نظریه مشورتی شماره 1479-59-96 -
مورخ 1396/11/30
یکی از معضلات اساسی و بنیادین نظام حقوقی ایران که سبب حدود 50 % پرونده های حقوقی مطروحه در دستگاه قضایی است تنظیم اسناد عادی به جای اسناد رسمی عدم ثبت معاملات اموال غیرمنقول و اموال منقول گران بها دعاوی و اعمال مجرمانه ی زیادی را سبب گشته که هر یک چندین سال دستگاه قضایی و طرفین پرونده را درگیر خود می نماید خوشبختانه در بند 67 سیاست های کلی برنامه ششم توسعه که توسط مقام معظم رهبری (مدظله العالی) ابلاغ گردید این مقوله نیز مورد توجه قرار گرفت که توجه به برخی اظهارنظرهای مقامات عالی رتبه ی دستگاه قضایی نیز در این خصوص گویای اهمیت توجه به این واقعیت است. معاون اول محترم رئیس جمهور نشست خبری بهمن ماه 1395: آنچه مسلم است تعداد پرونده های ناشی از اسناد عادی کم نیست وعلت آن عدم ثبت معاملات غیرمنقول است... قوه قضائیه و سازمان ثبت به دنبال ثبت تمام معاملات غیرمنقول به صورت رسمی بوده وترتیب اثر ندادن این اسناد را در محاکم و مراجع دولتی پیگیری می کند ولی فعلا قانون اجازه داده که افراد با اسناد عادی معامله کنند هر چند مردم گرفتار می¬شوند. رئیس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پانزدهم اسفند 1394: غالب همکاران در محاکم و دادگستری ها اذعان دارند که منشا حداقل50% از پرونده های حقوقی در کشور ریشه در معاملات عادی و اختلافات مالی دارد. رئیس محترم قوه قضائیه هشتم بهمن ماه 1394: بسیاری از دعواهای کلان و خرد در جامعه که به عنوان پرونده وارد دستگاه قضایی می شود ناشی از عدم ثبت رسمی اسناد است. رئیس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هشتم بهمن ماه 94 درباره مزایای خیره کننده ثبت رسمی اسناد عنوان داشته اند. علیرغم تمام محدودیت ها در سال های اخیر حدود دوازده میلیون سند مالکیت در سیستم کاداستر صادر شده است. و حتی یک مورد خطا و سند معارض در این سیستم وجود ندارد. رئیس محترم قوه قضائیه هشتم بهمن سال 1394درباره تاثیر ثبت رسمی اسناد بر نظم حقوقی مطلوب در جامعه و منافع مردم بیان داشته اند: اگر ثبت رسمی اسناد را به صورت فراگیر ترویج کنیم حتما به نفع همه مردم خواهد بود.. برای نظم حقوقی کشور بهترین راه آن است که اسناد به صورت رسمی باشد و در سیاست های ابلاغی از سوی مقام معظم رهبری نیز به ترویج اسناد رسمی توجه شده است و همه باید اسناد رسمی را ترویج کنیم..یکی از بندهای سیاست های کلی برنامه ششم به ترویج و اشاعه اسناد رسمی اشاره دارد و این امر قطعا یک نظم مطلوب را در جامعه ایجاد می کند.. اگر مسائل فقهی اسناد ثبتی رعایت شود بهترین راه کاهش اطاله دادرسی استفاده از دفاتر اسناد رسمی است. به منظور کمک به حل این مشکلات از مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی درخواست بررسی موضوع به عمل آمد که گزارش پیوست با عنوان ادله فقهی اعتبار اسناد رسمی و چیرگی آن بر سایر ادله اثبات دعوا توسط آن مرکز تهیه گردید مستدعی است ضمن تورق این گزارش نظر آن مجموعه را در خصوص سوالات ذیل اعلام فرمائید. 1-چنانچه قاضی تشخیص دهد ابطال سند رسمی به موجب سند عادی مقدم مخالف نظم عمومی نظم حقوقی نظم اقتصادی جامعه بوده و یا آسیب جدی به آن وارد می نماید با توجه به ماده 6 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد 10 و 654 قانون مدنی با چه تکلیفی مواجه است؟ 2-با توجه به اینکه برابر فتوای قاطبه ی مراجع نظام تقلید تخلف از قوانین کشور جایز نیست در مواردی که الزام قانونی مبنی بر تنظیم سند رسمی وجود دارد مانند ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان سندی که برخلاف حکم قانون به صورت عادی تنظیم شود دارای اعتبار شرعی موضوع ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور می باشد؟ 3-در مواردی که الزام قانونی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد مانند ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور و ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان آیا می توان تخلف از قانون و تنظیم سند عادی به جای سند رسمی را تقصیر محسوب نمود؟ چنانچه ملکی یک بار با سند عادی و بعدا با سند رسمی به دو نفر فروخته شود در فرض ابطال معامله ی با سند رسمی توسط سند عادی خریدار با سند رسمی (در فرض جهل به معامله ی با سند عادی) می تواند از باب تسبیب یا غیره جهت خسارات خود به خریدار با سند عادی مراجعه کند یا خیر؟ 4-چنانچه مال غصبی چندین مرتبه با سند رسمی بین افرادی که به غصبی بودن مال علم ندارند معامله شود در صورت مطالبه¬ی مالک قاضی باید حکم به رد عین مال دهد و یا با توجه به ضرورت حفظ نظم عمومی جامعه و حفظ اعتبار اسناد رسمی می تواند مال را تلف شده تلقی و حکم به رد بدل دهد؟ 5-با توجه به اینکه در هنگام تنظیم سند رسمی سردفتر و دفتریار اسناد رسمی ناظر بر انجام معامله و امضای متعاملین در ذیل سند رسمی بوده و با امضاء در ذیل سند رسمی این امر را گواهی می نمایند: آیا سند رسمی را می توان اقرار نامه ی کتبی متعاملین بر انجام معامله محسوب نمود؟ آیا می توان سند رسمی را شهادت کتبی سردفتر و دفتریار بر اقرار متعاملین بر انجام معامله یا تعهد متعاملین تلقی نمود؟ در صورت مثبت بودن پاسخ دو سوال فوق در مقام تعارض سند رسمی با سایر ادله اثبات دعوا کدام یک مقدم است.
