به تاریخ 16/9/89 آقایان ب.ی. و ج.ص. به وکالت از آقای م.ر. دادخواستی به طرفیت آقای م.م. با وکالت بعدی آقایان م.الف و خ.ص. به خواسته تخلیه عین مستاجره یک باب مغازه تجاری به علت انقضای مهلت
اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 را تقدیم این دادگاه کرده اند مختصر ادعا بر این مبناست که مطابق سند مالکیت تقدیمی موکل مالک شش دانگ یک باب مغازه تجاری در طبقه همکف خیابان شریعتی نرسیده به خیابان دولت به مساحت یک صد و پانزده متر و نود و شش دسیمتر مربع به انضمام نیم طبقه داخل مغازه به مساحت بیست و دو متر و هجده دسی متر مربع به پلاک 4 فرعی از 2198 اصلی مفروز از شماره 1 فرعی از اصلی مذکور واقع در قلهک بخش 11 تهران است و در تاریخ 27/3/82 پیرو
اجاره نامه رسمی شماره 92097 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی نه شهرری ملک موصوف را به خوانده
اجاره می دهد و دیناری دریافت نمی نماید نظر به اینکه رابطه استیجاری بین مستاجر و موکل مشمول قانون روبط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد تقاضای اتخاذ تصمیم به شرح خواسته را دارد در مقام دفاع وکلای محترم خوانده با حضور در جلسه های دادرسی و تقدیم لوایح اظهار می دارند که به حکایت
اجاره نامه های رسمی 11297 مورخ 14/6/45 و 9526مورخ 15/10/49 مغازه مذکور در
اجاره شرکت ن. بوده که بر اساس قانون 1356
حق کسب و پیشه به طور کامل و قانونی برای شرکت مذکور محقق گردیده است در تاریخ 28/12/80 شرکت مذکور با ارسال مرقومه ای به شماره 8944 برای آقای ر. از ایشان درخواست می نماید که با پرداخت کلیه حقوق قانونی وی ناشی از شمول قانون مالک و مستاجر سال 56 نسبت به تحویل
مورد اجاره اقدام نماید اما در تاریخ 24/1/81 به لحاظ عدم آمادگی آقای ر. در پرداخت
حق کسب و پیشه مستاجر نامبرده ذیل نامه شماره 8944 صراحتا مرقوم می نمایند برای انتقال به دیگران آزادید در نهایت بر اساس توافقات فوق شرکت مذکور به موجب
سند رسمی صلح شماره 92098 مورخ 27/3/82 کلیه
حق کسب و پیشه خود را که بر اساس قانون سال 56 ایجاد شده بود به موکل واگذار می کند که سطر های 8و9 سند مذکور حکایت از جانشینی متصالح به جای مصالح برای تمام حقوق قانونی دارد و هم زمان در همان دفترخانه تنظیم کننده سند صلح با اختیار حاصل از وکالت نامه
اجاره نامه رسمی شماره 92097 مورخ 27/3/82 تنظیم می گردد بر این اساس
سند اجاره مورد ادعای خواهان در استمرار رابطه استیجاری سابق بوده به ویژه آن که با اعطای وکالت جامع به جایگاه قایم مقامی موکل رضایت کامل اعلام شده است و مجرای
اجاره دادن به غیر و اسقاط
حق کسب و پیشه شرکت برای خواهان با توجه به شرایط مذکور وجود نداشته است و مجوز این انتقال هم در ذیل مکتوب شماره 8944 مورخ 28/12/81 اعطا گردیده است و در خصوص عدم ذکر واژه
سرقفلی در
سند اجاره با توجه به اینکه
حق کسب و پیشه در قانون سال 56 از ذات فعالیت تجاری مستاجر تراوش می کند و به تدریج برای مستاجرایجاد می شود و قانون سال 56 این حق را تحت عنوان
حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته است بنابراین تصریح و عدم تصریح در ایجاد حق خللی ایجاد نمی نماید زیرا مشمول قانون مذکور و با لحاظ مواد 1 و 30 قانون مذکور موید این موضوع و ایجاد آن است و در این راستا علاوه بر موارد فوق به امارات قضایی نظیر انقضای مدت
اجاره نامه رسمی دریافت
اجاره بها به مدت هفت سال بر مبنای سی هزار تومان با توجه به عدم انطباق این مبلغ با موقعیت مکان اعطای وکالت نامه به مستاجراز سوی موجر با اختیارات مطلق و نامحدود را دلالت و حاکی از تمکین و تسلیم مالک به استمرار رابطه استیجاری خود با خوانده دانسته اند و بر این اساس تقاضای رد دعوای خواهان شده است.متقابلا وکلای محترم خواهان دعوی هم با تقدیم لوایح متعدد در مقام پاسخ گویی به دفاعیات مطروحه برآمده اند که لزوما هر چند قالب لوایح طرفین جنبه تقابلی در دفاع را داشته و دارد لیکن به جهت مبانی مطروحه در لوایح در جهت اتخاذ تصمیم بایسته و شایسته مستلزم مطالعه و لزوما واجد ارزش قضایی از حیث اشراف به نوع استدلال می باشد نظر به اینکه سابق بر این به مواجب درخواست و دادخواست این موضوع در شورای حل اختلاف منطقه مطرح و منتهی به اتخاذ تصمیم در شعب 38 و 86 دادگاه حقوقی تهران در مقام تجدیدنظرخواهی به موجب دادنامه های شماره 880081 مورخ 10/12/88 و 890718 مورخ 20/8/89 گردیده است هر چند تخلیه مکان تجاری هم در صلاحیت شورا قرار داشته اما در جایی که اختلاف در تعلق
سرقفلی و
حق کسب و پیشه یا تجارت باشد صلاحیت مرجع مذکور مواجه با محدودیت از ناحیه قانونگذار شده است در عین حال مطابق بند 2 ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 19/2/78 که اعلام می دارد در روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجرسابق به مستاجرجدید با
اجاره نامه موجر در صورتی که با اجازه موجر در صورتی که
قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 خارج است بنابراین در موضوع حاضر سه نکته اساسی قابل توجه است 1- تاریخ
تنظیم قرارداد اجاره که به سال 82 تحریر و تنظیم شده است 2- شمول قانون سال های 56 و 76 بر آن یا عدم شمول بر آن 3- آثار عدم ذکر
سرقفلی و
حق کسب و پیشه در آن به تصریح و یا عدم صراحت آن در متن سند اجاره.... بدیهی است اگر موضوع را مشمول قانون سال 76 بدانیم این امر مانع
تخلیه ملک نخواهد بود بلکه صرفا در مقام تخلیه از ناحیه موجر و در صورت احراز وجود حق
سرقفلی یا
حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستاجر مکلف به رعایت مواد 6 و 9 قانون مذکور در مقام حقوق مستاجر و پرداخت این حق به قیمت روز خواهیم بود لیکن اگر
قرارداد مذکور مشمول قانون سال 56 باشد مجرای
تخلیه ملک تحت قالب قانونی مذکور و راهکارهای مندرج در آن بوده و ضمانت اجرای
دستور تخلیه را نخواهد داشت بنابراین همانطور که در دادنامه صادره از این شعبه در قالب تجدیدنظرخواهی از رای شورای حل اختلاف درج گردیده است در خصوص دو موضوع اختلاف وجود داشته که عبارتند از تعلق
حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر و شمول یا عدم شمول قانون سال 76 بر موضوع دادگاه با توجه به اینکه در وجود مستاجری به نام شرکت ن. در مکان به عنوان مستاجر مقدم و صاحب
حق کسب و پیشه بنابر قرادادهای
اجاره رسمی تقدیمی و حتی اذعان و تاکید اصحاب دعوی تردیدی وجود نداشته و ندارد و در این رابطه چگونگی جابجایی و انتقال حقوق مکتسبه ناشی از
اجاره های مذکور محل تحقیق این دادگاه بوده که اظهارات آقای م.ص. و
قرارداد عادی ابرازی منشاء
تنظیم قرارداد مذکور مطالبات وی از شرکت موافقت مالک با شرکت در راستای انتقال وجوه مبادله شده خصوصا تاکید آقای ع.ر. به دریافت مبلغ سه میلیون تومان از مستاجر خوانده دعوی علاوه بر ادعای وجه پرداخت شده از ناحیه آقای ص. تنظیم سند صلح حقوق به نحو رسمی و بقای سند مذکور تا حال حاضر و عدم ورود هر گونه خدشه ای بر آن از حیث اعتبار
سند رسمی و آثار آن نسبت به اشخاص ثالث مطابق ماده 1305
قانون مدنی و لحاظ ماده 1292 قانون مذکور و تایید این انتقال به موجب لایحه شماره 911040 مورخ 15/1/90 آقای ع.ب. نماینده واجد سمت شرکت ک. مطابق معرفی نامه شماره 158141413 مورخ 27/10/90 شرکت مذکور بر خلاف ایراد وکلای محترم خواهان به سمت وی که نامبرده تنها و صرفا اعلام کننده ی وقوع رابطه مذکور بر مبنای اسناد و مدارک موجود در شرکت آن هم پس از بررسی می باشد در عین حال تفویض وکالت از ناحیه موجر به مستاجر و تنظیم
سند اجاره از ناحیه مستاجر به وکالت از موجر و اصالتا از ناحیه خویش جملگی حکایت از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 به موضوع داشته و دارد خصوصا آنکه اظهارات آقای ع. ر. در تاریخ 13/9/90 دایر بر میزان
اجاره ای که می بایست می پرداخته و با آن چیزی که در
سند رسمی درج شده است را دلیل سوء استفاده مستاجر و وکیل اعلام کرده اند ولو به قصد آن که
اجاره می بایست ماهی شصت هزار تومان باشد با عرف و میزان
اجاره بهای مکان آن هم در جایی که مدعی وجود
سرقفلی و
حق کسب و پیشه برای مستاجر است تطابق نداشته و ندارد بنابراین اگر صرفا
قرارداد اجاره شماره 92097 تنظیم می گردید جای بحث حاضر بیشتر وجود داشته اما با توجه به تنظیم
سند رسمی دایر بر صلح حقوق مستاجر سابق به لاحق شمول بند 2 ماده آیین نامه اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 78 را غیر قابل تردید می نمایند با وصف مراتب فوق دادگاه دعوی خواهان را در قالب تقاضای تخلیه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 غیر مدلل و غیرثابت تشخیص و با استناد به مواد 1257-1258-1284-1286-1321-1324
قانون مدنی و 197-198 قانون آیین دادرسی مدنی و شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می دارد. حکم دادگاه حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه 86 دادگاه عمومی حقوقی تهران - یزدانی