خانم (الف) منزل خود را از طریق بنگاه معاملاتی (ب) با دریافت یک میلیون ریال ودیعه و ماهی سیصد هزار ریال اجاره بها به مدت یک سال به آقای (ج) اجاره می دهد پس از گذشت سه ماه آقای (ج) یعنی مستاجر که به اتهام صدور چک های بلامحل متواری شده بود به بنگاه دیگری مراجعه و خود را (ه) و مالک معرفی و کلید منزل را برای اجاره به غیر به بنگاه می سپارد کارمند بنگاه (د) در غیاب مدیر بنگاه و آقای (ج) منزل را با تنظیم اجاره نامه و اخذ چهار میلیون ریال ودیعه و ماهی پنجاه هزار ریال اجاره بها به مدت یک سال به آقای (ز) اجاره می دهد و مدیر بنگاه نیز پس از بازگشت از مسافرت ذیل اجاره نامه را امضا می کند خانم (الف ) به دلیل عدم پرداخت اجاره سه ماهه از ناحیه آقای (ج) برای دریافت اجور معوقه مراجعه می کند با وضع مذکور مواجه می شود. با این وصف آیا اولا: (الف) در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و آیین نامه آن می تواند از مراجع قضایی درخواست تخلیه نماید ؟ در صورت مثبت بودن دعوا به طرفیت چه شخص یا اشخاصی باید اقامه شود؟ ثانیا: آیا عملکرد آقای (ج) وصف مجرمانه دارد؟ ثالثا: آیا کارمند و مدیر بنگاه (د) قابل تعقیب کیفری می باشند؟ در صورت مثبت بودن تحت چه عنوانی؟

نظر به این که موجر در صورت انقضای مدت اجاره می تواند درخواست تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند و در فرض سوال مدت اجاره منقضی نشده است در صورتی که حق واگذاری مورد اجاره از مستاجر سلب شده باشد مالک می تواند دادخواست فسخ اجاره را به استناد شرایط مندرج در قرارداد و تخلف از شرایط آن (شرط پرداخت اجور یا عدم انتقال به غیر) و تخلیه به طرفیت مستاجر طرح و اقامه نماید. در این فرض چون حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده بود ضرورتی بر طرفیت منتقل الیه در این دعوا وجود ندارد عملکرد مستاجر با توجه به نداشتن حق واگذاری و معرفی خود به عنوان مالک عین و گرفتن ودیعه بیشتر از ودیعه خود و برای مدتی بیشتر از باقی مانده مدت اولیه با شکایت منتقل الیه (به عنوان مستاجر دوم) می تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد بنگاه¬دار در صورت نداشتن سوءنیت از این حیث که بدون احراز سمت و مالکیت مبادرت به تنظیم قرارداد نموده چه از نظر مسیولیت مدنی و چه از نظر صنفی و تخلف از نظامات دارای مسیولیت است.

از آن جا که مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 موجر تنها در صورت انقضای مدت اجاره قادر به درخواست تخلیه عین مستاجره خواهد بود و در سوال مطروحه مدت منقضی نگردیده است از این رو چنان چه در اجاره نامه تنظیمی واگذاری به غیر منع شده باشد خانم (الف) یعنی موجر تنها به لحاظ خیار تخلف از شرط با طرح دعوا به طرفیت مستاجر (ج) قادر بر فسخ عقد اجاره و سپس تخلیه محل استیجاری خواهد بود و باید به طرفیت مستاجر دوم یعنی متصرف نیز دعوای خلع ید طرح کند.

ضمن تایید نظر اکثریت در پاسخ به سوال اول باید اذعان داشت از آن جا که مستاجر اولیه (ج) با اعمال متقلبانه و مراجعه به بنگاه دیگری غیر از بنگاه اولیه و معرفی نمودن خود به عنوان مالک عین مستاجره و احتمالا ارایه اسناد مالکیت و پیشنهاد مال الاجاره ای بیشتر از مال الاجاره اولیه و دریافت آن قصد کلاهبرداری داشته و با تنظیم اجاره نامه دوم قصد خویش را نیز با دریافت ودیعه عملی نموده است با توجه به مراتب مذکور بی تردید عمل نامبرده مشمول کلاهبرداری می باشد و باید به مجازات مقرر در ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری برسد و چنان چه کارمند بنگاه نیز با علم به مراتب مذکور مبادرت به تنظیم اجاره نامه کرده باشد او نیز باید به جرم معاونت در کلاهبرداری مجازات گردد.