شخصی یک ساختمان دو طبقه که هر دو طبقه در رهن بانک می باشد دارد یک طبقه از این ساختمان را بـه دیگری می فروشد بدون اینکه بگوید ملک خریداری شده یا هر دو طبقه در رهن بانک است خریدار پس از اخذ رای الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن به بانک مراجعه و بانک به نامبرده اعلام می نماید: بـاید از هــر دوطبقه فک رهن شود چون کل ملک ( دوطبقه) بابت دین در رهن قرار گرفته و امکان تفکیک نیست خریدار به این موضوع اعتراض داشته و حالا سوال این است راه حل مشکل خریدار در این وضعیت چیست ؟ آیا این اقدام فروشنده دارای وصف کیفری است ؟

اگر حکم بر الزام به انتقال رسمی ملکی صادر شود و در مقام اجراء مشخص گردد که ملک موضوع حکم در رهن قرار دارد امکان اجرای آن حکم وجود نخواهد داشت مگر با پرداخت حقوق مرتهن و فک رهن بنابراین اگر بایع بعد از فروش ملک به خریدار و من غیر حق مورد معامله را در رهن قرار داده باشد دعوای ابطال عقد رهن و ابطال سند رهنی قابلیت طرح و پذیرش دارد لیکن در فرضی که قبل از فروش ملک به خریدار در رهن بوده در قالب دعوای حقوقی «الزام بایع به انجام تعهدات قراردادی مبنی بر فک رهن و خروج ملک از توقیف مرتهن» امکان اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال فراهم می شود.

ا توجه به اصل قانونی بودن جرم و مجازات و حاکمیت اصل برایت اقدام فروشنده فاقد وصف کیفری است و مساله سوال نیز از شمول ماده 117 قانون ثبت خارج است و حتی جرایم هم خانواده کلاهبرداری نیز دقیقا" در قوانین خاص با ذکر جزییات و تعیین قالب خاص جرم انگاری شده اما صرف اینکه فروشنده به خریدار نمی گوید ملک در رهن بانک است نمی تواند دارای وصف کیفری باشد و تنها اقدام خریدار تادیه تمام بدهی به بانک و از رهن در آوردن هر دو طبقه از رهن بانک است که بعد از این اقدام نیز می تواند برای پرداخت هزینه مازاد به طرفیت فروشنده دادخواست بدهد و دادگاه نیز فروشنده را محکوم می کند و فروشنده نیز نمی تواند ادعا کند فعل خریدار در تادیه تمام بدهی به بانک مصداق ماده 267 قانون مدنی و منوط به اخذ اجازه از سوی فروشنده است زیرا سابقا" خریدار به طرفیت فروشنده و بانک دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و فک رهن تقدیم نموده و دادگاه هم رای به نفع خریدار صادر کرده است. در این خصوص می توان از ماده 783 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 620 هیات عمومی دیوان عالی کشور مصوب 1376 ( در خصوص فروش مال مرهونه و تادیه بخشی از دین داین ) استفاده کرد.