نظریه مشورتی شماره 7/99/472

نظریه مشورتی شماره 7/99/472

مجموعه کامل نظریات مشورتی

نظریه مشورتی شماره 7/99/472


شماره نظریه:
7/99/472

شماره پرونده:
99-10/6-472ح

تاریخ نظریه:
1399/07/01

استعلام
نظر به مواد 8 96 966 و 967 قانون مدنی و اصل یکصد و پنجاه و سوم و بند 8 اصل چهل و سوم قانون اساسی آیین نامه استملاک اتباع بیگانه مصوب 1328 تصویب نامه قانونی 1342 و آیین نامه آن لایحه استملاک اتباع دولت های خارجی بند 7 ماده 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری بند 11 مجموعه بخشنامه های ثبتی و آیین نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم مصوب 1374/9/19 آیا در حال حاضر اتباع خارجی مقیم یا غیرمقیم حق استملاک اموال غیر منقول اعم از عین یا منفعت یا حقوق راجع به آن با سند رسمی یا عادی را دارند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
هرچند احصاء قوانین و مقررات حاکم بر موضوع و اعلام نظر پیرامون نسخ یا عدم نسخ آن ها از جمله وظایف اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیست؛ اما به طور کلی باید اصل را بر ممنوعیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قلمرو جمهوری اسلامی ایران دانست؛ زیرا اولا موضوع تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه جزء امور حاکمیتی است و با لحاظ شق نخست بند «و» ماده 8 قانون مدیریت خدمات کشوری مصوب 1386 نمی توان آن را جزء حقوق خصوصی اشخاص تلقی و اتباع خارجی را به نحو اطلاق از این حق بهره مند دانست. بر این اساس هرچند وفق ماده 961 قانون مدنی اتباع بیگانه می توانند از تمامی حقوق مدنی برخوردار شوند؛ مگر در بند های سه گانه این ماده؛ اما این اصل باید با رعایت بند هشتم اصل چهل و سوم و اصل یکصد و پنجاه و سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و رعایت دیگر قوانین و مقررات راجع به استملاک اتباع بیگانه در ایران اعمال شود. ثانیا هرچند دادنامه شماره 362 مورخ 12/10/1378 هیات عمومی دیوان عدالت اداری ناظر بر ابطال آیین نامه اجرایی چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران (موضوع تصویب نامه شماره 13235/ت 13996ه مورخ 3/11/1374) هیات وزیران است؛ اما با توجه به مفاد این رای که به نحو اطلاق هرگونه اعطای امتیاز به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران را مستلزم تصویب قانون گذار دانسته است؛ باید دیگر مصوبات هیات دولت از جمله آیین نامه راجع به استملاک اتباع خارجه مصوب 1328 و تصویب نامه قانونی مورخ 13/7/1342 و آیین نامه اجرایی آن را نیز فاقد وجاهت قانونی دانست. ثالثا با توجه به قوانین و مقررات حاکم موارد ممنوعیت و یا جواز تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه در قلمرو جغرافیایی جمهوری اسلامی ایران را از جمله می توان به شرح زیر بر شمرد؛ نخست. با عنایت به پیشینه تاریخی قضیه از جمله ماده 5 پروتکل پیوست عهدنامه ترکمانچای (عهدنامه بازرگانی میان دولت های ایران و روسیه) و مستفاد از ماده یک آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب 1328 و نیز با توجه به ماده اول قانون راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310 و تبصره یک ماده 3 قانون راجع به جلب و حمایت سرمایه های خارجی مصوب 1334 و تبصره ماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب 1380 باید به نحو اطلاق به ممنوعیت تملک اراضی مزروعی توسط اتباع بیگانه نظر داد؛ این ممنوعیت توابع و متعلقات راجع به اراضی مزروعی و حقوق عینی راجع به این اراضی که ممکن است به تملک منجر شود را نیز شامل می شود. (تبصره ماده اول راجع به اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310). دوم. با توجه به ماده 986 و تبصره 2 ماده 987 قانون مدنی زن غیر ایرانی که در نتیجه ازدواج ایرانی می شود و بعد از طلاق یا فوت شوهر ایرانی به تابعیت اول خود رجوع کند و نیز زن ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی تحصیل می کند حق داشتن اموال غیرمنقول را نخواهد داشت. سوم. با توجه به حکم مقرر در بند 3 ماده 989 قانون مدنی مبنی بر فروش اموال غیرمنقول اتباع ایرانی که بدون رعایت مقررات قانون تابعیت خارجی تحصیل کنند این اشخاص حق تملک اموال غیرمنقول را فاقد هستند. چهارم. بر اساس تبصره یک ماده 24 قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1372 اجاره زمین در این مناطق به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است. پنجم. بر اساس ماده 24 آیین نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی (موضوع تصویب نامه شماره 32556/ت 27032 مورخ 23/8/1371 هیات وزیران) در مواردی که انجام سرمایه گذاری خارجی به تشکیل شرکت ایرانی منجر شود تملک زمین به نام شرکت متناسب با طرح سرمایه گذاری به تشخیص سازمان منطقه آزاد تجاری صنعتی مجاز است. همچنین به موجب ماده 9 آیین نامه نحوه استفاده از زمین و منابع ملی در مناطق آزاد تجاری- صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 10/12/1373 فروش و انتقال قطعی زمین به اتباع خارجی و همچنین شرکت هایی که تمام یا بخشی از سرمایه آن ها متعلق به اتباع خارجی باشد ممنوع است. ششم. با توجه به ماده واحده قانون حمایت از طرح بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده پیرامون حرم مطهر حضرت امام رضا (ع) و حضرت معصومه (س) مصوب 1384 با اصلاحات بعدی صدور مجوز خرید و استملاک و همچنین نقل و انتقال های بعدی به نام اتباع مسلمان خارجی با تصویب کمیسیونی به دبیری وزارت مسکن و شهرسازی (راه و شهرسازی) و متشکل از نمایندگان وزارت اطلاعات وزارت امور خارجه وزارت مسکن و شهرسازی وزارت کشور و حسب مورد نماینده آستان قدس رضوی یا آستان مقدسه حضرت معصومه (س) جایز است. هفتم. علاوه بر قوانین و مقررات فوق الذکر برخی معاهدات منعقده با کشور های خارجی نیز متضمن حکم تملک اتباع کشور های طرف معاهده است که به طور معمول این امر به شرط رفتار متقابل منوط شده است؛ از این جمله است بند یک ماده 2 و ماده 30 کنوانسیون وین در روابط کنسولی مصوب 1353 و مواد دوم و بیست و یکم قانون مربوط به قرارداد وین در روابط سیاسی مصوب 1343. هشتم. خرید ملک توسط دولت های خارجه برای محل سفارتخانه یا کنسول گری یا موسسات وابسته به آن در ایران نیز مشمول مقررات خاص خود از جمله منوط به تصویب هیات وزیران و به شرط معامله متقابل است.

منبع
اداره کل حقوقی قوه قضاییه

مواد مرتبط با این نظریه مشورتی

ماده 8 - اموال غیرمنقوله که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا می کنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.

مشاهده ماده 8 قانون مدنی

ماده 96 - چشمه ی واقعه در زمین کسی محکوم به ملکیت صاحب زمین است مگر این که دیگری نسبت به آن چشمه عینا یا انتفاعا حقی داشته باشد.

مشاهده ماده 96 قانون مدنی

ماده 966 - تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیای منقول یا غیرمنقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیا در آن جا واقع می باشند مع ذلک حمل و نقل شدن شئ منقول از مملکتی به مملکت دیگر نمی تواند به حقوقی که ممکن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع اولی شئ نسبت به آن تحصیل کرده باشند خللی آورد.

مشاهده ماده 966 قانون مدنی

ماده 967 - ترکه ی منقول یا غیرمنقول اتباع خارجه که در ایران واقع است فقط از حیث قوانین اصلیه از قبیل قوانین مربوطه به تعیین وراث و مقدار سهم الارث آن ها و تشخیص قسمتی که متوفی می توانسته است به موجب وصیت تملیک نماید تابع قانون دولت متبوع متوفی خواهد بود.

مشاهده ماده 967 قانون مدنی

ماده 961 - جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود: 1 - در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایران نموده و یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است؛ 2 - در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرده است؛ 3 - در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ی ایرانی ایجاد شده باشد.

مشاهده ماده 961 قانون مدنی

ماده 987 - زن ایرانی که با تبعه ی خارجه مزاوجت می نماید به تابعیت ایرانی خود باقی خواهد ماند مگر این که مطابق قانون مملکت زوج تابعیت شوهر به واسطه ی وقوع عقد ازدواج به زوجه تحمیل شود ولی در هر صورت بعد از وفات شوهر و یا تفریق به صرف تقدیم درخواست به وزارت امور خارجه به انضمام ورقه ی تصدیق فوت شوهر و یا سند تفریق تابعیت اصلیه زن با جمیع حقوق و امتیازات راجعه به آن مجددا به او تعلق خواهد گرفت. تبصره 1 - هر گاه قانون تابعیت مملکت زوج زن را بین حفظ تابعیت اصلی و تابعیت زوج مخیر بگذارد در این مورد زن ایرانی که بخواهد تابعیت مملکت زوج را دارا شود و علل موجهی هم برای تقاضای خود در دست داشته باشد به شرط تقدیم تقاضانامه ی کتبی به وزارت امور خارجه ممکن است با تقاضای او موافقت گردد. تبصره 2 - زن های ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی را تحصیل می کنند حق داشتن اموال غیرمنقول را در صورتی که موجب سلطه ی خارجی گردد ندارند. تشخیص این امر با کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارتخانه های امور خارجه کشور و اطلاعات است. مقررات ماده 988 و تبصره آن در قسمت خروج ایرانیانی که تابعیت خود را ترک نموده اند شامل زنان مزبور نخواهد بود.

مشاهده ماده 987 قانون مدنی

ماده 989 - هر تبعه ایرانی که بدون رعایت مقررات قانونی بعد از تاریخ 1280 شمسی تابعیت خارجی تحصیل کرده باشد تبعیت خارجی او کان لم یکن بوده و تبعه ی ایران شناخته می شود ولی در عین حال کلیه ی اموال غیرمنقوله ی او با نظارت مدعی العموم محل به فروش رسیده و پس از وضع مخارج فروش قیمت آن به او داده خواهد شد و به علاوه از اشتغال به وزارت و معاونت وزارت و عضویت مجالس مقننه و انجمن های ایالتی و ولایتی و بلدی و هر گونه مشاغل دولتی محروم خواهد بود. تبصره - هیات وزیران می تواند بنا به مصالحی به پیشنهاد وزارت امور خارجه تابعیت خارجی مشمولین این ماده را به رسمیت بشناسد. به این گونه اشخاص با موافقت وزارت امور خارجه اجازه ی ورود به ایران یا اقامت می توان داد.

مشاهده ماده 989 قانون مدنی

ماده 2 ـ پذیرش سرمایه گذاری خارجی براساس این قانون و با رعایت سایر قوانین و مقررات جاری کشور می بایست به منظور عمران و آبادی و فعالیت تولیدی اعم از صنعتی معدنی کشاورزی و خدمات براساس ضوابط زیر صورت پذیرد: الف ـ موجب رشد اقتصادی ارتقاء فن آوری ارتقاء کیفیت تولیدات افزایش فرصتهای شغلی و افزایش صادرات شود. ب ـ موجب تهدید امنیت ملی و منافع عمومی تخریب محیط زیست اخلال در اقتصاد کشور و تضییع تولیدات مبتنی بر سرمایه گذاریهای داخلی نشود. ج ـ متضمن اعطای امتیاز توسط دولت به سرمایه گذاران خارجی نباشد منظور از امتیاز حقوق ویژه ای است که سرمایه گذاران خارجی را در موقعیت انحصاری قرار دهد. د ـ سهم ارزش کالا و خدمات تولیدی حاصل از سرمایه گذاری خارجی موضوع این قانون نسبت به ارزش کالا و خدمات عرضه شده در بازار داخلی در زمان صدور مجوز در هر بخش اقتصادی از بیست و پنج درصد (25%) و در هر رشته از سی و پنج درصد (35%) بیشتر نخواهد بود. تعیین رشته ها و میزان سرمایه گذاری در هر یک از آنها طبق آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب هیات وزیران برسد. سرمایه گذاری خارجی جهت تولید کالا و خدمات برای صدور به خارج از کشور به جز نفت خام از این نسبت ها معاف است. تبصره - قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310.3.16 کماکان به قوت خود باقی می باشد. تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام سرمایه گذار خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی باشد.

مشاهده ماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی

ماده 24ـ در اجرای بند «الف» ماده (2) قانون چنانچه مقرر شود محصولات تولیدی و یا خدمات بنگاه اقتصادی سرمایه پذیر صادر شود بنگاه اقتصادی سرمایه پذیر موظف است پروانه گمرکی مربوط و یا گواهی صادرات خدمات را به سازمان ارایه دهد. (اصلاحی 12/11/1387)

مشاهده ماده 24 آیین نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی

ماده 8- امور حاکمیتی: آن دسته از اموری است که تحقق آن موجب اقتدار و حاکمیت کشور است و منافع آن بدون محدودیت شامل همه اقشار جامعه گردیده و بهره مندی از این نوع خدمات موجب محدودیت برای استفاده دیگران نمی شود. از قبیل: الف - سیاستگذاری برنامه ریزی و نظارت در بخش های اقتصادی اجتماعی فرهنگی و سیاسی. ب - برقراری عدالت و تامین اجتماعی و باز توزیع درآمد. ج - ایجاد فضای سالم برای رقابت و جلوگیری از انحصار و تضییع حقوق مردم. د - فراهم نمودن زمینه ها و مزیت های لازم برای رشد و توسعه کشور و رفع فقر و بیکاری. هـ - قانونگذاری امور ثبتی استقرار نظم و امنیت و اداره امور قضایی. و - حفظ تمامیت ارضی کشور و ایجاد آمادگی دفاعی و دفاع ملی. ز - ترویج اخلاق فرهنگ و مبانی اسلامی و صیانت از هویت ایرانی اسلامی. ح - اداره امور داخلی مالیه عمومی تنظیم روابط کار و روابط خارجی. ط - حفظ محیط زیست و حفاظت از منابع طبیعی و میراث فرهنگی. ی - تحقیقات بنیادی آمار و اطلاعات ملی و مدیریت فضای فرکانس کشور. ک - ارتقای بهداشت و آموزش عمومی کنترل و پیشگیری از بیماری ها و آفت های واگیر مقابله و کاهش اثرات حوادث طبیعی و بحران های عمومی. ل - بخشی از امور مندرج در مواد (9) (10) و (11) این قانون نظیر موارد مذکور در اصول بیست و نهم (29) و سی ام (30) قانون اساسی که انجام آن توسط بخش خصوصی و تعاونی و نهادها و موسسات عمومی غیردولتی با تایید هیات وزیران امکانپذیر نمی باشد. م - سایر مواردی که با رعایت سیاست های کلی مصوب مقام معظم رهبری به موجب قانون اساسی در قوانین عادی جزو این امور قرار می گیرد.

مشاهده ماده 8 قانون مدیریت خدمات کشوری

ماده 2 ـ پذیرش سرمایه گذاری خارجی براساس این قانون و با رعایت سایر قوانین و مقررات جاری کشور می بایست به منظور عمران و آبادی و فعالیت تولیدی اعم از صنعتی معدنی کشاورزی و خدمات براساس ضوابط زیر صورت پذیرد: الف ـ موجب رشد اقتصادی ارتقاء فن آوری ارتقاء کیفیت تولیدات افزایش فرصتهای شغلی و افزایش صادرات شود. ب ـ موجب تهدید امنیت ملی و منافع عمومی تخریب محیط زیست اخلال در اقتصاد کشور و تضییع تولیدات مبتنی بر سرمایه گذاریهای داخلی نشود. ج ـ متضمن اعطای امتیاز توسط دولت به سرمایه گذاران خارجی نباشد منظور از امتیاز حقوق ویژه ای است که سرمایه گذاران خارجی را در موقعیت انحصاری قرار دهد. د ـ سهم ارزش کالا و خدمات تولیدی حاصل از سرمایه گذاری خارجی موضوع این قانون نسبت به ارزش کالا و خدمات عرضه شده در بازار داخلی در زمان صدور مجوز در هر بخش اقتصادی از بیست و پنج درصد (25%) و در هر رشته از سی و پنج درصد (35%) بیشتر نخواهد بود. تعیین رشته ها و میزان سرمایه گذاری در هر یک از آنها طبق آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب هیات وزیران برسد. سرمایه گذاری خارجی جهت تولید کالا و خدمات برای صدور به خارج از کشور به جز نفت خام از این نسبت ها معاف است. تبصره - قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 1310.3.16 کماکان به قوت خود باقی می باشد. تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام سرمایه گذار خارجی در چارچوب این قانون مجاز نمی باشد.

مشاهده ماده 2 قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی

ماده 24ـ در اجرای بند «الف» ماده (2) قانون چنانچه مقرر شود محصولات تولیدی و یا خدمات بنگاه اقتصادی سرمایه پذیر صادر شود بنگاه اقتصادی سرمایه پذیر موظف است پروانه گمرکی مربوط و یا گواهی صادرات خدمات را به سازمان ارایه دهد. (اصلاحی 12/11/1387)

مشاهده ماده 24 آیین نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی

مرجع خدمات حقوقی وکیلیک

VAKILIK.COM