الف که مالک رسمی یک قطعه زمین دارای سند مالکیت رسمی می باشد ؛ قصد ساخت چندین واحد آپارتمان را دارد در شروع عملیات ساخت و یا در جریان ساخت اقدام به پیش فروش واحد هایی که قصد احداث آن ها را دارد ( با سند عادی و بدون رعایت مقررات و الزامات مقرر در قانون پیش فروش آپارتمان ها ) به اشخاص مختلف می نماید سپس با مراجعه به یکی از بانک ها و در رهن قرار دادن سند مالکیت ملک اقدام به اخذ تسهیلات می نماید و پس از آن به علت عدم پرداخت اقساط بانک در صدد وصول طلب خود از عین مرهونه از طریق اجرای ثبت و اخذ اجراییه بر می آید. سپس خریداران ملک با ادعای اینکه قبل از ترهین ملک نزد بانک حقوقی برای آنها ایجاد شده مبادرت به طرح دعاوی : 1- ابطال عقد رهن و سند رهنی 2 – الزام به فک رهن 3- الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی 4- الزام به تفکیک ملک و 5- الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت مالک رسمی ملک (راهن ) و بانک ( مرتهن ) می نماید ؛ با توجه به مقررات مندرج قانون مدنی قانون ثبت اسناد و املاک و قانون پیش فروش آپارتمان ها آیا دعاوی خواهان ها قابل پذیرش می باشد ؟

گر چه قانونگذار برای انجام معاملات و تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان ها مقررات و تشریفات قانونی وضع نموده است. ( مواد 24232211432 قانون پیش فروش ساختمان) به طوری که در ماده 23 قانون مرقوم برای پیش فروشنده ای که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نماید مجازات حبس یا جزای نقدی تعیین شده و در ماده 10 قانون مذکور وجه تسهیلات دریافتی پیش خریدار بر اساس قرارداد پیش فروش توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد؛ بنابراین اولا: پیش فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است و ضمانت اجرای تخلف از مقررات قانون یاد شده مجازات قانونی پیش فروشنده می باشد و خللی به صحت قرارداد وارد نمی شود. ثانیا- مالک یا پیش فروشنده حق ترهین سند مالکیت رسمی را به میزان سهم پیش خریدار را نداشته است. ثالثا- با وجود مواد22 46 تا 48 قانون ثبت و مقررات قانون پیش فروش آپارتمان ها قانونگذار در قسمت اخیر ماده 62 قانون احکام دایمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395/11/10 مجلس شورای اسلامی که به تایید شورای نگهبان رسیده اسناد عادی را که از سوی دادگاه اعتبار شرعی آنها احراز گردد در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد و معتبر دانسته و در این صورت قابلیت معارضه با اسناد رسمی را خواهد داست بنابراین طرح دعاوی مندرج در پرسش طرح شده از سوی خریداران از جمله الزام به تنظیم سند رسمی اخذ صورتمجلس تفکیکی و.... قابلیت استماع و رسیدگی دارد.

براساس ماده یک قانون پیش فروش ساختمان در فرض سوال قرار داد پیش فروش ساختمان منعقد گردیده است و شرط مندرج در ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان ( انجام قرار داد از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی) به منظور حفظ حقوق خریداران می باشد و عدم انجام شرط صرفا ضمانت کیفری دارد و به صحت قرار داد خللی وارد نمی کند و از آنجایی که به موجب ماده 773 قانون مدنی هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست را نمی توان مورد رهن قرار داد در فرض سوال واگذاری مبیع به خریداران و در رهن قرار دادن آن دارای اشکال می باشد و دعاوی مطروحه مبنی بر ابطال قرارداد رهن و الزام به تنظیم سند رسمی قابل پذیرش می باشد.