حق فسخ و استرداد مبیع مطابق شرط ضمن عقد بیع در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن

در خصوص تلقی انتقال مبیع به عنوان تلف حکمی در فرض انحلال عقود بویژه در مواردی که انحلال عقود مبتنی بر تراضی متعاملین باشد نظرات متفاوتی بین قضات مطرح است. با این توضیح که انحلال عقود ممکن است ناشی از فساد عقد باشد و یا مبتنی بر تراضی طرفین مانند اقاله فسخ و انفساخ باشد. در فرضی که انحلال عقد به دلیل فساد آن است در صورت انتقال بعدی مبیع به شخص ثالث اگر عین آن موجود باشد باید به مالک اعاده شود اما در صورت تلف حقیقی چاره ای جز تحویل مثل یا پرداخت قیمت آن وجود ندارد. در موارد تلف حکمی هم وضع بر همین منوال است؛ اما در انحلال عقودی که بر مبنای تراضی طرفین است حکم قضیه متفاوت است و باید انتقال مبیع را از مصادیق تلف حکمی دانست؛ مانند آن که «الف» خودروی خود را شخص «ب» منتقل می کند طرفین چنین توافق کنند که بخشی از ثمن یک ماه بعد از معامله پرداخت شود در صورت عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در مهلت تعیین شده بیع منفسخ شود و یا این که فروشنده حق فسخ عقد بیع را داشته باشد و خریدار پس از انعقاد بیع خودرو را به شخص «پ» بفروشد و این شخص نیز خودرو را در این مدت به فرد دیگری واگذار کند؛ اما به دلیل عدم پرداخت ثمن در مهلت مقرر عقد بیع اولیه منفسخ شود یا فروشنده اولیه بیع را فسخ کند یا طرفین عقد بیع را اقاله کنند. 1- آیا در فرض سوال بین شرط فسخ در قرارداد از یک طرف و شرط فاسخ (انفساخ) در طرف دیگر از حیث آثار تفاوت است؟ 2- آیا در صورت تخلف از شرط از سوی «ب» در فرضی که شرط فاسخ (انفساخ) یا فسخ باشد در هر دو صورت اثر شرط ناظر به آینده خواهد بود یا این که اثر شرط فاسخ قهقرایی بوده و عقد را از زمان وقوع منحل می کند؟ 3- با توجه به سوال 2 چنانچه خودرو توسط «ب» به ایادی بعدی منتقل شده باشد با انفساخ عقد بین «الف» و «ب» آیا امکان استرداد عین خودرو وجود دارد یا موضوع از مصادیق تلف حکمی بوده و باید به مثل یا قیمت رجوع شود؛ در فرضی که شرط فسخ تلقی شود پاسخ چیست؟ 4- چنانچه در فرض سوال در مبیع تغییراتی ایجاد شده باشد؛ مانند این که مورد معامله یک قطعه زمین بوده که در آن ساختمان احداث شده باشد در دو حالت یاد شده تحلیل پاسخ چگونه است؟

مطابق ماده 636 قانون مدنی خیار فسخ برای متبایعین با وجود اجلی برای تادیه ثمن مانع انتقال نیست فقهای امامیه نیز به اتفاق عقد را علت تامه حصول نقل و انتقال می دانند و ثبوت خیار را مانع حصول مالکیت نمی دانند. زیرا به عقیده آنان جمیع ادله صحت و نفوذ بیع بر آن دلالت دارند. بر این اساس مرحوم محقق حلی در شرایع رهن در زمان خیار را صحیح می دانند با عقیده به صحت عقد رهن و با اخذ ملاک از این حکم می توان عقد بیع و دیگر تصرفات ناقله را نیز صحیح دانست. در قانون مدنی آثار فسخ ذکر نشده است؛ اما از مواد راجع به اقاله و ماده 459 این قانون می توان آثار فسخ را با استفاده از وحدت ملاک به دست آورد زیرا وضع فسخ و اقامه از لحاظ بر هم زدن معامله یکسان است و تفاوت صرفا از جهت سبب آن دو است. مرحوم میرزای قمی در جلد دوم جامع الشتات آورده اند: «هرگاه پیش از حصول علم به غبن تصرف کرده باشد هم مسقط خیار نیست؛ هر چند اخراج از ملک خود هم کرده باشد علی الاظهر چون نمی تواند استرداد عین کند باید رد مثل یا ثمن را به غابن بکند» مرحوم سید محمد کاظم یزدی نیز در کتاب سوال و جواب می فرماید تلف یک از عوضین را مانع فسخ نمی دانند. در این صورت به جای چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می شود آیت الله سید سعید حکیم نیز بر این عقیده اند که چنانچه معامله دوم پیش از فسخ معامله اول صورت گرفته باشد در این صورت فسخ معامله اول معامله دوم را از بین نمی برد؛ بلکه فروشنده اول پس از فسخ معامله قیمت یوم الفسخ را از خریدار اول دریافت می کند. با توجه به صراحت یاد شده خواهشمند است در پاسخ به پرسش های زیر نظریه مشورتی آن اداره کل را اعلام فرمایید.. 1- آیا اثر فسخ معامله به مانند اقاله نسبت به آینده است یا آن که مانند بطلان اثر قهقرایی داشته و به ماقبل نیز تسری دارد؟ 2- وضعیت حقوقی معاملات صورت گرفته بین عقد اول و اعمال فسخ را بیان فرمایید. 3- آیا می توان از احکام اقاله در قانون مدنی و بویژه ملاک ماده 286 این قانون ملاک در مورد فسخ معامله نیز استفاده کرد؟ 4- آیا از مواد 354 455 و 459 قانون مدنی می توان قاعده ای استخراج کرد که تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده نافذ است و فسخ بعدی به آن صدمه می رساند؟ 5- در صورت اعمال حق فسخ در فرضی که مبیع واقعا یا حکما تلف شده باشد تکلیف مغبون نسبت به غابن چیست؟ در صورت تکلیف به پرداخت قیمت مبیع قیمت چه زمانی را باید پرداخت کند؟

آیا اثر تحقق شرط فاسخ در یک عقد یا قرارداد علاوه بر انفساخ آن معامله موجب بطلان سایر معاملات انجام شده درخصوص آن کالا یا مبیع خواهد بود مانند اثر خیار شرط و بیع شرط یا اینکه معاملات بعدی صحیح بوده و مبیع در حکم تلف محسوب می شود؟

طبق ماده 363 قانون مدنی وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تادیه ثمن مانع انتقال نیست. در فقه امامیه به عنوان منبع قانون مدنی ایران عقد علت تامه نقل و انتقال است و ثبوت خیار مانع حصول ملکیت نیست؛ زیرا جمیع ادله صحت و نفوذ بیع بر آن دلالت دارند. میرزای قمی در صفحه 89 جلد دوم جامع الشتات در این خصوص معتقدند: هر چند اخراج از ملک خود هم کرده باشد علی الاظهر چون نمی تواند استرداد عین بکند باید رد مثل یا ثمن را به غابن بکند. مرحوم سید یزدی نیز در صفحه 175 جلد اول کتاب سوال و جواب معتقدند تلف یکی از عوضین مانع فسخ نیست؛ در این صورت به جای چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده می شود. با توجه به توضیحات فوق شخصی در مرداد ماه سال 1393 به عقد بیع صحیح شرعی و قانونی یک دستگاه آپارتمان را به ثمن معلوم خریداری و در آذر ماه همان سال آن را به اشخاص ثالث منتقل می کند؟ مالکان جدید نیز در بهمن ماه 1393 ملک را به عقد بیع به دیگری انتقال داده اند مالک اولیه در اسفند همان سال و با استفاده از خیار فسخ (غبنی بودن معامله) مبادرت به اعمال خیار فسخ نموده و در نهایت دادگاه تجدیدنظر انتقال بعدی مبیع را مانع اعمال حق خیار فسخ ندانسته و حکم به تایید و تنفیذ فسخ معامله اولیه داده است. 1- آیا اثر فسخ معامله به مانند اقاله از زمان اعمال است یا آن که به مانند بطلان اثر قهقرایی دارد؟ 2- تکلیف قانونی معاملات صورت گرفته در فاصله زمانی بعد از عقد اول و پیشاز فسخ معامله شهریور تا اسفند ماه از لحاظ حقوقی چیست؟ 3- آیا از احکام اقاله مذکور در ماده 286 قانون مدنی بنا به وحدت ملاک و الغا خصوصیت می توان در مورد فسخ معامله نیز استفاده کرد؟ به عبارت دیگر آیا احکام اقاله به فسخ معامله نیز قابل تسری است؟ 4- آیا انتقال به اشخاص ثالث در فاصله زمانی پس از عقد اول و پیش از اعمال فسخ از مصادیق تلف مبیع محسوب می شود؟

همان گونه که استحضار دارید مطابق ماده 363 قانون مدنی وجود خیار فسخ برای متایعین یا وجود اجلی برای تادیه ثمن مانع انتقال نیست حال چنانچه در مرداد ماه به عقد بیع صحیح شرعی و قانونی یک باب منزل مسکونی به ثمن معلوم به فروش رسد و خریدار در آبان ماه همان سال آن را به شخص ثالث منتقل نماید مالکین جدید نیز در دی ماه ملک مبحوث عنه را به عقد بیع به دیگری انتقال دهند خریدار اولیه مردادماه در بهمن ماه همان سال و با استفاده از خیار فسخ (غبنی بودن معامله) مبادرت به اعمال خیار در خصوص معامله اول بنماید با توجه به مقدمه بالا استدعا دارم به سوالات ذیل پاسخ و نظریه آن اداره محترم را اعلام فرمایید: 1-آیا اثر فسخ معامله به مانند اقاله از زمان اعمال است؟ یا آن که به مانند بطلان اثر قهقهرائی دارد؟ 2-تکلیف قانونی معاملات صورت گرفته در فاصله زمانی بعد از عقد اول و قبل از فسخ معامله مرداد تا بهمن ماه از لحاظ حقوقی چیست؟ 3-آیا از احکام اقاله ماده 286 قانون مدنی بنا به وحدت ملاک می توان در مورد فسخ معامله نیز استفاده کرد؟ به عبارت دیگر آیا احکام اقاله به فسخ معامله نیز تسری پذیر است؟ 4-آیا انتقال به اشخاص ثالث در فاصله زمانی پس از عقد اول و قبل از اعمال فسخ از مصادیق تلف مبیع محسوب می گردد؟ 5-در فرض مثبت بودن پاسخ تکلیف قانونی مغبون نسبت به غابن چیست؟ در صورت تلقی تلف حکمی مبیع مغبون بایستی قیمت چه زمانی را به غابن پرداخت نماید؟

آقای «الف» پس از خرید یک قطعه زمین از آقای «ب» به منظور ساخت تعدادی واحد مسکونی در این زمین اقدام به پیش فروش واحدها می کند؛ لیکن قبل از هر گونه عملیات ساختمانی زمین مورد نظر را به شخص ثالث می فروشد. آیا این اقدام «الف» انتقال مال غیر محسوب می شود؟ به عبارت دیگر آیا پیش خریداران واحدها در این حالت مالک عرصه نیز تلقی می شوند؟ 2- چنانچه آقای «الف» پس از خرید زمین از آقای «ب» و تنظیم قراردادهای پیش فروش واحدها با افراد پیش خریدار معامله خود با «ب» را اقاله کند آیا این اقدام نیز انتقال مال غیر محسوب می شود یا بزه دیگری است و یا جرم نیست؟ به عبارت دیگر همان طور که انتقال مال غیر در قالب بیع صلح هبه و. .. تحقق می یابد آیا در قالب اقاله یا فسخ نیز قابل تحقق است؟ چنانچه پاسخ مثبت باشد آیا اقدام «الف» در پیش فروش ساختمان به معنای تلف حکمی عرصه نیز می باشد که گفته شود در چنین جائی اقاله با استرداد اصل مبیع اساسا تحقق نمی یابد و در تحقق جرم و ارکان آن اثرگذار خواهد بود؟

ضمن قرارداد فروش یک دستگاه خودرو چنین شرط می شود که چنانچه چکی که بابت تمام یا بخشی از ثمن معامله صادر شده است در موعد مقرر کارسازی نشود معامله منفسخ است. اولا چنانچه در فاصله انعقاد قرارداد و انفساخ آن خریدار خودرو را به شخص دیگری منتقل کند وضعیت حقوقی معامله جدید از لحاظ صحت بطلان یا عدم نفوذچیست؟ ثانیا چنانچه در فرض سوال شرط ذخیره مالکیت شده باشد؛ بدین نحو که خریدار تا زمان پاس شدن چک مذکور حق انتقال خودرو موضوع قرارداد را به شخص دیگر نداشته باشد؛ اما بر خلاف این شرط و تعهد خودرو را به شخص دیگری بفروشد وضعیت حقوقی معامله جدید چگونه است؟

احتراما مستدعی است ارشاد فرمائید: شخص «الف» خودرو یا منزلی را به شخص «ب» فروخته است در متن مبایعه نامه شرط فاسخ مبنی بر اینکه چنانچه چک یا چک هایی که به عنوان تتمه ثمن از سوی خریدار به فروشنده داده شده منتهی به صدور گواهی عدم پرداخت گردد معامله منفسخ است به لحاظ اینکه خریدار ممنوع از فروش مال خریداری تا زمانی که تتمه ثمن پرداخت گردد نشده بود مبیع را به شخص «ج» فروخته است و خودرو یا منزلی به نام شخص اخیر تنظیم سند گردیده است. 1-چنانچه خواهان شخص«الف» دعوی تنفیذ شرط فاسخ موجود در مبایعه نامه و استرداد مبیع را به طرفیت «ب» طرح کند آیا می باید شخص «ج» را نیز طرف دعوی قرار دهد و دعوی متوجه «ج» هست یا خیر یا اینکه دادگاه می تواند با احراز وقوع مشروط به حکم به استرداد مبیع دهد؟ 2-آیا علاوه بر خواسته های مذکور خواهان می باید دعوی بطلان معامله ما بین شخص ب و ج و ابطال سند انتقال داده شده را هم توامان طرح می کرد یا صرفا دعوی تنفیذ شرط فاسخ و استرداد مبیع کافی است؟

در خصوص موردی که شخصی نسبت به مال خود وکالت بلاعزل وکالت ضمن عقد لازم جهت انتقال مال به دیگری لغایت پنجاه سال تمام شمسی می دهد و در ضمن عقد مزبور و نیز به موازات آن طی یک سند رسمی جداگانه حق انجام هر عمل مغایر وکالت را با تصریح به موارد آن ازجمله حق هرگونه رهن گذاردن مال موضوع وکالت لغایت پنجاه سال تمام شمسی را از خود سلب و ساقط می نماید لیکن متعاقبا با اخذ سند مالکیت المثنی و بر خلاف مفاد سند سالب حق ملک مورد بحث را به رهن ثالث درمی آورد. مستدعی است اعلام نظر فرمایید دادگاه در قبال دعوی اعلام بطلان قرارداد رهنی لاحق به جهت سلب حق جزیی موضوع سند رسمی مقدم و به جهت فقدان اهلیت استیفای جزیی در انعقاد عقد رهن لاحق چگونه باید اصدار حکم نماید؟ لازم به توضیح است دکترین از جمله مرحوم دکتر ناصر کاتوزیان معتقدند اهلیت استیفای انعقاد عقد رهن لاحق با سلب حق مقدم به صورت جزیی منتفی می گردد و به عبارتی عقد رهن از ابتدا فاقد شرایط صحت گشته و باطل است و قانون مدنی نیز طی ماده 959 سلب حق به صورت جزیی یعنی اقساط برخی از حقوق استیفا برای مدت معین را تجویز نموده و لازمه پیش بینی چنین نهادی در قانون این است که عمل حقوقی مغایر سلب حق جزیی را باطل تلقی کنیم والا نهاد سلب حق جزیی در قانون مدنی بدون ضمانت اجرا می ماند و نسبت دادن عمل لغو و عبث به قانونگذار قبیح و خلاف منطق سلیم حقوقی است وانگهی قانون مدنی در مواد دیگر خود همین ضمانت اجرای بطلان را در قبال سلب حق جزیی مقرر داشته که از باب اتحاد ملاک قابل تسری به ماده 959 نیز هست کما اینکه ماده 454 قانون مدنی مقرر می دارد هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و مبیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحا یا ضمنا شرط شده که در این صورت اجاره باطل است و ماده 455 اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیرقرار دهد مثل اینکه نزد کسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد همچنین ماده 500 همان قانون می-گوید در بیع شرط مشتری می تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تاحدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود. و بالاخره اینکه اعمال حق ترهین مستلزم داشتن اهلیت اجرا و استیفای حق موصوف است و مطابق نص ماده 958 قانون مدنی هیچ کس نمی تواند حقوق خود را اجرا کند مگر اینکه برای این امر اهلیت قانونی داشته باشد و در مانحن فیه اسقاط و سلب حق استیفا به طور جزیی موجب می گردد که شخص اهلیت قانونی لازم برای انجام عمل حقوقی ترهین را از دست بدهد و لذا یکی از شرایط مهم صحت عقد طبق ماده 190 قانون مدنی یعنی اهلیت قانونی در عمل حقوقی مبحوث عنه عقد رهن متنازعه فیه مفقود است. البته مرتهن نیز از حیث غرر و جهل به فقدان اهلیت راهن حق مراجعه برای استرداد وجوه پرداختی و تمای غرامات دارد در خاتمه نظریه وزین و مستدل آن اداره محترم در خصوص سوال مطروحه را متمنی بوده و به ویژه توجه مستشاران دانشمند آن اداره محترم را به این مهم معطوف می¬دارد که تجویز قانونی سلب حق به صورت جزیی مقتضی اعمال ضمانت اجرای مناسب با چنین نهاد حقوقی است والا هیچ گونه اثر حقوقی بر مواد 958 و 959 قانون مدنی مترتب نمی¬گردد و در این صورت تمایزی میان احکام اخیر و حکم سابق قانون مدنی در باب تعهد ترک فعل باقی نمی ماند و نهاد سلب حق جزیی صرفا تکرار نهاد تعهد عدم انجام عمل خواهد بود که امری عبث و غیر عقلایی و تفسیری خارج از شان شعوره مقنن عاقل است.

در پرونده های متعددی به کرات مشاهده می گردد که در متن مبایعه نامه تصریح گردیده است چنانچه خریدار وجه چک را که بابت تمام یا قسمتی از ثمن معامله بوده در سر رسید مقرر به فروشنده تادیه ننماید معامله فسخ می گردد. 1-آیا چنین عبارتی بیانگر خیار شرط است یا خیار تخلف از شرط یا شرط فاسخ (انفساخ). 2-اگر فروشنده (خواهان) دعوای اعلام فسخ معامله را اقامه نماید آیا چنین دعوایی صحیح است؟ 3-چنانچه دادگاه حسب مورد رای به اعلام فسخ یا انفساخ صادر نماید و استرداد مبیع نیز مورد خواسته خواهان باشد و خوانده آن را به شخص دیگری انتقال داده باشد آیا می توانیم آن را در حکم تلف تلقی و در رای صادره خوانده به تادیه قیمت آن محکوم نمایم.

شخص (الف) با سمت فروشنده و مالک رسمی خودرویی را به شخص (ب) با سمت خریدار با ثمن معین و وفق مبایعه نامه عادی سال1390 می فروشد و در آن قید می گردد که چنانچه هر یک از چک های صادره از ناحیه خریدار در سررسید آن وصول نشود فروشنده حق فسخ خواهد داشت که سررسید آخرین چک به تاریخ 1393 بوده که منجر به صدور گواهی عدم پرداخت می شود و در این مدت شخص (ب) خودرو را با مبایعه نامه عادی1391 به شخص (ج) منتقل می نماید و شخص (ج) نیز خودرو را با مبایعه نامه عادی مورخه 1392 به شخص (د) منتقل می نماید حال» 1-چنانچه شخص (الف) دعوایی مبنی بر اعلام فسخ بیع خودرو به تاریخ1390 به طرفیت شخص (ب) به علت شرط مندرج در مبایعه نامه چنانچه هر یک از چک های صادره از ناحیه خریدار در سررسید آن وصول نشود فروشنده حق فسخ خواهد داشت مطرح می نماید آیا علت فسخ بیع در اینجا شرط فعل است یا خیار شرط یا شرط فاسخ؟ 2-چنانچه شرط مندرج در بیع نامه را شرط فاسخ تلقی نماییم و حکم به اعلام انفساخ بیع نامه از تاریخ تحقق شرط فاسخ 1393 صادر نماییم آیا معاملات بعدی انجام شده فی مابین (ب) و (ج) به تاریخ 1391و فی¬مابین (ج) و (د) به تاریخ 1392یعنی قبل از تحقق شرط مذکور باطل می باشند؟ 365 ق.م یا اینکه وفق مواد 363 و364 قانون مدنی و وحدت ملاک از مواد 454 و 455 قانون مدنی انتقال مبیع در زمان مالکیت قانونی خریدار انجام شده و انتقال صحیح بوده و صرفا مالک اولیه به لحاظ انفساخ بیع باید بدل مبیع یا قیمت زمان انفساخ را مطالبه نماید.

الف با مبایعه نامه عادی یا رسمی ملکی را به شخص ب می¬فروشد و در مبایعه نامه درج می¬شود ب به مدت ده سال حق فروش ملک را ندارد لکن ب یک سال پس از وقوع معامله ملک را به ج انتقال می-دهد آیا معامله ب با ج صحیح است یا خیر./

تخلف شرط قراردادی در قرارداد اجاره عرصه موقوفه

انتقال مورد اجاره به غیر و آثار فسخ و تخلیه نسبت به مستاجر دوم

فسخ معامله موجب زوال حقی که متعلق به غیر شده نخواهد بود

تاثیر حق فسخ فروشنده قرار داد اولیه بر قرار دادهای ثانویه

آثار فسخ نسبت به حق غیر

وضعیت معاملات بعدی در صورت بلامحل بودن چک

تخلف شرط قراردادی در قرارداد اجاره عرصه موقوفه

ضمانت اجرای سلب حق تا زمان معین در قراردادها