هرگاه ملک تجاری و محل کسب و پیشه بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به اجاره داده شود لیکن اجاره نامه به امضای شهود نرسیده باشد و یا شرایط شکلی که در ماده 2 قانون مذکور آمده است رعایت نشده باشد در این صورت رابطه استیجاری تابع چه قانونی است؟ آیا با انقضای مدت می توان مورد اجاره را تخلیه کرد؟ و آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق می گیرد؟

هر چند در ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر و بند (5) آن در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد را از مواردی که از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 خارج است معرفی و اعلام داشته با توجه به اطلاق و عموم ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و نظایر آن تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و به عبارت دیگر تشریفات شکلی تنظیم سند که در جهت احراز صحت صدور تنظیم عقد اجاره طریقیت دارد موجب خروج رابطه استیجاری طرفین از شمول قانون نخواهد بود. با توجه به رای وحدت رویه شماره 618ـ18/6/1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور باید توجه داشت که شمول این قانون ناظر به عقود و اجاره ای است که بعد از تصویب این قانون (قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376) ابتداء منعقد می شوند و شامل اماکنی که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق الذکر را داشته اند نمی شود. لذا صرف نظر از آن قسمت از نظر اکثریت که طی آن اشعار گردیده که «قانون موجر و مستاجر سال 1356 با قانون اخیرالتصویب نسخ شده است» که این نظر صحیح نیست و عقود و قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 با توجه به ماده واحده مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 و رای وحدت رویه شماره 618 ـ 18/6/1376 ناظر به کلیه اماکن کسب و پیشه یا تجارتی است که قبل از قانون سال 1376 به منظورهای فوق به اجاره واگذار و مشمول ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1365 هم نباشند نسبت به سایر جهات نظر اکثریت مزبور تایید می شود.

با توجه به ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که مقرر داشته است «از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی تجاری محل کسب و پیشه.. . که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» که حاکی از لازم الاجرا بودن قراردادهای اجاره ای است که برابر قانون اخیرالتصویب منعقد شده باشد والا قانون مدنی و شرایط فی مابین حاکم خواهد بود و با توجه به ماده 2 همین قانون قراردادهای عادی را مقید نموده به گواهی دو نفر مورد اعتماد طرفین که حاکی از گواهی کتبی است و با توجه به این که دستور مقام قضایی مبنی بر تخلیه به شرح ماده 3 این قانون بدون بررسی منوط به این است که مقررات این قانون رعایت شده باشد در صورتی که اجاره نامه فی مابین عادی باشد و به امضای دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین نرسیده باشد دستور تخلیه بدون رسیدگی مجاز نبوده و در این مورد قانون مدنی و یا شرایط فی مابین حاکم خواهد بود که برابر مقررات می باید با تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات حکم تخلیه صادر گردد.

هر چند اجاره نامه عادی به امضای دو نفر شاهد نرسیده باشد چنان چه موجر با در دست داشتن اجاره نامه عادی همراه دو شاهد مراجعه نماید و یا از طریق دیگری قاضی محکمه انقضای مدت اجاره را احراز نماید می تواند دستور تخلیه را بدون رسیدگی قضایی صادر نماید زیرا قانون برای تسهیل امر تخلیه پس از انقضای مدت است که از نظر شرعی و قانون مدنی ادامه تصرفات مجاز نخواهد بود.