علت خارجی موضوع ماده 227 قانون مدنی ناظر به عللی است که بعد از انعقاد قرارداد یا در زمان انجام تعهد ایجاد شود و مربوط به علتی که در زمان انعقاد قرارداد موجود بوده و متعهد علم به آن داشته نیست.

در خصوص دعوی آقای ح.م. با وکالت آقای م.خ. به طرفیت آقای م.ق. با وکالت آقای م.ع. به خواسته مطالبه خسارت قراردادی به میزان 000/000/000/5 ریال به این شرح که خواهان به موجب مبایعه نامه شماره 003849 - 28/8/87 یک قطعه زمین به مساحت 480 مترمربع از قطعه تفکیکی210 صورت مجلس تفکیکی شماره 17094 - 18/9/31 از پلاک ثبتی 54/4476 را از خوانده خریداری نموده و ثمن معامله را تماما پرداخت کرده است و وفق بند 2 - 4 قرارداد مذکور خوانده متعهد گردیده که در تاریخ 30/3/88 در دفترخانه اسناد رسمی شماره.. . تهران حاضر و نسبت به انتقال رسمی پلاک موصوف اقدام نماید لکن نامبرده در موعد مقرر حاضر نگردیده که گواهی عدم حضور درهمان تاریخ صادر گردیده است و برابر بند5 - 4 قرارداد ایشان متعهد شده است چنانچه در موعد مقرر جهت تنظیم سند حاضر نشود مبلغ موضوع خواسته را به عنوان خسارت قراردادی به خریدار پرداخت نماید پاسخ استعلام ثبتی به شماره 727 - 16/4/92 حکایت از مالکیت شخصی غیر از خوانده می نماید و همان طور که وکیل خوانده در دفاع ضمن تقدیم لوایحی اظهار داشته است اولا برابر مواد 227 و 229 قانون مدنی زمانی می توان متخلف از انجام تعهد را به پرداخت خسارت قراردادی محکوم نمود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام تعهد به واسطه علت خارجی بوده که مربوط به او نمی باشد و یا از حیطه اقتدار او خارج است و در مانحن فیه همان طور که در پاسخ استعلام ثبتی منعکس شده مالکیت ملک موصوف بنام امام جماعت مسجد ج. دولت جمهوری اسلامی ایران ثبت گردیده است و تنظیم سند از سوی غیر مالک عملا ممکن نمی باشد ثانیا برابر تبصره بند 12 - 4 قرارداد تاکید شده است در صورت مستحق اللغیر درآمدن مبیع صرفا مفاد ماده فوق (12 - 4) قابل اجراست یعنی خریدار حق خواهد داشت با اعلام ابطال قرارداد صرفا مطالبه وجه پرداختی به قیمت روز را مطرح نماید علی هذا نظر به جمیع مراتب دادگاه دعوی مطروحه را غیر ثابت تشخیص و مستندا به مواد 197 قانون آیین دادرسی مدنی و 227 و 229 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی صادر می نماید. رای صادره حضوری ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم تجدیدنظر استان تهران نمی باشد.
رییس شعبه 83 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ طباطبایی نژاد

تجدیدنظرخواهی م.خ. به وکالت از ح.م. نسبت به دادنامه شماره 332 مورخ 2/5/92 صادره از شعبه 83 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوای تجدیدنظرخواه با خواسته مطالبه مبلغ 000/000/000/5 ریال بابت وجه التزام قراردادی موضوع بند 5-4 مبایعه نامه عادی مورخ 28/8/87 موردپذیرش دادگاه قرار نگرفته و مردود اعلام شده وارد و محمول بر صحت بوده و بر استدلال و استنباط محکمه نخستین خدشه و اشکال قانونی وارد است. زیرا به موجب بند 5-4 مبایعه نامه مدرکیه فروشنده متعهد شده درصورتی که در تاریخ موردتوافق که در بند 2-4 قرارداد یوم 30/3/88 ذکرشده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر نشود و مقدمات تنظیم سند را فراهم نیاورد مبلغ مورد خواسته را به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد گواهی عدم حضور شماره 2574 صادرشده به توسط سردفتر اسناد رسمی شماره.. . تهران حکایت از تخلف فروشنده از مفاد بند 5-4 قرارداد داشته و نامبرده در یوم موردتوافق در دفترخانه مذکور حاضر نشده و مقدمات تنظیم سند را فراهم نساخته که با فرض مذکور ذمه وی نسبت به وجه التزام قراردادی مشغول شده و مقررات بند 12-4 قرارداد و تبصره آن نافی مسیولیت فروشنده در پرداخت وجه التزام نبوده و مضافا بر اینکه مستحق للغیر بودن مبیع به اثبات نرسیده و معامله فضولی در ردیف معاملات باطل قرار ندارد و غیر نافذ تلقی می شود علت خارجی موضوع ماده 227 قانون مدنی نیز ناظر به عللی هست که بعد از انعقاد قرارداد و یا در زمان انجام تعهد ایجاد شود و مربوط به علتی که در زمان انعقاد بیع موجود بوده و فروشنده علم به آن داشته نمی باشد چه اینکه در مانحن فیه فروشنده در زمان تنظیم مبایعه نامه عادی مورخ 28/8/87 ایضا قرار دادن شرط موضوع بند 5-4 قرارداد عالم به فقدان مالکیت رسمی خویش بوده و باوجوداین علم تعهد کرده موجبات تنظیم سند را در یوم 30/3/88 فراهم و ترتیبی اتخاذ نماید تا در روز مذکور سند رسمی بنام خریدار تنظیم شود و برای تخلف خویش وجه التزام نیز در نظر گرفته است. بنابراین مورد نزاع خارج از شمول مقوله مربوط به علت خارجی موضوع ماده 227 قانون مدنی بوده و از طرفی مقررات بند 12-4 مکمل مقررات بند 5-4 قرارداد بوده و از نظر این محکمه قابل جمع بوده و مانعه الجمع نمی باشند و خریدار می تواند وجه التزام قراردادی را مطالبه و در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع ثمن خویش و غرامات مربوطه را نیز مطالبه دارد. بنابراین دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد می داند مستندا به ماده 230 قانون مدنی و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 000/000/000/5 ریال بابت وجه التزام قراردادی ناشی از عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی و عدم تهیه مقدمات تنظیم سند رسمی و پرداخت خسارت دادرسی در حق خواهان صادر می نماید. رای صادره قطعی است.
رییس شعبه 10 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
امی ـ ترابی