احتراما همان¬گونه که مستحضرید طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری مصوب 1390 ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب و در قبال رسید تسلیم شهرداری می¬نماید باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود طبق تبصره یک ماده مذکور رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب ها ضوابط آئین نامه ها و دستورالعمل¬های مرتبط با قوانین از جمله ماده 14 و 15 قانون زمین شهری در تهیه و تایید کلیه نقشه های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری الزامی است از طرفی تبصره سه ماده مرقوم در اراضی با مساحت بیش از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای سبز عمومی وخدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا بیست و پنج درصد از باقی مانده اراضی را دریافت می نماید بند 2 قسمت ب دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری اشعار می¬دارد تبدیل و تغیییر کاربری اراضی کشاورزی یا آبش داخل محدوده قانونی به مسکونی در صورتی که طرح تفصیلی یا هادی آنها با پیش بینی خدمات مورد نیاز تهیه و به تصویب برسد مورد تایید است کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی این¬گونه اراضی مشمول ضوابط ومقررات مربوط به تامین فضاهای عمومی وخدماتی شهرها موضوع مصوبه مورخ 3/10/69 شورای عالی شهرسازی معماری ایران خواهد بود. شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 3/10/69 ضوابط و مقررات مربوط به سطوح لازم برای تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی که صاحبان اراضی اعم از دولتی و غیر دولتی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده خدماتی شهر و کسب اجازه وقطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی پس از رعایت مقررات قانون زمین شهری باید واگذار نماید را به شرح ذیل به تصویب رسانده است. 1-نسبت به مازاد بر هزار مترمربع از هر قطعه زمین در شهرهائی که طبق آخرین سرشماری کمتر از 200 هزار نفرجمعیت داشته اند 50 درصد و سایر شهرها غیر از تهران 55 درصد و درتهران 70درصد آن به معابر و تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی و20 درصد موضوع تبصره 4 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح¬های دولتی و شهرداری¬ها مصوبه 29 آبان 1367 مجلس شورای اسلامی تعلق می¬گیرد ابطال به موجب رای شماره 346 مورخ23 /10/80 هیات عمومی دیوان عدالت اداری. تبصره 1: در صورتی که کاربری های عمومی وخدماتی که طبق طرح های توسعه شهری برای قطعات مزبور معین شده بیش از سهم مقرر در این بند باشد مقدار اضافی در مقابل زمین معوض معادل که دارای کاربری خصوصی مسکونی تجاری صنعتی باشد واگذار خواهد شد. تبصره 2: بدیهی است معابر حاصل از تفکیک قطعات کمتر از 1000 متر نیز متعلق به شهرداری است. 2-مساحت و محل اراضی مربوط به تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی مطابق طرح های هادی و جامع و تفصیلی تعیین می شود و غیر از آنچه که متعلق به شهرداری است و به او واگذار می شود بقیه طبق قانون زمین شهری در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می¬گیرد که طبق کاربرهای مصوب به دستگاه های بهره بردار تحویل دهد. تبصره 1: از کل ذخیره حاصل از اجرای این مصوبه برای معوض فضاهای خدماتی 70درصد متعلق به شهرداری و 30 درصد متعلق به دولت است. تبصره 2: وصول مازاد بر آنچه که دراین مصوبه مقرر گردید مجاز نمی باشد. 3-واگذاری اراضی دارای کاربری مسکونی و تجاری و صنعتی خصوصی که دراجرای این ضوابط و مقررات در اختیار شهرداری و دولت قرار گرفته جز به عنوان معوض تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی ممنوع است. 4-تعیین اولویت دراستفاده از اراضی معوض برای تامین فضاهای عمومی وخدماتی به عهده کمیسیون موضوع آئین¬نامه اجرائی تبصره 10 قانون برنامه اول توسعه اقتصادی اجتماعی فرهنگی جمهوری اسلامی ایران است. لازم به ذکر است که بند یک مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری به موجب رای شماره 346 مورخ 23/10/80 هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است و با توجه به اینکه بندهای بعدی مصوبه مذکور در راستای بند یک وتشریح به تبع آن تصویب گردیده است لذا با ابطال بند یک عملا بندهای قابلیت اجرا ندارند. حالیه با عنایت مراتب فوق اعلام فرمایند آیا در صورت تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده قانونی به مسکونی کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک این اراضی مستلزم سهم دهی به میزان 30درصد از سرانه فضای عمومی و خدماتی به دولت وزارت راه و شهرسازی است یا خیر به عبارت دیگر آیا در تفکیک اراضی مذکور طبق ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری و باتوجه به بند 2 قسمت بد دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری سهمی متعلق به دولت وزارت راه شهرسازی می باشد یا تمام قدرالسهم مذکور در ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری متعلق به شهرداری است./ع

احتراما با عنایت به اینکه ضوابط و مقررات مربوط به احداث و تبدیل کاربری افراز و تقسیم و تفکیک باغات واراضی کشاورزی بر حسب اینکه ملک داخل محدوده قانونی قرار داشته باشد در دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری تبیین و از طرفی بخشی از دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری به موجب آرای مکرر هیات محترم عمومی دیوان عدالت اداری ابطال گردیده است لذا خواهشمند است در خصوص اعتبار دستورالعمل یاد شده در تسری ضوابط احداث بنا و تفکیک و افراز باغات و اراضی مزروعی صراحتا اعلام فرمایید آیا: 1-دادنامه شماره 346-23/10/1380 اصداری از هیات عمومی دیوان عدالت اداری دایر بر ابطال بند 1 ضوابط و مقررات مربوط به تامین فضای عمرانی و خدماتی شهرها مصوب 3/10/1369 کماکان به قوت و اعتبار خود باقی است؟ 2-میزان سطح اشغال و تراکم اعطایی در پروانه ساختمانی بر روی اراضی دارای ماده 12 با نوعیت مزروعی با کاربری مسکونی ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مصوب می باشد یا دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری؟ 3-در صورتی که اراضی دارای رای ماده 12 به صورت مزروعی واقع در محدوده قانونی شهر با کاربری های خدماتی از قبیل فضای سبز آموزشی و قرار داشته باشد اما به سبب عدم وجود اعتبار کافی و یا عدم احراز ضرورت تملک و همچنین انقضای مهلت قانونی مندرج در ماده واحده قانون تعیین تکلیف املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها آیا ملاک صدور پروانه ساخت توسط شهرداری بر روی این گونه املاک سطح آشغال و تراکم املاک هم جوار مصوب در طرح تفصیلی می باشد یا خیر./ع

با عنایت به مفاد ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل 5 سال بعد موکول شده باشد متن قانون دلالت به برخوداری از حقوق مالکانه بدون در نظر گرفتن اثر طرح دارد و از طرف دیگر قبل از تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی و جامع اکثر املاک در محدوده و حریم شهرهای شمال کشور مخصوصا بابل دارای سابقه زراعی و باغی بوده اند حال در خصوص برخورداری از حقوق مالکانه 2 برداشت و استنباط مطرح است: اول: چنانچه ملکی در طرح عمومی واقع بوده و دستگاه متولی آن نسبت به تملک ملک در مهلت مقرر اقدام ننموده باشد شهرداری مکلف است وفق ماده واحده مذکور و در صورت درخواست متقاضی بر اساس کاربری و تراکم پایه اقدام به صدور پروانه ساختمانی مسکونی نماید هر چند که ملک دارای سابقه زراعی و باغی باشد. دوم: چنانچه ملک در طرح عمومی واقع باشد و دستگاه متولی آن نسبت به تملک ملک در مهلت مقرر اقدام ننماید برابر ماده واحده قانون مذکور اثر طرح عمومی از بین رفته و مالک از کلیه حقوقی که قبل از ابلاغ این طرح داشته برخودار می باشد به عبارت دیگر چنانچه ملکی قبل از طرح مشمول ماده 14 قانون زمین شهری در باغات و کشاورزی بوده بعد از بین رفتن اثر طرح نیز برابر همان قانون باید عمل نماید. به عنوان مثال در طرح تفصیلی شهر بابل خیابان هایی داخل محدوده شهر پیش بینی شده که از اراضی کشاورزی و باغی عبور می نمایند. طبیعتا ممکن است تملک زمین های واقع در مسیر و اجرای طرح چندین سال به طول انجامد حال اگر مالک یکی از زمین های واقع در طرح تقاضای پروانه ماده واحده از شهرداری نماید در صورتی که شهرداری مطابق نظریه اول عمل نماید می بایست بر اساس تراکم پایه نسبت به صدور پروانه مسکونی اقدام نماید هر چند املاک مجاور ملک واقع در طرح همچنان به عنوان باغ و زمین کشاورزی محسوب شده و مشمول ماده 14 قانون زمین شهری جهت احداث بنا می باشد در حالی که برابر نظریه دوم ضمن حفظ کاربری موجود اثر طرح از بین رفته و مالک مجاز به استفاده بر اساس اصالت ملک باغ و زمین زراعی بوده است یعنی حتی زمین واقع در طرح نیز مشمول ماده 14 قانون زمین شهری در خصوص احداث بنا می باشد البته مشابه نظریه دوم در املاک واقع در حریم رودخانه که دارای مالکیت شخصی بوده و در طرح احداث خیابان واقع شده اند به کرات صورت گرفته است یعنی چنانچه مالکین داخل حریم به دلیل عدم تملک شهرداری خواهان بهره مندی از حقوق مالکانه و اخذ پروانه ساخت باشند پس از رفع اثر طرح این حقوق با توجه به اصالت ملک که همان حریم است تعریف می¬گردد و احداث بنا وفق قانون توزیع عادلانه آب بررسی خواهد شد تراکم پایه وفق ماده واحده بهر حال با عنایت به موارد مطروحه و به منظور اجرای صحیح قوانین خواهشمند است تفسیر قانون را در موارد این چنینی طرح عمومی واقع در زمین های کشاورزی و باغی که آیا شهرداری مکلف به صدور پروانه ماده واحده با کاربری و سطح اشغال پایه بوده یا اینکه مکلف به رعایت ماده 14 قانون زمین شهری می باشد را اعلام فرمایید.