با انتقال مالکیت عین مستاجره مالک جدید می تواند به قائم مقامی از مالک سابق حق به وجود آمده در نتیجه تخلف مستاجر که در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است را اعمال کند.

رای دادگاه در خصوص دعوای آقایان م.س. و ع.ص. با وکالت آقای ک.الف. به طرفیت آقایان 1- خ.ص. 2- ش.م. 3- ع.م. 4- الف.ص. به خواسته تخلیه به لحاظ انتقال به غیر در پلاک ثبتی شماره.. . با احتساب خسارت دادرسی توجها به اینکه تخلف اعلامی از سوی خواهان در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستاجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف دارد و از طرفی این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قایم مقام قانونی نمی باشد بنا به مراتب مرقوم خواهان مبنایی بر استحقاق موضوع خواسته ارایه ننموده لذا دادگاه مستندا به مواد 194و 197 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می دارد رای صادره ظرف مدت بیست روز در دادگاه تجدیدنظر استان تهران قابل تجدیدنظر خواهی می باشد.
رییس شعبه 25 دادگاه عمومی حقوقی تهران - فضلی

در خصوص تجدید نظر خواهی آقای د.ف. به وکالت از آقای ع.ص. به طرفیت آقایان خ.ص. 2- الف. ص. 3- ش.م. نسبت به دادنامه شماره 00311 مورخ 1391/3/29 شعبه 25 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در مورد دعوی ع.ص. مبنی بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی.. . به لحاظ انتقال به غیر حکم به بی حقی تجدیدنظرخواه صادر شده است. با این توضیح که در این مرحله از رسیدگی آقای م. و م.پ. به وکالت از آقای الف.ص. ورود نموده است. خلاصه پرونده از این قرار است که تجدید نظرخواه به شرح دادخواست تقدیمی در مرحله بدوی بیان داشته که به موجب سند رسمی.. . مورخ 1375/5/28 یک باب مغازه به مساحت 37 متر مربع جزء پلاک ثبتی.. . واقع در.. . به عنوان اجاره به آقای خ.ص. منتقل شده است که با وصف عدم اذن در واگذاری به غیر نامبرده اخیر بدون اجازه مالک طی مبایعه نامه مورخ 1381/2/25 اقدام به انتقال سرقفلی مغازه موصوف به نسبت 5 دانگ به آقای ش.م. و یک دانگ به آقای ع.م. کرده است. که مجددا نامبرده اخیر یک دانگ خود را به آقای ش.م. واگذار نموده و نامبرده اخیر نیز سه دانگ از سرقفلی را در تاریخ 1381/12/7 به آقای الف.ص. واگذار کرده است. متعاقب آن خانم ی.الف. سهم شش دانگ از مالکیت ملک را طی سند.. . مورخ 1383/11/11 به المناصفه به آقایان ع.ص. و م.ح. (هریک سه دانگ از شش دانگ ) منتقل کرده که با اوصاف پیش گفته و به لحاظ اینکه حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره مذکور سلب شده است. خواستار تخلیه ملک شده اند. که دادگاه بدوی طی دادنامه تجدیدنظر خواسته با این استدلال که تخلف اعلامی در زمان مالکیت مالکان سابق رخ داده است و استفاده از حقوق ناشی از تخلف مستاجر متعلق به ملک نبوده بلکه متعلق به مالک است و مالک زمان وقوع تخلف حق استفاده از حقوق ناشی از تخلف را داراست و این حقوق قابل انتقال به مالک جدید به عنوان قایم مقام نمی باشد خواسته خواهان را وارد ندانسته حکم به بی حقی وی صادر کرده است. متعاقب آن با ابلاغ دادنامه به اصحاب دعوی تجدیدنظرخواه به عنوان یکی از مالکین مشاع در فرجه قانونی نسبت به دادنامه صادره از سوی دادگاه بدوی مراتب اعتراض خود را اعلام کرده است. که در این مرحله از رسیدگی با استماع اظهارات وکلای طرفین و اصحاب پرونده و با احراز تخلف از سوی مستاجر به جهت واگذاری به غیر بدون اذن از سوی مالک و حفظ حقوقی ناشی از روابط استیجاری فی مابین و انتقال آن به تجدیدنظرخواه به عنوان مالک فعلی به منظور تعیین حق کسب و پیشه در اجرای ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر قرار ارجاع امر به کارشناس پنج نفره (به جهت اظهار نظر هییت سه نفره در مرحله بدوی ) صادر که هییت پنج نفره برابر نظریه ثبت شده به شماره 1325 مورخ 1392/10/8 ارزش شش دانگ حق کسب و پیشه را به مبلغ ششصد و بیست میلیون ریال اعلام کرده که متعاقب ابلاغ نظریه به اصحاب دعوا وکلای تجدید نظر خوانده (آقای الف. ص. ) نسبت به نظریه هییت پنج نفره اعتراض که با ارجاع به هیات هفت نفره کارشناسان در جهت بررسی موارد اعلامی از سوی معترض نظریه واصله از سوی هیات هفت نفره که به شماره 426 مورخ 1393/4/21 ثبت شده است بیان گر ارزش گذاری حق کسب و پیشه به میزان 1500/000/000 ریال بوده ضمن اینکه در این نظریه اشاره به نحوه دیگری از ارزشیابی تحت عنوان علل و عوامل موثر در ارزش ملک از قبیل موقعیت - نوع بنا - ابعاد و قواره -میزان تردد افراد به عنوان سرقفلی نموده و ارزش در قسمت اخیر را 3850/000/000 ریال اعلام و جمعا ارزش حق کسب و پیشه را5350/000/000 ریال محاسبه و اعلام کرده است که با اعتراض وکیل تجدیدنظرخواه به نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و ضرورت اخذ توضیح از هییت هفت نفره پیرامون نحوه محاسبه از آنان دعوت که طی لایحه شماره 931 مورخ1393/8/24 با بیان اینکه چنانچه مستاجر صاحب سرقفلی نباشد حق کسب و پیشه وی 1500/000/000 ریال و در صورتیکه صاحب سرقفلی باشد حق کسب و پیشه وی 5350/000/000 ریال خواهد بود نظریه تکمیلی خود را تقدیم کرده اند. که دادگاه در مجموع با این استدلال که شرایط و ارکان تخلیه موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر فراهم بوده و با احراز حقانیت تجدید نظر خواه و تشخیص انطباق نظریه هییت هفت نفره کارشناسان در قسمت تعیین حق کسب وپیشه به میزان 1500/000/000 ریال برای شش دانگ ملک تجاری با اوضاع و احوال حاکم بر موضوع و فقدان منع قانونی در طرح دعوی تخلیه از سوی احراز از مالکین مشاع ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ماه 1356 با نقض دادنامه تجدید نظر خواسته صرفا در قسمت صدور حکم به بی حقی تجدید نظر خواه حکم به تخلیه مورد اجاره به نسبت سهم تجدید نظر خواه (سه دانگ از شش دانگ) در قبال پرداخت یک چهارم از مبلغ تعیین شده یعنی 375000/000 ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت که از سوی موجر پرداخت خواهد شد صادر و اعلام می نماید تا در اجرای ماده 28 قانون مرقوم تجدیدنظرخواه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی ظرف مدت سه ماه ترتیب پرداخت وجه را داده یا وجه فوق را به صندوق دادگستری تودیع نماید. به علاوه اینکه برابر ماده 519 و 520 قانون آیین دادرسی مدنی رای به محکومیت آقای خ.ص. به پرداخت خسارت دادرسی (هزینه ابطال تمبر -دستمزدکارشناس -حق الوکاله وکیل) در حق تجدید نظر خوانده صادر و اعلام می شود. این رای قطعی است.
رییس و مستشار دادگاه شعبه 32 تجدید نظر استان تهران
حمیدرضا قمری - نوری نجفی