قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان مقرر داشته است: «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود». از تعریف بالا مشخص می گردد که پیش فروش ساختمان، قراردادی است که به موجب آن مالک رسمی یک زمین یا ساختمانی، اقدام به فروش واحد ساختمانی می کند که هنوز به طور کامل ساخته نشده است و پیش فروشنده تعهد می نماید که پس از تکمیل و احداث بنا، واحدی را که از قبل پیش فروش نموده است به مالکیت پیش خریدار در آورد. 
همچنین تبصره ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان بیان داشته است: اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
1 ـ سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2 ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه، که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
لذا با توجه به تبصره فوق، علاوه بر مالکین رسمی، سرمایه گذرانی که در عرف از آنها به عنوان «سازنده» نیز یاد می شود نیز می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند.
همچنین به کسی که مبادرت به پیش فروش آپارتمان می نماید «پیش فروشنده» و به کسی که اقدام به پیش خریدار می نماید «پیش خریدار» می گویند. 

 

وکیل پیش فروش ساختمان

در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید ساختمان توجه به چه مواردی الزامی است؟

ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان مقرر داشته است که؛ در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
1 ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2 ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3 ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی تعداد اتاقها شماره طبقه شماره واحد توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4 ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا تعداد طبقات و کل واحدها نما نوع مصالح مصرفی ساختمان سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها تحویل و انتقال قطعی
7 ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات تضمینها و قرارداد بیمه ای تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9 ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10 ـ معرفی داوران
11 ـ احکام مذکور در مواد (6) (7) و (8) و تبصره آن (9) (11) (12) (14) (16) و (20) قانون پیش فروش ساختمان

 

ضمانت اجرای عدم تحویل به موقع واحد پیش فروش شده به پیش خریدار یا عدم اجرای تعهدات توسط پیش فروشنده چیست؟

ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان مقرر داشته است : چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون، مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
1 ـ درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده
2 ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی روزانه به میزان نیم درصد (05%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
3 ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان فضای سبز مساجد مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
4 ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

 

اگر مساحت بنای پیش خرید شده کمتر یا بیشتر از قرارداد پیش خرید ساختمان باشد، مابه التفاوت آن چگونه محاسبه می شود؟

وفق ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان، در صورتی که مساحت بناء براساس صورتمجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیکه بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
بنابراین، مطابق ماده فوق، اختلاف مساحت تا 5 درصد مقرر در قرارداد به هیچ یک از پیش فروشنده و پیش خریدار حق فسخ نمی دهد و چنانچه اختلاف مساحت بیش از 5 درصد باشد فقط به پیش خریدار حق فسخ می دهد. همچنین اگر مساحت واحد تکمیل شده کمتر از 95 درصد مقدار مقرر در قرارداد باشد، پیش خریدار یا می تواند معامله را فسخ کند یا می تواند مطابق نظر کارشناس بر پایه قیمت روز مطالبه خسارت نماید. 

 

 

اگر قرارداد پیش فروش یا پیش خرید ساختمان به دلیل تخلف پیش فروشنده فسخ شود، نحوه جبران خسارت چگونه خواهد بود؟

در پاسخ به سوال فوق ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان مقرر نموده است که : در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
تبصره ـ در صورت عدم توافق طرفین پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
همانطور که مشاهده می شود، قانونگذار برای جبران خسارت پیش خریدار ساختمان سه راه حل پیش بینی نموده است که عبارتند از: 
1ـ جبران خسارت با توافق و مصالحه طرفین
2ـ جبران خسارت از طریق تعیین مبلغ آن توسط کارشناس مرضی الطرفین
3ـ جبران خسارت از طریق تعیین مبلغ آن توسط کارشناس تعیین شده توسط مرجع قضایی 

 

نحوه پرداخت وجه در قرارداد پیش فروش ساختمان مطابق قانون چگونه است؟

برابر ماده 11 قانون پیش فروش ساختمان؛ نحوه پرداخت اقساط قرارداد، مطابق توافق طرفین در قرارداد خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بهای ملک پیش خرید شده، همزمان با تنظیم سند قطعی (سند رسمی) قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند. 
همچنین یکی از بهترین روشهای پرداخت برای پیش خریدار آن است که وجوه ملک پیش خرید شده بصورت مرحله ای و به تناسب پیشرفت کار پرداخت گردد. 
به همین منظور قانونگذار در ماده 12 قانون پیش فروش ساختمان بیان داشته است که: «در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نمایدـ».

 

در صورتیکه پیش خریدار آپارتمان به تعهدات خود عمل نکند، چه حقی برای پیش فروشنده آپارتمان به وجود می آید؟

برابر ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان: در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده «حق فسخ قرارداد» را خواهد داشت.

 

آیا پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی جرم است؟

ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان بیان نموده است که: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی تعقیب یا اجراء آن موقوف می شود.

 

در صورتیکه زمینی دارای سند مالکیت رسمی نباشد و شخصی بدون تنظیم سند رسمی قرارداد (در مشاور املاک) اقدام به پیش فروش ساختمان نماید، آیا پیش فروشنده و متصدی مشاور املاک مرتکب جرایم مذکور در مواد 23 و 24 قانون پیش فروش ساختمان شده اند ؟

با توجه به اینکه شرط اصلی تنظیم قرارداد پیش فروش آن است که طبق مواد 1 و 4 قانون پیش فروش ساختمان دارای سند رسمی باشد چنانچه مالک رسمی بدون تنظیم سند رسمی نزد مشاوران املاک اقدام به پیش فروش نماید قابل تعقیب و مجازات خواهد بود. در فرض سوال که پیش فروشنده فاقد سند رسمی مالکیت است اقدام وی به فروش ملک در دفاتر مشاور املاک فاقد وصف جزایی است.

 

مطابق با مواد 23 و 24 قانون پیش فروش آپارتمان ها پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی جرم می باشد. حال در فرضی که ملک با تنظیم سند انتقال یابد آیا این انتقال افاده به مالکیت می نماید؟ به طور مثال در مورد قراردادهای ساخت و ساز تا قبل از ساختن بنا چون مبیع در عالم خارج وجود عینی نداشته می توان مالکیت را مسلم دانست؟ با این فرض چنانچه مالکیت برای پیش خریدار مسلم و قطعی نباشد در صورتی که پیش فروشنده ملک را به فرد دیگری انتقال دهد آیا می توان گفت بزه انتقال مال غیر محقق شده است؟

مطابق با ماده یک قانون پیش فروش آپارتمانها ( ماده یک : هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.) واژه رسمی بودن به تملک مالک برمی گردد منظور اینکه مالک زمین می بایست دارای سند رسمی باشد نه اینکه انتقال به صورت سند رسمی انجام شود. حال چنانچه زمین مالک فاقد سند رسمی باشد و ایشان تعهد به ساخت نماید قرارداد پیش فروش محسوب نمیشود. با اندکی اغماض و یا شاید بررسی موردی موضوع تحت عنوان امیدوار کردن به امور واهی تحت عنوان کلاهبرداری ممکن است قابل تعقیب باشد. عقد پیش فروش یک عقد خاص است و شرایط آن نیز در قانون خاص خودش آمده است. ماده 13 این قانون فرد پیش خریدار را به قدر سهم پرداخت شده مالک می داند و بیان می دارد: پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. ) در ادامه ماده 23 همین قانون بیان می دارد افرادی که بدون سند رسمی مبادرت به پیش فروش ساختمان می نمایند... لذا از این عبارت قانونی نیز می توان اینگونه استنباط نمود که حتی به فرض عدم تنظیم سند رسمی نیز انتقال مالکیت صورت گرفته است یعنی در جایی که مالک زمین به عنوان پیش فروشنده دارای سند رسمی است و چه با سند عادی و چه سند رسمی مبادرت به انتقال مال پیش خرید شده به دیگری می نماید این عمل جرم بوده و تحت عنوان فروش مال غیر قابل تعقیب و مجازات می باشد. 

 

اگر سازنده ملک (در قرارداد مشارکت) یکی از واحدهای آپارتمان را به شخصی پیش فروش نماید و بعد از تکمیل و ساخته شدن واحد مزبور آن را به شخص دیگری بفروشد، آیا بزه انتقال مال غیر تحقق یافته است ؟

اگرچه در زمان فروش هنوز مال وجود نداشته است اما زمانی که واحد مذکور ساخته شد در مالکیت خریدار اول (بلحاظ قرارداد سابق) قرار گرفته است و فروشنده مالکیتی بر آن نداشته تا حق فروش آن را داشته باشد بنابراین بزه انتقال مال غیر تحقق یافته است. ماده 13 قانون پیش فروش ساختمان نیز موید این نظریه است چراکه پیش خریدار به نسبت مبلغی که پرداخت نموده است مالک ملک گردیده است.

 

شخص الف در سال 91 اقدام به پیش فروش یک واحد آپارتمان به شخص ب می نماید و قرارداد پیش فروش تنظیم می نماید و توافق می نمایند که واحد آپارتمانی در سال 93 تکمیل و به خریدار تحویل گردد که بنا به دلایلی واحد مربوطه تکمیل نمی شود تا سال 96 که شخص الف با حضور در دفترخانه اقدام به انتقال سند رسمی واحد مذکور به شخص ج می نماید، متعاقب آن شخص ب اقدام به طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر علیه شخص الف و ج می نماید، وکیل الف و ج هنگام حضور در دادسرا در دفاع بیان می نماید که مطابق مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت تنها شخصی که سند رسمی به نام اوست مالک شناخته می شود و اساساً چون هیچ گونه سند رسمی به نام شخص ب در خصوص واحد آپارتمان مذکور صادر نشده است ایشان مالک نیستند و بزه انتقال مال غیر با این وصف رخ نداده است، حال در این خصوص چه تصمیمی باید  اتخاذ گردد؟

از لحاظ حقوقی، مال حتی با قولنامه عادی (پیش فروش) انتقال پیدا می کند، بنابراین در مورد فرض مذکور معامله دوم نسبت به همان ملک از موارد انتقال مال غیر بوده و مشمول ماده 1 قانون مجازات انتقال مال غیر است و چنین حالتی به دلیل نداشتن شرایط مندرج در ماده 117 قانون ثبت مشمول معامله معارض نخواهد بود.

قرارداد پیش فروشی به تاریخ قبل از تصویب قانون پیش فروش آپارتمان و ساختمان امضا شده و اکنون (پس از تصویب قانون یاد شده) بدلیل تخلف از مفاد قرارداد، پیش خریدار دادخواست خود را تقدیم می دارد، آیا می توان به استناد ماده 20 قانون پیش فروش آپارتمان و ساختمان موضوع را در صلاحیت داور دانست ؟

ماده 20 قانون پیش فروش آپارتمان و ساختمان در خصوص صراحت در صلاحیت داور جهت رسیدگی به اختلافات این قراردادها دارد و تعیین مرجع رسیدگی از سوی قانونگذار هیچ حق مکتسبه ای از امضا کنندگان قراردادهای مقدم بر این قانون از بین نمی برد تا بتوان به استناد مقدم بودن قرارداد بر تصویب قانون آن را خارج از شمول مبحث داوری دانست ضمن اینکه صلاحیت رسیدگی محاکم عطف بماسبق می شود زیرا تعیین صلاحیت از قوانین امری بمفهوم اخص می باشد و توافق در آن تاثیری ندارد چه این توافق قبل از قانون باشد و یا بعد از آن و قرارداد مقدم توانایی تعیین محکمه صالح را نداشته تا بتواند با قانون اخیر در این مقوله مقابله نماید و مراجعه مدعی به محکمه ای که قانونگذار به تاریخ موخر تعیین نموده به استناد قرارداد مقدم قابل عدول نمی باشد.

آیا بزه موضوع ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 «پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی» از جمله جرایم آنی است یا مستمر؟ و اینکه آیا بزه فوق مشمول مرور زمان می شود یا خیر؟ 

بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی موضوع ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 از جمله مصادیق بارز جرایم آنی است. جرم آنی جرمی است که در زمان مدت کوتاهی به ارتکاب می رسد به عبارت دیگر زمان ارتکاب جرایم آنی بسیار کوتاه بوده و در مدت غیر قابل ملاحظه ای واقع می شود اگرچه نتیجه آن در مدت زیادی ادامه یابد مثل قتل عمدی.

 

شخصی یک واحد آپارتمان را به نحو پیش فروش از مالک زمین خریداری می نماید و مقرر می گردد پیش فروشنده آپارتمان را بعد از 6 ماه به صورت آماده تحویل پیش خریدار نماید. متعاقبا به جهت نوسانات بازار و افزایش قیمت مصالح مالک از انجام تعهد خوداری می نماید و ملک (آپارتمان) را به شخص غیر «ثالث» واگذار می نماید، آیا در خصوص موضوع مطروحه انتقال مال غیر «فروش مال غیر» قابل تحقق می باشد یا خیر؟

نظر به اینکه در خصوص پیش فروش ساختمان مقرره خاص وجود دارد، صرف نظر از اعمال مقررات کلی و عمومی عقود و قراردادها با عنایت به مقرره خاص یعنی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 در خصوص موضوع سوال می بایست نظر داد ماده یک قانون مورد اشاره ضمن تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان به مالکیت پیش خریدار اشاره نموده است و ماده 13 قانون فوق مقرر می دارد: «پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی "مثلا شخصی زمین داده در عوض دو واحد ساختمان با مشخصات معین " مالک ملک پیش فروشنده می گردد...». در تکمیل بحث مستلزم ذکر است ماده 15 همان قانون مقرر می دارد عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست. با توجه به گفته های فوق در خصوص موضوع سوال مالکیت پیش خریدار محرز و بزه انتقال مال غیر یا فروش مال غیر با جمیع شرایط قابل تصور و تحقق است. نکته دیگر اینکه فلسفه وضع قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 حمایتی و پیشگیرانه و گامی در راستای جلوگیری از معضلات اجتماعی حقوق و کیفری بوده است.
لذا با توجه به منطوق صریح ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان مبنی بر منع توقیف واحد پیش فروش شده به پیش خریدار به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او بزه فروش مال غیر ممکن الوقوع می باشد.

 

آیا عدم ثبت معاملات پیش فروش ساختمان موجب بطلان معامله می باشد یا خیر؟

چنین قراردادهایی صحیح هستند و بطلان آن فاقد وجاهت است چون اولا: به موجب ماده 223 قانون مدنی هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود. این اصل بر استواری و تحکیم روابط معاملاتی اشخاص و پیش گیری از تزلزل و بی اعتباری قراردادها مقرر شده است. اصل آزادی قراردادی هم طبق ماده 10 قانون مدنی موجب شده قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد ساخته اند در صورتی که خلاف صریح قانون نباشد نافذ باشد لذا از آنجا که اراده اشخاص خود به خود دارای اثر حقوقی می شود نفوذ عقد نیازمند تصریح قانونگذار نیست. ثانیا: فارغ از اینکه ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان به درستی مشخص نبوده و از موارد اختلافی در حقوق ایران بوده و در دکترین حقوقی و اندیشه های حقوقدانان ایران به تعریف و تبیین آن به خوبی پرداخته نشده و رویه قضایی هم به نحو بایسته حکم کلی و نظر جامعی در این راستا بدست نداده است لیکن می توان گفت قراردادهای پیش فروش که به صورت عادی (غیر رسمی) تنظیم می شوند قراردادهای صحیحی هستند و منعی در صحت آنها وجود ندارد زیرا پیش خریدار می تواند با مراجعه به دادگاه و با استناد به قرارداد پیش فروشنده را ملزم به انجام تعهدات خود کند هرچند در ماده 3 آن قانون تصریح شده که قرارداد پیش فروش و همچنین قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و در ماده 23 نیز نوعی ضمانت اجرای کیفری با فرض عدم تنظیم قرارداد به صورت رسمی مقرر شده است اما اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی به لحاظ فقدان نص قانونی موجب بطلان قرارداد و الزام دادگاه در صدور حکم بر ابطال آن نخواهد شد و تصریح به ممنوعیت اقدام به پیش فروش ساختمان در ماده 20 آیین نامه اجرایی آن قانون هم به معنای بطلان قرارداد عادی پیش فروش نیست همچنین مقررات قانون پیش فروش ساختمان در مورد قراردادهای عادی هم قابلیت اعمال دارد زیرا ماده 1 قانون موصوف هر قراردادی با هر عنوانی که به منظور پیش فروش ساختمان منعقد شده باشد را مشمول آن قانون می داند از طرفی در غالب موارد بطلان این قرارداد به ضرر پیش خریدار می باشد و با توسعه دامنه ابطال و محدود کردن قرارداد به تنظیم سند رسمی می تواند بیش از پیش فروشنده به ضرر پیش خریدار بوده و امنیت سرمایه گذاری وی را مختل سازد و قابل مجازات بودن یک عمل ملازمه ای بر بطلان آن عمل حقوقی ندارد بلکه گاهی قابل مجازات بودن می تواند موید صحت عمل مذکور باشد زیرا اگر عملی که برای آن تعیین کیفر شده عملی حقوقی باشد موثرترین ابزار برای جلوگیری از وقوع آن در جامعه حکم به بطلان آنست در نتیجه عمل فوق اثری نخواهد داشت تا منجر به تاثیرگذاری بر نظم عمومی باشد و برای جلوگیری از وقوع آن نیازمند تعیین مجازات از سوی قانونگذار بود و صحیح و موثر بودن قراردادها به حکم قانونگذار است و منطقی نیست وقتی مقنن قراردادی را بدلیل وجود مفسده ای در آن مورد حمایت قرار نمی دهد ناچارا و الزاما متعاقدین را بر وقوع آن کیفر دهد بلکه سهل ترین راه ابطال یا بطلان آنست.

 

در مورد قرار دادهای پیش فروش ساختمان که به صورت عادی تنظیم شده است آیا به لحاظ حقوقی قابلیت ترتیب اثر دادن در محاکم دارد ؟

گرچه مطابق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان قرار داد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 همان قانون از طریق تنظیم سند رسمی و درج در سند مالکیت بعمل آید و قانونگذار در ماده 23 قانون مذکور برای عدم رعایت مقررات و تشریفات یاد شده ضمانت اجرای کیفری (مجازات حبس) تعیین کرده است؛ لیکن بدان معنا نیست که رعایت نکردن تشریفات مرقوم موجب بطلان سند عادی پیش فروش ساختمان گردد بلکه طبق مواد 10 و 219 قانون مدنی با حاکمیت اصل آزادی اراده و اصل لزوم پیش خریدار (متعهد له) می تواند با طرح دعوی حقوقی پیش فروشنده را به انجام تعهدات قرارداد ملزم نماید؛ اما نمی تواند از مزایای قانون پیش فروش ساختمان بهره مند شود.

 

در صورتی که قرارداد پیش فروش ساختمان بدون رعایت تشریفات مقرر در قانون پیش فروش ساختمان و بصورت عادی تنظیم شده باشد ؛ آیا امکان ارجاع امر به داوری در راستای ماده 20 قانون یاد شده وجود دارد ؟

در صورتی که قرارداد پیش فروش ساختمان مطابق شرایط و مقررات مندرج در مواد 1 و 4 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12/10/1389 تنظیم نشده باشد و یا در آن شرط داوری موضوع ماده 20 قانون یاد شده قید نشده باشد، موجب خروج چنین قراردادی از قانون مذکور و الزامات آن از جمله داوری موضوع ماده 20 می گردد، اما این امر به معنای بطلان قرارداد منعقد شده و بی اعتباری آن نمی باشد، بلکه مانند سایر قراردادها امکان درج شرط داوری در آن وجود دارد.
 

 

شخص «الف» واحدهای ساختمانی احداث نشده در یک قطعه زمین را به صورت پیش فروش به افرادی می فروشد و در ادامه بدون ساخت و ساز زمین را به صورت کامل به شخص ثالثی می فروشد. آیا شخص «الف» مرتکب بزه انتقال مال یا منافع مال غیر شده است؟

اولاً قرارداد پیش فروش ساختمان که بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شده است بر اساس ماده 10 قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا است و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 موجب بطلان یا عدم نفوذ این قرارداد نیست و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش قابل اعمال نیست. ثانیا انتقال موضوع معامله (عرصه ملک) به غیر بدون اذن پیش خریداران می تواند از مصادیق فروش مال غیر محسوب شود و به هر حال تشخیص موضوع با قاضی رسیدگی کننده است.

 

شخصی قرارداد پیش فروش آپارتمان را به طور عادی تنظیم می کند و متعهد می شود تا تاریخ معینی مبادرت به ساخت و تکمیل ملک، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع به خریدار نماید و چنانچه تا تاریخ مقرر هر یک از تعهدات را انجام ندهد، روزانه مبلغ معینی را به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به خریدار بپردازد. چنانچه پیش از فرا رسیدن زمان انجام تعهد متعهد فوت کند و یا این که زمان انجام تعهد فرا رسیده و سپری شده باشد، اما متعهد به تعهد خود عمل نکرده و بعد از آن فوت کند و آپارتمان نیمه کاره باشد و خریدار دعاوی الزام به انجام تعهدات مذکور شامل الزام به تکمیل و ساخت اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع و نیز خسارت تاخیر انجام تعهد را به طرفیت وراث مطرح کند، آیا الزام ورثه به تعهدات قراردادی مورث آنان و نیز محکومیت به پرداخت خسارت تاخیر تادیه امکان پذیر است؟

در فرض سوال که شخصی قرارداد عادی پیش فروش ساختمان تنظیم کرده و متعهد شده است تا تاریخ معینی مبادرت به ساخت تکمیل و تحویل ساختمان و اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی نماید و به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغ مشخصی را پرداخت کند؛ اولا در صورت فوت متعهد پیش از مهلت مقرر چنانچه مباشرت وی در انجام تعهد جهت ساخت و تکمیل بنا شرط نشده باشد و مشمول ماده 268 قانون مدنی نباشد تعهدات وی در این زمینه و نیز متفرعات آن از حیث اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال با رعایت مواد 248 و 250 قانون امور حسبی مصوب 1319 به ورثه منتقل می شود؛ اما از آن جا که متعهد پیش از مهلت مقرر فوت کرده است فرض پرداخت خسارت بابت تاخیر در انجام تعهد منتفی است. ثانیا در فرض فوت متعهد پس از مهلت مقرر تعهدات وی در این زمینه و متفرعات آن از حیث اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی انتقال با رعایت مواد 248 و 250 قانون امور حسبی مصوب 1319 به ورثه منتقل می شود و خسارت متعلقه به ترکه تعلق گرفته و برابر ماده 248 این قانون رفتار می شود.

 

آقای «الف» پس از خرید یک قطعه زمین از آقای «ب» به منظور ساخت تعدادی واحد مسکونی در این زمین اقدام به پیش فروش واحدها می کند؛ لیکن قبل از هر گونه عملیات ساختمانی زمین مورد نظر را به شخص ثالث می فروشد. آیا این اقدام «الف» انتقال مال غیر محسوب می شود؟ به عبارت دیگر آیا پیش خریداران واحدها در این حالت مالک عرصه نیز تلقی می شوند؟ 2- چنانچه آقای «الف» پس از خرید زمین از آقای «ب» و تنظیم قراردادهای پیش فروش واحدها با افراد پیش خریدار معامله خود با «ب» را اقاله کند آیا این اقدام نیز انتقال مال غیر محسوب می شود یا بزه دیگری است و یا جرم نیست؟ به عبارت دیگر همان طور که انتقال مال غیر در قالب بیع صلح هبه و. .. تحقق می یابد آیا در قالب اقاله یا فسخ نیز قابل تحقق است؟ چنانچه پاسخ مثبت باشد آیا اقدام «الف» در پیش فروش ساختمان به معنای تلف حکمی عرصه نیز می باشد که گفته شود در چنین جائی اقاله با استرداد اصل مبیع اساسا تحقق نمی یابد و در تحقق جرم و ارکان آن اثرگذار خواهد بود؟

1- اولا قرارداد پیش فروش ساختمان که بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شده است بر اساس ماده 10 قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا می باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 موجب بطلان یا عدم نفوذ این قرارداد نیست و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش قابل اعمال نیست. ثانیا انتقال موضوع معامله (عرصه ملک) به غیر بدون اذن پیشخریداران می تواند از مصادیق فروش مال غیر محسوب شود و به هر حال تشخیص موضوع با قاضی رسیدگیکننده است. 2- اولا مستفاد از مواد 283 286 و 454 قانون مدنی در فرض استعلام که پس از پیش فروش آپارتمان ها پیش فروشنده نسبت به اقاله قرارداد خرید زمین با ید ماقبل اقدام کرده است از آنجایی که این امر موجب فسخ معامله دوم نمی شود در خصوص استرداد مورد معامله مانند تلف مورد معامله (تلف حکمی) است و خریدار (پیش فروشنده) مکلف است قیمت مورد معامله را به فروشنده مسترد کند. ثانیا با توجه به پاسخ بند اولا در فرض این قسمت از استعلام وقوع بزه انتقال مال غیر منتفی است.

 

با توجه به قانون پیش فروش آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن آیا به طور کلی قراردادهای پیش فروش ساختمانها که به صورت عادی پس از سال 1389 منعقد می گردند مشمول قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 می باشند و قانون فوق الذکر بر آنها حاکم می باشد؟ یا اینکه صرفا قرار دادهای عادی خارج از شمول قانون مذکور می باشند؟

1- در فرضی که قرارداد پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شود بر اساس ماده 10 قانون مدنی قراردادی معتبر و لازم الاجرا می باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد مزبور نمی باشد و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش قابل اعمال نیست. 2- همانگونه که در پاسخ بند یک گفته شد امتیازات و مقررات خاص پیش بینی شده در قانون پیش فروش ساختمان از جمله داوری موضوع ماده 20 همان قانون مختص قراردادهائی می باشد که مطابق آن قانون به صورت رسمی منعقد شده است. بنابراین قراردادهای عادی پیش فروش مشمول قانون مذکور نمی باشد.

 

اگر قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت غیررسمی تنظیم شود آیا استفاده از مقررات ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان برای حل اختلافات مقدور است و در صورت منفی بودن پاسخ رسیدگی به اختلافات مزبور در صلاحیت کدام مرجع خواهدبود؟

هرگاه قرارداد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم رسمی و بطور عادی منعقد شود اگر چه براساس ماده 10 قانون مدنی قراردادی معتبر می باشد اما با توجه به اینکه قانون پیش­فروش ساختمان مصوب 1389 در ماده 3 مقرر نموده است «قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد» و در ماده 4 تنظیم این قرارداد را منوط به ارائه مدارک خاصی کرده است و در ماده 5 برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و در ماده 23 برای عدم تنظیم رسمی آن ضمانت اجرای کیفری مقرر نموده و در ماده 24 مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع نموده است بنظر می رسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قرارداد پیش­فروش ساختمان تنظیم شده به صورت رسمی است و در قراردادهای عادی در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا است از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوق الذکر ذی نفع می تواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیش­فروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند با این توضیح داوری مقرر در ماده 20 برای قراردادهای عادی ممکن نیست و مطابق مقررات عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.
 

 

« آرای قضایی در خصوص قرارداد پیش فروش ساختمان »

 

پیام رای : در قرارداد پیش فروش ساختمان صرف درج این جمله که « این واحد دارای پارکینگ می باشد » ; دلالتی بر فروش پارکینگ نمی کند.

شماره دادنامه : 9309970221800776 

تاریخ دادنامه : 1393/06/23

رای دادگاه بدوی : 

در خصوص دعوی آقای م.م. با وکالت آقای ش.م. به طرفیت 1-ح. 2-خانم م. هر دو م. 3- خانم د.ع. 4- خانم ر.م. 5- م. 6-الف. استان تهران 7-شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به خواسته فک رهن و حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی قطعه 2 تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف واقع در تهرانسر از پلاک ثبتی 2905 فرعی از 2 اصلی از بخش 10 تهران با احتساب خسارات دادرسی بدین توضیح که خواهان یک باب آپارتمان از طبقه همکف شمال شرقی با پارکینگ و انباری از پلاک ثبتی مذکور واقع در تهرانسر از مورث خواندگان ردیف اول تا 4 (مرحوم ح.م.) و خوانده ردیف پنجم آقای م. طی قرارداد پیش فروش خریداری نموده و در تاریخ 24/7/81 به ایشان تحویل گردید و کل ثمن المعامله پرداخت شده است و عرصه ملک متعلق به الف. استان تهران بوده و سازمان به نمایندگی از شرکت عمران و بهسازی شهری ایران طی قرارداد مشارکت به شماره 101677 با مورث خواندگان ردیف اول تا چهارم و خوانده ردیف پنجم داشته و ساخت پروژه احداث بنا را به آن ها واگذار می نماید و مورث خواندگان ردیف اول و چهارم و خوانده ردیف پنجم جهت تامین هزینه های ساخت پلاک مزبور را در رهن بانک ملت قرار داده اند لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده اند و در جلسه دادرسی آقای م.ج. وکیل محترم آقای م. در شعبه حاضر و اعلام داشته که ملک در رهن بانک می باشد و بانک طرف دعوی واقع نشده است و طبق بند 6 قرارداد پرداخت هزینه های مربوط به فک رهن با خریدار می باشد و نماینده الف. اعلام داشته که ملک مزبور بازداشت می باشد و شرکای پیمانکار حق واگذاری موضوع قرارداد قبل از اخذ مجوز از آن اداره نداشته اند و قبل از تنفیذ قرارداد دعوی خواهان قابل پذیرش در محاکم نمی باشد و از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری تهران نیز نماینده آن با ارایه لایحه ای اعلام داشته که واحد مزبور در سهم آقایان م.و مرحوم ح.م. قرار گرفته و آن ها اقدام به فروش نموده اند و دعوی ارتباطی به آن ها ندارد و متوجه آن ها نمی باشد و خواندگان دیگر علی رغم ابلاغ اخطاریه در شعبه حاضر نشده اند و لایحه ای نیز ارسال ننموده اند دادگاه نظر به مراتب فوق توجها به اینکه تنظیم سند رسمی از لوازم و آثار قرارداد مزبور بوده و مدلول قرارداد بنا بر قواعد لزوم و صحت و اصل حاکمیت اراده برای طرفین و قایم مقام قانونی آن ها لازم الرعایه بوده و مالکیت رسمی خوانده ردیف ششم به دلالت استعلام ثبتی محرز بوده و خواندگان ردیف 6 و 7 طی قرارداد مشارکت با مرحوم ح.م. (مورث خواندگان ردیف اول و چهارم) و خوانده ردیف 5 داشته اند در ازاء ساخت آپارتمان مذکور را در سهم آن ها قرار داده اند و آن ها نیز واحد مذکور را به خواهان انتقال داده اند واحد مزبور بعد از تفکیک قطعه 2 تفکیکی نامگذاری شده است و توجها به اینکه در قبال واحد مزبور وام اختصاص نداده اند و دلیلی بر ایفاء یا اسقاط تعهد از سوی خواندگان ارایه نشده است و بازداشتی صرفا از بابت بدهی وام بوده است که فروشندگان مکلف به فک رهن می باشند و دعوی متوجه بانک نمی باشد لذا دادگاه دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستندا به مواد 47 و46 قانون ثبت اسناد و املاک و10 و219 و220 و225 قانون مدنی و 519 و198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خواندگان ردیف اول تا پنجم به فک رهن و الزام کلیه خواندگان به تمهید مقدمات و تنظیم سند رسمی شمال شرقی طبقه همکف از قطعه دوم تفکیکی از پلاک ثبتی فوق الاشعار با پارکینگ وانباری و با احتساب خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می دارد رای صادره نسبت به خوانده ردیف اول و چهارم غیابی و ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه و نسبت به سایر خواندگان حضوری و ظرف20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان می باشد.
رییس شعبه 216 دادگاه عمومی حقوقی تهران- مجرد

رای دادگاه تجدیدنظر : 

دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 9309972164100177 مورخ 1393/3/4 صادره از شعبه 216 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر الزام م. و ح. م. ر. شهرتین همگی م. و د.ع. به فک رهن و تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی یک دستگاه آپارتمان به شماره قطعه دوم تفکیکی واقع در شمال شرقی طبقه همکف جزو پلاک ثبتی 2905 فرعی از 2 اصلی واقع در بخش 10 تهران به انضمام پارکینگ و انباری و پرداخت خسارت دادرسی به اتفاق شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی استان تهران اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی م. و شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی و استان تهران واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نبوده و با اصلاح به عمل آمده از حیث حذف پارکینگ به شرح آتی قابل تایید می باشد زیرا که اولا مبنای روابط حقوقی و قراردادی فیمابین متداعین پرونده مبتنی بر قرارداد پیش فروش فاقد تاریخ و قرارداد مشارکت در ساخت به شماره 101677 می باشد که قراردادهای مذکور به قوت خود باقی بوده و دلیلی بر فسخ یا اقاله و بی اعتباری آن ها به دادگاه ارایه نشده است و اظهارات بیان شده از ناحیه تجدیدنظر خواهان مدلولا متضمن نفوذ و بقای قراردادهای معنونه می باشد که به موجب قرارداد مشارکت به شماره 101677 اداره کل مسکن و شهرسازی تهران به عاملیت از طرف شرکت عمران و بهسازی شهری مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت با م. و ح.م. مورث سایر خواندگان (ح. م. ر. م. و د. در جهت احداث واحدهای مسکونی در پلاک ثبتی 2905 فرعی از 2 اصلی به مساحت 495 مترمربع به تعداد هشت واحد با زیر بنای کل 772 مترمربع و زیربنای مقید 594 مترمربع واقع در بخش 10 تهران نموده است که افراد اخیر الذکر به موجب مبایعه نامه عادی فاقد تاریخ مبادرت به پیش فروش یک واحد از آپارتمانهای موضوع قرارداد مشارکت در قبال ثمن معین به تجدیدنظر خوانده نموده اند که در راستای قرارداد مذکور نیز آپارتمان طی صورت جلسه 1381/7/24 به خریدار تحویل داده شده است. ثانیا قرارداد تنظیمی اصولا قراردادیست لازم و مندرجات بنا بر تصریح قواعد فقهی لزوم و صحت برای متعاملین و قایم مقام قانونی آنان متبع و لازم الرعایه می باشد و متعاقدین مکلف هستند تعهداتی را که به تبعیت از اصل آزادی اراده قبول نموده اند تحمل و تقبل نمایند که از زمره شرایط عقد مذکور انتقال سند رسمی مورد معامله و تهیه مقدمات و تشریفات سند رسمی انتقال بوده که اختصاص به فروشنده و مالکین دارد که به لحاظ عدم ایفای تعهد متعهدله با مراجعه به حاکم الزام آنان را خواستار شده است و ازآنجایی که فک رهن ازجمله مقدمات تنظیم سند بوده و فک رهن از پلاک از تکالیف فروشندگان می باشد و تاکنون نسبت به آن اقدامی نموده اند و با فوت احد از فروشندگان بنام ح.م. ورثه وی قایم مقام وی محسوب و مکلف به ایفای تعهد به همراه متعهد دیگر بنام م. می باشند. ثالثا مفاد جوابیه استعلام ثبتی مضبوط در پرونده حکایت از تفکیک آپارتمانهای احداثی و تنظیم سند رسمی مورد معامله به نام اداره کل مسکن و شهرسازی دارد. رابعا مفاد قرارداد مدرکیه خواهان صرفا حکایت از خرید آپارتمان داشته و پیوست قرارداد بند 2 آن به عدم پارکینگ اشاره شده است و این مطلب حاکی از فروش آپارتمان به رغم داشتن پارکینگ بدون پارکینگ دارد و صرف درج این جمله که این واحد دارای پارکینگ می باشد دلالتی بر فروش پارکینگ به تجدیدنظر خوانده ندارد و از این جمله این معنا استنباط نمی گردد به لحاظ آنکه چنانچه فروشندگان قصد فروش آپارتمان به همراه پارکینگ را داشتند صراحتا در مبایعه نامه و پیوست آن به آن اشاره می نمودند ازاین رو دادگاه ضمن رد درخواست های تجدیدنظر خواهی مستندا به مواد 351 و قسمت آخر از ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن حذف کلمه پارکینگ دادنامه معترض عنه را با اصلاح به عمل آمده تایید و استوار می نماید. رای صادره حضوری و قطعی است.
رییس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
امانی شلمزاری ـ کریمی

 

 

 

پیام رای : انتقال به غیر آپارتمان پیش فروش شده مصداق بزه انتقال مال غیر نیست.

شماره دادنامه :  9309970224800435

تاریخ دادنامه : 1393/04/09

رای دادگاه بدوی : 

در خصوص اتهام آقای ج.ب. مبنی بر انتقال مال غیر نسبت به یک دستگاه واحد مسکونی 95 متری نسبت به سهم مالک ملک موضوع کیفرخواست شماره 921043050000147 مورخه 14/05/92 دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه یک تهران؛ نظر به جامع اوراق و محتویات پرونده ملاحظه تصویر مدارک ابرازی موجود در پرونده استماع اظهارات طرفین در جلسه دادرسی قطع نظر از عدم جواز متهم در انتقال واحد مسکونی به غیر نظر به این که متن قرارداد فی مابین طرفین حکایت از پیش فروش یک واحد 95 متری در نشانی اعلامی به نحو کلی و بدون تعیین سایر مشخصات آن می نماید و اساسا در تاریخ انعقاد قرارداد واحدی وجود نداشته که متعلق حق غیر قرار گرفته باشد و یا به تعبیری مالکیت مالکین عرصه و یا پیمانکاران بر آن استقرار یافته باشد فلذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن ارشاد شاکی به طرح دادخواست حقوقی وقوع بزه انتسابی را محرز ندانسته و مستندا به اصل 37 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و بند الف ماده 177 قانون آیین دارسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری رای بر برایت مشارالیه صادر و اعلام می نماید. رای صادره در مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
دادرس شعبه 1052 دادگاه عمومی جزایی تهران ـ ثقفی

رای دادگاه تجدیدنظر : 

تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. نسبت به دادنامه شماره 01121 مورخ 27/09/1392 شعبه 1052 دادگاه عمومی جزایی تهران که به موجب آن رای بر برایت آقای ج.ب. از اتهام انتقال مال غیر در مورد یک دستگاه واحد مسکونی به شرح مندرجات رای مذکور به لحاظ فقد وصف موضوع شکایت به نحو مطروحه صادر شده است وارد نیست؛ زیرا با توجه به محتویات پرونده و اوضاع و احوال منعکسه در آن از جمله دلایل و مبانی صدور رای و با التفات به اصل لازم الرعایه برایت صدور رای مذکور مغایر مقررات مربوطه به نظر نمی رسد و نظر به این که از ناحیه تجدیدنظرخواه دلیلی که نقض رای تجدیدنظرخواسته را ایجاب نماید اقامه نشده است لذا به جهات مذکوره مستندا به مدلول بند الف ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری رای تجدیدنظرخواسته را تایید می نماید. این رای قطعی است.
رییس شعبه 48 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
میراحمدی ـ کرمی یزدی

 

 

 

پیام رای : قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم الاتباع است.

شماره دادنامه : 9209970238000035

تاریخ دادنامه : 1392/01/20

رای دادگاه بدوی : 

در خصوص دعوی خانم م.ن. با وکالت آقای ن.ز. به طرفیت شرکت و. سهامی خاص به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل آپارتمان مقوم به 000/000/51 ریال و همچنین از پلاک ثبتی 4964 مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از 4 اصلی درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرارداد مقوم به مبلغ 000/100/3 ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل به شرح محتویات پرونده نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین دعوی مطابق مفاد قرار داد مورخه 25/11/83 به شماره 2012 مفروغ عنه از اختلاف بوده و خوانده دلیلی بر فسخ یا بی اعتباری و ابطال آن اقامه ننموده اند از آنجایی که مطابق مدلول ماده 4 قرار داد مذکور خوانده متعهد بودند 36 ماهه با تنظیم صورت مجلس آپارتمان مورد تعهد خود را که در قالب پیش فروش به خواهان انتقال داده بودند را تحویل دهند لکن دلیل محکمه پسندی که موجبات توجیهات قانونی ایشان باشد ارایه ننمودند زیرا استناد به ماده 361 قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی [می باشد] چون مقرر است مدلول ماده ناظر به عقود عین معین بوده که خوانده اذعان به تنظیم قرار داد در قالب پیش فروش می باشد که از مصادیق بیع کلی در معین محسوب می گردد در ثانی تعهد در تعهد نیز موجب عدم مسیولیت قانونی ایشان [در قبال] ایفا تعهد بر انجام احداث و تحویل ساختمان در مهلت قانونی نیست علاوه بر آن شرایط خاص اقتصادی نیز موجب بی اعتباری قرار داد نمی باشد چه آنکه به موجب اصل لزوم قراردادها تعهدات مقرر برای طرفین و قایم مقام آنان لازم الاتباع است و در صورت خودداری هریک از طرفین از اجرای تعهدات خویش طرف مقابل حق الزام وی را به اجرای تعهدات ناشی از قرارداد اعم از مادی و حقوقی را خواهند داشت. بدین ترتیب دادگاه بنا به مراتب موصوف ادعای خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستندا به اصل لزوم و صحت قرارداد و با عنایت به مدلول مواد 10 و 219 و 223 و 231 و 338 و 362 و 1257 و 1258 قانون مدنی و مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن حکم بر الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و ساخت واحد مورد نزاع و تحویل آپارتمان موصوف از پلاک ثبتی 4964 مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از 4 اصلی به انظمام پرداخت کلیه خسارات قانونی درحق خواهان صادر اعلام می دارد. و اما قسمت دوم دعوی خواهان مبنی بر درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرار داد به لحاظ فقه دلیل محکمه پسند و عدم ارایه دلیل بر ابطال بند مذکور به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی محکوم به رد اعلام می دارد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه 206 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ قربانی

رای دادگاه تجدیدنظر :

تجدیدنظرخواهی شرکت و. با مدیریت م.الف. و م.ص. به طرفیت غ.ب. از دادنامه شماره 779 مورخ 13/9/91 شعبه 213 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب قسمتی از آن حکم به الزام شرکت مذکور به ایفای تعهد و تکمیل و تحویل یک دستگاه آپارتمان منطبق با قرارداد انعقادی صادر شده از جهت محکومیت مذکور به نظر دادگاه وارد نیست زیرا طبق اصل صحت و اصل لزوم شرکت مذکور مکلف به ایفای تعهد [بوده] و در این راستا بایستی تمهیدات لازم را به عمل آورده و رای موصوف با رعایت مقررات و منطبق با مفاد قرارداد صادر شده خللی به صحت آن وارد نیست لهذا ضمن رد اعتراض دادنامه معترض عنه در محدوده تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی تایید می شود این رای قطعی است.
رییس شعبه 55 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
اصلانپور ـ مومنی

 

 

پیام رای :  قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده 10 قانون مدنی قابل اجرا است.

شماره دادنامه :  9109970221501347

تاریخ دادنامه : 1391/10/30

رای دادگاه بدوی : 

با التفات به کلیه اوراق پرونده و رسیدگی های به عمل آمده دعوی اقامه شده وکیل خواهان مبنی بر الف: ابطال قرارداد پیش خرید مورخ 8/9/1379 ب: مطالبه ثمن مورد معامله به قیمت روز مورخ 16/5/1386 با جلب نظر کارشناس و احتساب خسارات دادرسی مالا غیر وارد و به عقیده دادگاه بنا به جهات تذکاریه ذیل متکی به دلیل قانونی نمی باشد. زیرا اولا: قدر متیقن این است که احراز قصد و نیت طرفین با بررسی و دقت در جلوه های مادی و خارجی آنها به عهده دادگاه می باشد. از توجه به مفاد قرارداد این گونه استنباط می گردد که قصد خواندگان از انعقاد قرارداد فروش یک واحد آپارتمان بوده و هنگام انعقاد قرارداد موصوف نیز مشارالیها با همین زمینه قبلی و با چنین نیتی اقدام به امضای آن نموده اند و قید عبارت یک واحد آپارتمان حدودا 68 متر مربع از پلاک.. . به دستور ماده 224 از قانون مدنی این الفاظ حمل بر معانی عرفیه می شود و روشن است که هنگام انعقاد این قرارداد خواهان قاصد موضوع معامله بوده و نیز از الفاظ و اشارات و اعمالی استفاده کرده که موافق با همان عقدی است که خواندگان آن را انشاء نموده اند و بدین وصف مشمول ماده 694 از همان قانون می باشد. به عبارت بهتر قصد طرفین از انعقاد قرارداد در قالب عقد موضوع ماده 10 قانون مدنی بوده به نحوی که احدی از طرفین همان عقدی را قبول کرده که طرف دیگر قصد انشاء آن را داشته است. بدین اعتبار عقد مزبور صحیح و منجز بوده و تمامی شرایط اساسی صحت معامله مندرج در ماده 190 از قانون استنادی در آن رعایت گردیده است. ثانیا: با اوصاف مذکور باید این موضوع روشن شود که آیا قرارداد مورد بحث مشمول ماده 361 از قانون مدنی است در این ماده آمده اگر در بیع عین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است یعنی مال معینی مانند آپارتمان یا اتومبیل که وجود خارجی نداشته باشند که دراین حالت شک و تردیدی وجود ندارد که معامله مزبور باطل است زیرا یکی از ارکان صحت عقد معین بودن مورد معامله است و مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد به تسلیم یا ایفاء آن را می کند (ماده 214 از همان قانون) و در ضمن مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلانی مشروع باشد (ماده 215 از قانون مذکور) و اگر مورد معامله عین معین باشد برابر ماده 361 از قانون استنادی باید هنگام معامله موجود باشد و اگر واقعا مالی وجود نداشته باشد و مورد معامله قرار گیرد معامله مذکور باطل است که موضوع مانحن فیه مصدق این ماده را با توجه به مراتب از پیش گفته ندارد از این رو قرارداد مورد بحث را می توان در دو حالت تصور نمود: الف: آپارتمان در زمان معامله وجود داشته است که در صحت آن بحثی نیست ب: قرار براین بوده که آپارتمان که ساخته می شود در مالکیت خریدار قرار گیرد و به اصطلاح پیش فروش شده باشد که به نظر دادگاه چنین قراردادی صحیح است زیرا مغایرتی با ماده 10 قانون مدنی ندارد همان طوری که در ماده 214 از همان قانون مورد معامله را مال یا عملی دانسته است؛ بنابراین ادعای بطلان معامله با توجه به آنچه که اشارت گردید متکی به دلیل قانونی نبوده و به استناد مواد مندرج در متن به بطلان دعوی خواهان انشاء حکم می شود. مع الوصف دادگاه اعلام می دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان می باشد.
رییس شعبه 26 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امیدواری

رای دادگاه تجدیدنظر :

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر. به طرفیت آقایان غ.س. و ح.ک. نسبت به دادنامه شماره 55 مورخ 30/1/1390 صادره از شعبه 26 دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دعوای ابطال قرارداد پیش خرید و مطالبه ثمن را غیر وارد و منتهی به صدور حکم بطلان نموده. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و لوایح موجود و مدارک و اسناد ارایه شده رای دادگاه را فارغ از ایراد موجه تشخیص زیرا اولا: اساس قرارداد مورد خدشه و ایراد نبوده که بحث بطلان آن مطرح شود و در ثانی ماهیت قرارداد به شرح توضیحات اعلامی تجدیدنظرخواه منصرف از عقد بیع بوده و در چارچوب تعهدات موضوع ماده 10 قانون مدنی حاکمیت دارد. بنابراین دعوای مطالبه ثمن که مراجعت به عقد بیع دارد هم فاقد موضوعیت بوده بنابراین با رد تجدیدنظرخواهی مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی رای معترض عنه را تایید و ابرام می نماید. رای دادگاه قطعی است.
رییس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
عشقعلی ـ جمشیدی