود مگر به حکم قانون چون یکی از محکوم علیهم با خرید سهم یکی از خواهان ها مالکیت مشاعی پیدا کرده و در تمام ذرات ملک مالکیت دارد مطابق ماده 43 قانون مزبور خلع ید به مرحله اجرا در خواهد آمد. چون ماده 43 قانون مذکور در خصوص قلع و قمع بنا ساکت است به حکم قانونی که در ماده 24 قانون اجرای احکام بیان شده است موردی برای قلع و قمع بنا نیست و اجرای حکم در این مورد مواجه با اشکال است.
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد همان گونه که در اتفاق نظر قضات دادگستری استان آذربایجان غربی آمده است مطابق تجویز ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است یعنی شرکای مشاعی باید در تصرف ملک مشاع به توافق برسند. افراز و فروش ملک مشاعی یا ترتیب نحوه تصرف شرکا و اعلام آن به دایره اجرا اجرای حکم را تسهیل خواهد کرد.
با توجه به مقررات مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و قانون اصلاح مواد 1 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1365 و الحاق موادی به آن و رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور دعوای ماهیتی خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت بوده و به استناد سند عادی چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد اقتضا دارد مدعی در اجرای مقررات مواد مرقوم قانون ثبت ابتدا پس از تحصیل سند مالکیت که بر مبنای مقررات قانونی صورت گرفته باشد یا طرح دعوای الزام به وفا به عهد و تنظیم سند رسمی پس از اخذ حکم قطعی و اجرای آن با سند رسمی مالکیت دعوای خلع ید مطرح نماید مگر در نقاطی که شمول اجباری شدن ثبت اسناد از طرف دادگستری جمهوری اسلامی ایران آگهی نشده و این که ملاک سابقه ثبت نداشته باشد و یا در جریان ثبت باشد که در این گونه موارد دادگاه از طریق رسدیگی به ادله اثبات دعوا پس از اثبات مالکیت و احراز آن حکم به خلع ید غاصب صادر نماید.
مطابق مواد 70 و 73 قانون ثبت سندی که مطابق قانون به ثبت رسیده باشد معتبر است. صرف صدور حکم خلع ید به نفع مالک سابق مانع از رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی نخواهد بود و دادگاه باید ماهیتا به دعوای ابطال سند رسمی رسیدگی کند. با توجه به مراتب فوق حکم خلع ید با وجود سند رسمی به نام متصرف قابلیت اجرایی نخواهد داشت. چنان چه در دعوای ابطال سند دادگاه ادعای خواهان را غیروارد تشخیص دهد و حکم بر بطلان این دعوا صادر کند حکم خلع ید برای حفظ قانون باید از طریق فوق العاده رسیدگی به احکام و خلاف شرع و قانونی بودن حکم خلع ید نقض و بلااثر شود. بنابراین نظر اقلیت قضات دادگستری بهشهر تایید می شود.
مال مورد مزایده در صورتی که در تصرف محکوم علیه بوده و از جمله اموال وی محسوب شود برحسب مقررات اجرایی به برنده مزایده تحویل می شود. لیکن اگر مال مورد مزایده در تصرف محکوم علیه نبوده و متصرف مال مدعی مالکیت شده و خود را در مال مورد مزایده دارای حقوقی بداند خلع ید از متصرف مورد اشاره مستلزم تقدیم دادخواست جداگانه است.
این اسناد در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می شود با عنایت به تعریف قانونگذار از سند رسمی در ماده 1287 قانون مدنی چنین اسنادی سند رسمی محسوب و مشاعی بودن آن ها مانع از پذیرش آن ها نمی باشد و چنان چه علی رغم مشاعی بودن اسناد تصرفات اشخاص مفروز باشد با استناد از گواهی گواهان نظر کارشناس و تحقیق و معاینه محل نسبت به انجام تطبیق اقدام و در صورت انطباق حکم خلع ید صادر کرد و چنان چه تصرفات نیز مفروز باشد دادگاه باید حکم خلع ید صادر و بر اساس مقررات مربوط به املاک مشاعی و به استناد ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نسبت به اجرای مفاد حکم اقدام کند.
مطابق ماده 308 قانون مدنی غصب استیلای ید برحق غیر است به نحو عدوان اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است. با توجه به اطلاق حق و مال غیر خلع ید از اموال منقول واجد عنوان قانونی است و اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد.
از سوال مطروحه چنین مستفاد می شود که دادرس دادگاه بدون توجه به سند مالکیت ارایه شده از ناحیه خوانده صرفا با تبعیت از نظر کارشناس منتخب حکم به خلع ید خوانده از بین مورد دعوا می دهد که ملک متعلق به خوانده است یا لااقل قسمتی از آن متعلق به خوانده است.
مطابق ماده 308 قانون مدنی غصب استیلای بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است. همان طوری که شریک غاصب در اجزای ملک مشاع مالکیت دارد مالک مشاعی دیگر نیز که حصه مشاع او از مال به نحو عدوان تصرف شده مالک هریک از اجزای ملک می باشد و شریک غاصب بر حق او به نحو عدوان استیلا یافته یا بر مال وی بدون مجوز وضع ید کرده و مانع اعمال حقوق مالکانه او می شود و اقدام متصرف به عدوان با ماده مرقوم انطباق دارد و با غاصب شناختن او طرح دعوای خلع ید و صدور حکم به خلع ید غاصب از حصه ملک مشاعی بلامانع است و علاوه بر مقررات قانون مدنی ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ( که ترتیب اجرای حکم خلع ید از ملک مشاعی را پیش بینی کرد) صدور حکم خلع ید از این گونه املاک را تجویز کرده است. بدیهی است اجرای چنین حکمی متفرع بر امکان طرح دعوا و صدور حکم خلع ید در این مورد است. لکن همان ماده تصرف محکوم له را مشمول مقررات املاک مشاعی قرار داده است. با این ترتیب صدور و اجرای حکم خلع ید از ملک مشاع ملازمه با افراز آن ندارد و نظر اکثریت صحیح به نظر می رسد و خاطرنشان می سازدبرخلاف آنچه که در نظر اقلیت آمده هریک از مالکین مشاعی می تواند حصه خود را به حالت اشاعه کلی یا جزیی بفروشد و فروش چنین ملکی موکول به اذن سایر شرکا نیست.
چنانچه در ملک مشاعی خواهان دادخواست خلع ید نسبت به شش¬دانگ یک قطعه زمین تقدیم دادگاه کند ودر چندمین جلسه دادرسی از دادگاه تقاضای خلع ید نسبت به یک دانگ ملک مشاعی را کند موضوع تقلیل خواسته محسوب می شود و از مصادیق صدر ماده 98 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی چنان چه حکم خلع ید از یک دانگ مشاع صادر شود اجرای آن تابع مقررات املاک مشاعی و مطابق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود.
به موجب مقررات قانونی و شرعی حکم تکلیفی در غصب عبارت است از رد مال مغصوب به مالک آن یعنی کسی که مال دیگری را غصب نماید باید آن را به مالکش مسترد کند.
صدور حکم خلع ید از طرف دادگاه به این معناست که دادگاه تصرفات شخصی را در رقبه ای که ملک خواهان است غاصبانه و یا در حکم غصب تشخیص داده است و در صورتی که فی المثل در زمین موضوع حکم خلع ید از طرف متصرف اعیانی احداث شود عین زاید به موجب قسمت اخیر ماده 312 قانون مدنی متعلق به خود غاصب خواهد بود و قلع بنا محتاج الیه حکم قلع بنا خواهد بود و بدون حکم قلع بنا اعیانی احداث شده قلع نخواهد شد بلکه در اجرای حکم خلع ید صرفا به تصرفات غاصب خاتمه داده و زمین به تصرف محکوم له داده خواهد شد و اجرای حکم خلع ید ملازمه ای با قلع بنای احداث شده ندارد. مگر این که دعوای قلع بنا هم اقامه و حکم به قلع بنا هم صادر شده باشد البته محکوم علیه می تواند خود بنای احداثی را قلع و مصالح آن را تملک نماید. در غیر این صورت مادام که حکم قلع بنا صادر نشود محکوم له می تواند اجرت المثل قسمتی از زمین را که در آن احداث شده است از محکوم علیه حکم خلع ید مطالبه کند.
اصولا قانونگذار در مورد مالکیت افراد جامعه و تصرف آن ها حرمت قایل است به نحوی که در ماده 30 قانون مدنی مقرر است هر مالکی نسبت به مالکیت خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد و نیز در ماده 31 همان قانون گفته شده هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون و نیز در ماده 35 قانون مذکور آمده است که تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این که خلاف آن ثابت شود. با این مقدمه و عنایت به سوال مطروحه آن چه محرز است دادگاه با رسیدگی های انجام شده مالکیت خواهان و تصرفات غیر قانونی خوانده را احراز کرده و حکم به خلع ید غاصب و متصرف غیر قانونی داده است و با توجه به مقررات ماده 311 قانون مدنی و ماده 44 قانون اجرای احکام حکم خلع ید باید اجرا شود.هرگاه مامور اجرا که برای تخلیه اقدام می کند محل را در تصرف دیگری به غیر از محکوم علیه دید با توجه به اثبات مالکیت محکوم له و دستور ماده 44 قانون اجرای احکام مکلف به اجرای حکم و خلع ید است. بدیهی است در صورتی که متصرف دلیل قانونی بر تصرف خود اقامه کند مامور اجرا یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند.
چنان چه غاصب در قسمتی از زمینی که به نحو غاصبانه تصرف کرده است اعیانی احداث کرده باشد حکم خلع ید صادر و اجرا شده و از غاصب باید کلا خلع ید شود محکوم علیه غاصب می تواند اعیانی مستحدثه را با اخذ مجوز از شهرداری تخریب کند و ببرد. در غیر این صورت محکوم له می تواند در دادگاه دعوای قلع بنا و مستحدثات طرح وحکم قلع و قمع اعیانی مستحدثه را تحصیل نماید.
نظر اقلیت و نظر اکثریت در خصوص دلایل اثبات مالکیت که مقدمه واجب رسیدگی به دعوای خلع ید می باشد تا حدودی فرق دارد. آنچه مسلم است این است که دادگاه مکلف است به دعوای خواهان خلع ید رسیدگی و در صورت احراز مالکیت و غیرمجاز بودن تصرفات خوانده رای مقتضی بر خلع ید صادر کند. در صورتی که خوانده مدعی مالکیت یا مجاز بودن تصرفات خود شود و دادگاه تصرفات مجاز خوانده را احراز نماید دعوای خلع ید محکوم به بی حقی خواهد شد. در بعضی موارد خوانده علاوه بر ارایه دلیل مجاز بودن تصرفات در جهت اثبات انتقال مالک یا مالکیت خود باید متقابلا یا به موجب دادخواست جداگانه دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی وفای به عهد مطرح کند که در این حالت به هر دو دعوا باید تواما رسیدگی شود. در نتیجه با توجه به دلایل استنادی نظر اقلیت در نشست قضایی دادگستری شهرستان بوشهر صایب تشخیص داده شده و تایید می شود.
دعاوی تخلیه ید و رفع تصرف از اموال ضـبط شـده علـی الاصول در صلاحیت رسیدگی دادگاه های عمـومی حقـوقی دادگسـتری اسـت مگر اینکه دعوا نسبت به اموال و املاکی باشد که دادگاه های انقلاب اسلامی آنرا نامشروع شناخته و حکم به ضبط مصادره و استرداد آن صادر کرده باشند که در این صورت مطـابق رای وحدت رویه شماره 581-2/12/1371 در صلاحیت دادگاه انقلاب صـادرکننده حکـم است.
اقامه دعوای خلع ید مستلزم درخواست ابطال سند رسمی موخر الصدور است و مادام که چنین سندی باطل نشود پذیرش دعوای خلع ید ناممکن است.
صدور حکم خلع ید از ملک مشاعی به نسبت سهم مدعی با منع قانونی مواجه نیست لکن طبق مواد 581 و 582 قانون مدنی « تصرفات هر یک از شرکا در صورتی که خارج از حدود اذن باشد فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود» و شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است. بنابراین با لحاظ مواد 576 و 588 قانون مزبور معلوم است که تصرف هر یک از شرکا در مال مشاع و مشترک باید ماذون به اذن شریک یا شرکای دیگر باشد و قانونگذار تصرف در مال مشاعی و مشترک را بدون اذن شریک یا شرکای دیگر تجویز نکرده است و چون در مسیله مطروحه با صدور حکم خلع ید متصرف نمی توان آن را بدون اذن شریک یا شرکا به تصرف خواهان دعوا داد از این رو ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و هم چنان که در ماده 576 قانون مدنی تصریح شده «طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکا خواهد بود» و لذا مادام که توافق سایر شرکا محقق نشده مالک سهم خلع ید شده نمی تواند حتی در سهم ملکی خود هم که موضوع دعوای خلع ید بوده تصرف نماید و نتیجه آن که خلع ید در ملک مشاع متفرع بر افراز نمی باشد.
دادخواست قلع و قمع معمولا همراه با تقاضای خلع ید از سوی خواهان همـراه اسـت امـا آیا قلع و قمع از متصرفات خلع ید می باشد؟ و ارتباط لازم و ملزومی بین قلع و قمـع بنـا و خلع ید به عنوان دو دعوای کاملا مرتبط و لاینفک ما بـین آن دو برقـرار اسـت یـا خیـر؟ پاسخ این است که دعوای قلع و قمع فرع بر دعوای خلع ید نیست و یا خلع یـد فـرع بـر قلع و قمع مستحدثات واقعیت نیست لیکن به دلیل رابطه زمانی و حرف های در وکالت و یـا دادخواهی از مراجع قضایی معمولا طرح این دو دعوا به شکل واحد صورت می پذیرد. امـا وحدت مذکور وحدت ذاتی و مبنایی نیست بلکـه از نـوع اتحـاد مصـلحتی اسـت. بنـا بـه مراتب استماع دعوای قلع و قمع به شکل واحد ایرادی نداشته و عـدم اسـتماع آن محتـاج دلیل است هر چند امکان وجود شبهه ای در ایـن خصـوص مـی رود و آن اینکـه در اجـرا عملا برای قلع و قمع لازم است که خلع ید از عرصه صورت گیرد بـه اسـتدلال آتـی ایـن ایراد نیز وارد نخواهد بود. زیرا اذن در شیء اذن در لوازم آن است و لوازم اجـرای قلـع و قمع خلع ید است و با این تفاوت که خلع ید مـذکور بـه دلیـل لازم بـودن اجـرای حکـم موقتی منحصرا برای اجرای قلع و قمع می باشد و پس از آن در صورت تصـرف غاصـب در ملک تصرف یاد شده از نوع تصرفات مجدد پس از اجرای حکم نیست بلکه در یک مقطـع زمانی ید غاصبانه بر عرصه توسط لوازم اجرای حکم قلع و قمع (البته در بخشی از عرصـه که شامل محدوده ورود مامورین اجرا و مآلا اجرای حکم است) و سپس قهرا و طبیعتـا بـه وضعیت سابق اعاده می گردد.
دعوای خلع ید در ملک مشاع می تواند علیه متصرفی که مدعی مالکیت مشاعی است یا مدعی مالکیت نیست به وسیله هر یک از مالکان مشاعی یا مجموع آنان طرح و از طرف دادگاه پذیرفته شود و اجرای چنین حکمی در حدود ضوابط ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی صورت پذیر است.
در فرض سوال با توجه به این که هر دو مغازه دارای سند رسمی جداگانه ای می باشد ضرورت دارد دادگاه با ملاحظه پرونده ثبتی هر دو مغازه و صدور قرارهای معاینه محلی با جلب نظر کارشناس ذی صلاحیت در تشخیص محدوده و پیاده کردن اسناد مالکیت طرفین در موقعیت ملک و انطباق آن و عندالاقتضا اخذ توضیح از نماینده مطلع ثبتی در زمینه پرونده ثبتی روشن و مسجل کند که از ملک شخص (ب) مساحتی در محدوده ملک شخص (ج) قرار گرفته یا خیر و حسب مورد پس از احراز موضوعخلع ید از محدوده ی مورد تجاوز صادر خواهد کرد و در صورتی که بر مبنای نظریه کارشناسی محرز شود که مساحت و میزان مورد تجاوز و ضرر مالک در مقایسه با خسارتی که از خلع ید (و قلع بنا در صورت طرح این خواسته) متوجه طرف دعوا (شخص ج) می شود به نظر دادگاه نسبتا جزیی باشد دادگاه حکم پرداخت قیمت مساحت مورد تجاوز طبق نظر کارشناس و اصلاح اسناد مالکیت صادر و در غیر این صورت و نیز در صورتی که قیمت محدوده مورد تجاوز ایداع نشود حکم به خلع ید و قلع بنای غیرمجاز صادر خواهد شد.
اگر مالک مجاور ندانسته به ملک دیگری تجاوز کند و تجاوز ناچیز و مختصر باشد اگر چه قانونا باید از متجاوز خلع ید شود دراین مورد قانونگذاربا وضع ماده واحده لایحه قانونی راجع به رفع تجاوز و جبران خسارات وارده به املاکمصوب آذرماه 1358 مقرر داشته: در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع و قمع ابنیه غیرمجاز در املاک مجاور اگر احراز شود مالک مجاور قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا پیاده کردن نقشه ثبتی و امثال آن تجاوز صورت گرفته و تجاوز جزیی است قیمت اراضی مورد تجاوز که بر طبق نظر کارشناس معین شده تودیع می شود و دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و خسارات وارده و اصلاح شده مالکیت می دهد و در غیر این صورت حکم به خلع ید و قلع و قمع بنای مستحدثه صادر می شود.
اگر متصرف زمین متعلق به غیربدون اذن مالک احداث بنا کرده باشدبرحسب تقاضای مالک حکم به خلع ید او از عرصه و اعیان صادر می گردد. لیکن قلع و قمع بنای مستحدثه موضوع دیگری است. در صورتی که مالک چنین درخواستی بکندچون متصرف اذن در احداث بنا نداشته می تواند مصالح ساختمانی را به هر طریق که بخواهد به جای دیگری منتقل کند والا با صدور حکم به قلع و قمع بنا ساختمان احداثی تخریب می شود.
هرگاه شخصی مجاز به احداث بنا در ملک غیر بوده و به همین اعتبارمبادرت به احداث اعیانی در ملک کرده باشد به لحاظ این که در واقع اجازه به معنای اختیاروحق ایجاد بنا می باشد احداث کننده مالکیت اعیانی مستحدثه را دارا خواهد شد و با این ترتیب مالک عرصه نمی تواند قلع بنای مستحدثه را درخواست کند و ماده 504 قانون مدنی موید این نظر است.
انجام مزایده که به وسیله اجرای احکام صورت می گیرد صرفا در حدود اجرای مقررات مزایده آن هم به نحوی که در قانون تعیین شده می باشد. با این توضیح که پس از خاتمه عمل مزایده و سپری شدن مدت اعتراض دستور صدور سند مالکیت به نام خریدار یا محکوم¬ له صادر می شود لیکن رفع تصرف و خلع ید از ملک نیاز به تقدیم دادخواست به محاکم دادگستری داشته و دایره اجرا در این مورد اختیاری ندارد.
هر چند بیع خیاری (بیع شرط) با توجه به قانون ثبت ملک نیست خریدار در بیع شرط تا زمان اجرای خیار مالک منافع است و در صورتی که مال مورد مطالبه در تصرف انتقال گیرنده باشد می تواند علیه غاصب خلع ید اقامه کند در مورد قسمت دوم سوال باید به ماهیت قرارداد منعقده بین طرفین دقت شود و با توجه به قالب عقد و قصد و اراده واقعی طرفین وضعیت حقوقی آن را مشخص کرد.
دادگاه در رسیدگی به دعوای خلع ید تکلیفی به اعمال مقررات ماده 101 قانون شهرداری و یا ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ندارد و به دعوای خلع ید وفق مقررات رسیدگی خواهد کرد. با توجه به این که تقسیم عادی مورد اختلاف بوده و بر تایید صحت آن نیز اظهارنظری نشده صدور حکم در حدود سهم الارث خواهان از ملک مزبور امکان پذیر خواهد بود.