نحوه اعمال ماده4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 هنگامی که مستاجر وجه را مستقیما به مالک نداده باشد چگونه است؟

در خصوص سوال مطروحه در مورد چگونگی اعمال ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376.. . ماده 4 یاد شده ناظر به موردی است که موجر مبلغی وجه به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآوری از مستاجر دریافت کرده که تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. بنابراین با صدور حکم تخلیه موجر باید وجه یا سند را به مستاجر مسترد کند و چنان چه موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض آب و برق و گاز وتلفن مصرفی بوده و متقاضی پرداخت بدهی با جبران خسارت وارده از محل وجه تودیعی باشد موظف است از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه صالحه اقدام و همزمان با تودیع وجه و یا سند دریافتی گواهی دفتر دادگاهی که به آن دادخواست تقدیم داشته به دایره اجرا تسلیم کند. بدیهی است در چنین صورتی دایره اجرا پس از صدور رای دادگاه مربوط به مطالبات و خسارات ادعایی موجر با کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر می کند و قبل از صدور رای دادگاه پرداخت تودیعی و یا سند ماخوذه به مستاجر خلاف مقررات ماده قانونی یاد شده است.

نظر به این که در هر صورت بین متصدی واحد مشاوره املاک به نیابت از مالک با مستاجر قرارداد اجاره تنظیم شده و در این قرارداد سایر شرایط قانونی مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نیز رعایت شده و مالک در طول مدت بر قراری قرارداد با مراجعه به متصدی واحد مشاوره املاک اجاره ماهیانه خود را دریافت کرده تردیدی وجود نخواهد داشت که مالک واحد مسکونی استیجاری عملا اقدامات متصدی واحد مشاوره املاک را اجازه داده بوده است و موضوع مشمول ماده 674 قانون مدنی است خصوصا این که در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر از عبارت (مشابه آن) استفاده شده است. فلذا مالک باید از عهده بازپرداخت وجهی که مستاجر موقع تنظیم قرارداد به متصدی واحد صنفی مشاوره املاک داده بوده است برآید.

اگرچه در این گونه موارد بین متصدی واحد مشاوره املاک به نیابت از مالک با مستاجر قرارداد اجاره تنظیم شده چون مال الاجاره تعیین نشده و مستاجر مال الاجاره ای را نپرداخته فی الواقع بین نایب مالک و متصرف با پرداخت وجه عقد رهن منعقد شده که خارج از اذن مالک و خارج از مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می باشد و وصول مبالغ ماهیانه از متصدی واحد مشاوره املاک می تواند موید وقوع عقد اجاره شفاهی بین مالک و متصدی واحد مشاوره املاک با امکان واگذاری به غیر باشد که به لحاظ عقد قرارداد کتبی حایز شرایط قانونی از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 خارج است و باید مالک برای تخلیه ملک خود نسبت به تنظیم دادخواست اقدام کند.