1-منظور مقنن از تعمیرات اساسی در قانون موجر و مستاجر سال 1356 چیست؟ 2-در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستاجر چه وضعیتی پیدا می کند؟ 3-آیا با وحدت ملاک ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مستاجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازی مورد اجاره را دارد یا خیر؟

1- به موجب ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین برای انتفاع مستاجر است. 2 و 3- صرف نظر از آن که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستاجره نمی باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می توان از عرصه استفاده کرد در مواردی که مستاجر در عین مستاجره دارای حق کسب پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است به نظر می رسد با تخریب اعیانی حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستاجره) از بین نمی رود و در صورت تردید بقای این حق استصحاب می شود؛ هم چنان که رای اصراری شماره 6-1377 هیات عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستاجر فروض مختلفی مطرح می شود؛ فرض نخست آن که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114 129 و594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستاجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستاجره نباشد با توجه به این که تخریب توسط وی صورت نگرفته است امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما مستاجر می تواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستاجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی المقدور شبیه سازی معماری آن تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن که حق مستاجر به شرح فرض نخست محفوظ است مراجعه به ثالث به لحاظ مسوولیت مدنی وی نیز امکان پذیر است.