سرقفلی حقی است که به موجب آن مستاجری که متصرف واحد تجاری می باشد، در اجاره کردن آن محل، نسبت به دیگران حق تقدم پیدا می کند. برای ایجاد حق سرقفلی مستاجر در زمان عقد قرارداد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت می نماید که این وجه به غیر از اجاره بهای تعیین شده می باشد.
ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بیان می دارد : « هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره، برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
حق کسب و پیشه حقی است که برای مستاجر متصرف ملکی در اجاره کردن آن محل، نسبت به دیگران حق تقدم در اجاره ایجاد می نماید. این حق زمانی ایجاد می شود که مستاجر یک ملک تجاری، به واسطه ی فعالیت مستمر در یک شغل خاص مشتریان زیادی را جذب نموده و آن ملک را در خصوص آن شغل به شهرت تجاری و کسبی رسانده و باعث اعتبار و رونق آن ملک شده است.
1ـ با پرداخت سرقفلی، حق سرقفلی برای مستاجر بصورت قطعی ثابت می شود و فورا از زمان شروع اجاره ایجاد می گردد، ولی حق کسب و پیشه در طول زمان و با فعالیت مستمر و در صورت جذب مشتری و شهرت تجاری ایجاد می شود.
2ـ حق سرقفلی ولو با تخلف مستاجر ساقط نمی گردد ولی حق کسب و پیشه با وقوع برخی تخلفات نظیر تغییر شغل، تعدی و تفریط و ... از جانب مستاجر به شرح مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 از بین می رود.
3ـ حق سرقفلی با توجه به اینکه فوراً ایجاد می گردد قابل اسقاط توسط طرفین است ولی حق کسب و پیشه به دلیل آنکه در طول زمان ایجاد می گردد قابل اسقاط نیست.
4ـ حق سرقفلی قابل توقیف است، چرا که حقی است مستقل ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
5ـ نحوه محاسبه قیمت سرقفلی در زمان طرح دعوی یا انتقال با حق کسب و پیشه متفاوت است و کارشناس برای هر کدام معیاری خاص خود را لحاظ می نماید.
با توجه به ماده 10 قانون مدنی این امر قابل توجیه و تفسیر است؛ بنابراین درصورتی که نسبت به احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات جاری پروانه ساخت اخذ شده و مشخصات محل کسب نیز معین و معلوم باشد و در تنظیم قرارداد قانون پیش فروش و الزامات مربوطه رعایت شده باشد پیش فروش و واگذاری حق سرقفلی در چهارچوب ماده 10 قانون مدنی منع قانونی ندارد.
گرچه حق سرقفلی یک حق مالی وابسته به مالکیت عین مستاجر می باشد به طوری که قابلیت توقیف دارد؛ لیکن قابلیت اجرایی پیدا نمی کند مگر اینکه از وضعیت حق مالی تبعی به مال مستقل تبدیل شده؛ اما در دعوی تجویز انتقال حق سرقفلی به غیر باید مالک و موجر طرف دعوا قرار گیرند والا صدور چنین رایی به لحاظ نداشتن قابلیت اجرایی امر بیهوده ای است.
برابر ماده ی 1 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب سال 1356 هر محل که برای کسب یا پیشه یا تجارت... که شرایط مندرج در این ماده را دارا باشند، به حکم قانون مشمول مقررات قانون سال 1356 می باشند، به شرطی که قانونگذار اجازه ی اجرای آن را مطابق ماده ی 31 قانون فوق داده باشد و طبق ماده ی 30 این قانون هرگونه توافق طرفین به منظور جلوگیری از اجرای این قانون پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل است و با این وصف در این قانون نهاد حقوقی سرقفلی پیش بینی نشده است و از حق کسب و پیشه استفاده شده و هر موردی که در حق کسب و پیشه موثر باشد، کارشناس براساس آن ارزیابی و محاسبه خواهد کرد.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق کسب و پیشه و تجارت در اماکن تجاری پذیرفته شده و اشاره ای به حق سرقفلی شده و به طور توامان حق سرقفلی با حق کسب و پیشه قابل مطالبه است اما مطالبه حق کسب و پیشه به طور مستقل موضوعیت ندارد و حق سرقفلی نیز مطابق قانون سال 1356 مستقلا قابلیت مطالبه ندارد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه و یا تجارت از زمره حقوق مالی است و علی الاصول حقوق مالی با رعایت مقررات قابل نقل و انتقال است. ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 انتقال منافع را به غیر به ترتیب مقرر در آن ماده پیش بینی کرده است. استحقاق مستاجر در مطالبه حق سرقفلی در تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نیز پیش بینی شده است، با این ترتیب محکوم له با توقیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت، ذی نفع در حق مذکور می باشد و از این رو اقتضا دارد در جریان اجرا مراتب به مالک عین اخطار شود و با اطلاع به مالک نامبرده قانونا می تواند با پرداخت به نرخ عادله روز سرقفلی، حقوق خود را استیفا کند.
چنان چه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 منعقد شده باشد موضوع مشمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 بوده و با تخطی از شرط عدم انتقال حسب مورد مستاجر یا متصرف صرفا حق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را دارد. لیکن چنان چه قرارداد بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 منعقد شده باشد مستفاد از مفهوم تبصره 1 و اطلاق تبصره 2 ماده 6 قانون مزبور در زمان تخلیه مورد اجاره حق سرقفلی به نرخ روز به مستاجر اولیه تعلق خواهد گرفت.
نظر به این که سرقفلی حقی مالی است هر چند قطعی و مستقر نیست و ممکن است در اثنای توقیف حقوق مستاجر به نحوی از انحا ساقط شود؛ لیکن توقیف آن بلامانع است.
حق کسب و پیشه و تجارت مورد بحث در مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 که بر مبنای تصرف مستاجر و مرور زمان و تحت شرایطی برای مستاجر ایجاد می شود غیر از سرقفلی است که به هنگام عقد قرارداد اجاره به عنوان «حق واگذاری» به موجر پرداخت می شود. بنابراین در صورت طرح دعوا و احراز تخلف مستاجر از شرایط اجاره و تعدی و تفریط این امر صرفا موجب زوال حق کسب و پیشه و تجارت مقرر در قانون یاد شده می شود و تسری آن به سرقفلی موجبی ندارد.
در پاسخ به این سوال باید قائل به تفکیک شد و دو حالت متصور است:
حالت اول) چنانچه به دلیل وابستگی حقوقی سرقفلی به قرارداد اجاره به این مفهوم که وجود مستقلی برای سرقفلی در قانون پیش بینی نشده و اعتبار وجود سرقفلی در عالم حقوق بسته به وجود قرارداد اجاره است؛ لذا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بدون تنظیم اجاره نامه قابلیت استماع ندارد.
حالت دوم) با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 چنانچه مالک ملک تجاری ملک خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر هم می تواند در اثنای اجاره، این سرقفلی را در صورت عدم سلب حق انتقال به غیر واگذار کند. بنابراین در چنین فرضی الزام به تنظیم سند سرقفلی بدون نیاز به تنظیم اجاره نامه جدید مجاز بوده و دعوای مربوط به الزام مذکور مسموع است.
به طور مثال آقای (الف) دعوای افزایش اجاره بهای ملک خود را به طرفیت آقای (ب) که ملک در اجاره وی است مطرح می کند. آقای (ب) ضمن پذیرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار می دارد که سرقفلی ملک را از مالک خریداری کرده است و باید سرقفلی وی در میزان اجاره بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 پس از انقضای مدت سه سال از تاریخ آخرین افزایش اجاره بها موجر این حق را دارد که افزایش اجاره بهای (تعدیل اجاره بها) ملک خود را تقاضا کند و این امر (افزایش اجاره بها) با جلب نظر کارشناس صورت خواهد گرفت و کارشناس نیز مکلف شده است اجاره بهای عادله ملک را تعیین کند. در مواد مذکور درباره لحاظ داشتن حق سرقفلی در میزان اجاره بها اظهارنظر نشده است. از طرفی نیز هنگام تخلیه حق سرقفلی به نرخ عادله روز باید از جانب موجر به مستاجر پرداخت شود. آیا میزان اجاره بهای ملک ارتباطی به پرداخت حق سرقفلی دارد؟ در صورت وجود ارتباط میان اجاره بها و حق سرقفلی این رابطه چگونه است و به عبارت دیگر اجاره بهای ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟
آنچه از سوال مطروحه استنباط می شود دعوای اقامه شده درخواست افزایش اجاره بهاست که در محدوده تعدیل اجاره بها قابلیت رسیدگی دارد؛ فلذا چون در تعدیل اجور دادگاه با کسب نظر کارشناس نرخ عادله اجاره بها را تعیین می کند و کارشناس موظف است در تعیین میزان اجاره بها بر اساس ضوابط قانونی رعایت جمیع شرایط از جمله پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی یا مبالغی تحت عناوین دیگر را مورد توجه قرار دهد؛ به علاوه عرف جاری نیز موید این مطلب است که در تعدیل مال الاجاره فی مابین مغازه هایی که سرقفلی آن پرداخت شده یا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد؛ لذا کارشناس ارزیاب تعیین اجاره بها لازم است به پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی توجه کند و براساس آن اجاره بها را معین کند.
چنان چه روابط بین موجر و مستاجر تابع قانون مصوب سال 1356 نباشد (مربوط به مناطقی که حکم قانون مذکور اجرا نمی شود) علی القاعده بر مبنای قانون مدنی و در موارد سکوت وفق اصل 167 قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به فتاوای معتبر و یا منابع معتبر فقهی مراجعه نمود که حسب مقررات اشاره شده چنان چه مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی را نپرداخته باشد تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صورت می پذیرد و اگر سرقفلی پرداخت شده باشد در هنگام تخلیه با انجام کارشناسی حق سرقفلی با نرخ روز محاسبه می گردد. موید این موضوع تصویب مواد 1 و 6 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 می باشد که ناظر به قراردادهای بعد از تصویب قانون مزبور بوده و با حاکم شناختن قانون مدنی یعنی قانون موجود در زمان عقد قرارداد و همچنین بر مبنای فتاوای معتبر سرقفلی به نرخ روز شناسایی و مورد عمل قرار گرفته رفتار خواهد شد.
مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 حق کسب و پیشه و یا تجارت از جمله حقوقی است که با تصرف مستاجر و استمرار آن در محل کسب و پیشه یا تجارت در حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 برای مستاجر ایجاد می شود و علی الاصول میزان آن با موقعیت محل و مدت و نوع فعالیت مستاجر و طول روابط استیجاری و میزان اجاره بهای ماهیانه و هزینه های انجام شده در عین مستاجره توسط مستاجر و نوع بنا ملازمه دارد. در قانون مذکور عنوان «سرقفلی» ذکر نشده است. آن چه که در سایر قوانین تحت عنوان «سرقفلی» پیش بینی شده است در واقع نوعی «حق واگذاری» و امتیازات راجعه به آن است که معمولا به هنگام انعقاد اجاره به موجر و هنگام صلح حقوق مستاجر سابق به مستاجر جدید با رعایت حقوق مالک پرداخت می شود. آن چه که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ضمن حکم تخلیه در موارد مقرر در قانون باید مورد لحوق حکم قرارگیرد تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» می باشد.
در واقع در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 بر مبنای مقررات قانونی الزاما حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن این اقدام منعی بر ایجاد حق سرقفلی براساس قرارداد طرفین ندارد. به عبارت دیگر با توجه به تفاوت های حقیقی که بین کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد و عرف تجاری هم موید همین امر است نمی توان گفت که این دو یکی هستند؛ لذا براساس قانون مزبور صرفا حق کسب و پیشه وجود دارد لیکن براساس اصل حاکمیت اراده طرفین می توانند برای تعیین سرقفلی اقدام نمایند. در مواردی که وفق مقررات قانونی حق کسب و پیشه ساقط شده باشد، چنان چه طرفین در قرارداد سرقفلی تعیین کرده باشند می توان حکم به پرداخت آن داد.
با فرض انعقاد قرارداد اجاره بعد از لازم الاجرا شدن قانون موجر و مستاجر سال 1376 چنان چه در ضمن عقد اجاره شرط شده باشد عدم پرداخت اجور موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. در صورت تخلف از شرط مذکور نیز موجر می تواند با استفاده از حق فسخ قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را درخواست نماید. در غیر این صورت حق فسخ نداشته و موجر صرفا می¬تواند اجور را مطالبه کرده و موجبی برای تخلیه نخواهد بود. بنا به مراتب با وجود حق فسخ و تخلیه در صورت تخلف از شرط خللی به حقوق سرقفلی مستاجر وفق تبصره 2 ماده 6 همان قانون وارد نمی آورد.
وکالت در دادن اجاره وکالت در فروش سرقفلی نیست. همچنین در تعیین لوازم و مقدمات وکالت باید به قدر متیقن اکتفا نمود و از تفسیر موسع که موجب شمول حکم به خارج از مصادیق آن و تجاوز از حدود اختیارات وکیل باشد پرهیز کرد. بنابراین با التفات به ملاک ماده 665 قانون مدنی و مواد 663 و 671 همان قانون پرداخت و دریافت سرقفلی در اجاره نامه خارج از حدود اختیارات وکیل بوده و فضولی می باشد.
حق کسب و پیشه حق مسلم مستاجر است که به واسطه صداقت و مهارت در خدمت رسانی به مشتریان موجب رونق و شهرت محل کسب شده و در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 زمان تخلیه محل کسب با توجه به موقعیت مستاجره و مساحت و شهرت حاصله و سایر مواردی که عرفا مورد قبول واقع شده مقرر گردیده است که مالک باید حق کسب و پیشه را مطابق نظر خبره به مستاجر بپردازد. بنابراین حق کسب و پیشه با سرقفلی قابل مقایسه نیست. در سرقفلی مطابق عرف هنگام وقوع عقد اجاره مالک از مستاجر سرقفلی دریافت می کند و در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 از آن اسمی برده نشده است لیکن در ماده 6 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1367 چنین آمده است: «هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید» و در تبصره 2 این ماده تصریح شده: «هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادلانه روز دارد». با این شرح اگر مستاجر وجهی بابت حق کسب و پیشه دریافت کند مطالبه سرقفلی پرداخت شده از طرف وی به مالک از او سلب نمی شود. در نتیجه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی جداگانه یا تواما موجه است و اشکال قانونی ندارد.
در صورتی که اجاره نامه محل کسب و پیشه یا تجارت برای اولین بار بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تنظیم شده باشد تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون موصوف است و دادگاه در مورد سرقفلی مطابق ضوابط فصل دوم قانون مزبور در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی را به قیمت عادله روز دارد (تبصره 2 ماده 6) در مورد مطالبه سرقفلی ضمن دعوای تخلیه بدون تقدیم دادخواست از طرف مستاجر رسیدگی می شود.
از نظرلغت و معنی حق کسب و پیشه با سرقفلی اختلاف دارد و اصولا حق کسب و پیشه در اثر اقدامات و عملیات مستاجر و در ارتباط با مشتری و رفتار حسنه و فروش اجناس بی عیب و یا تخصص مستاجر در کاری که مستاجر انجام می دهد به مرور زمان ایجاد می شود ولی سرقفلی ارتباطی با حق کسب و پیشه ندارد. عموما هنگام اجاره مستاجره مالک مبلغی از مستاجر اخذ می کند که سرقفلی نامیده می شود. لیکن در قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و قوانین بعدی فقط یک حق برای مستاجر در نظر گرفته شده که نوعا سرقفلی است. جا دارد در این مورد در قوانین مالک و مستاجر بازنگری شده و گذشته از سرقفلی پرداختی مستاجر وقت تخلیه حق کسب و پیشه هم به مستاجر تعلق گیرد.