ممتنع شدن انجام شرط پس از انعقاد قرارداد موجب ایجاد حق فسخ قرارداد برای مشروط له می شود.

به تاریخ 12/5/89 آقای (ح. الف.) به وکالت از خانم (س. ح.) دادخواستی به طرفیت 1- آقای (ج.ف.پ.) با وکالت خانم (ف.ل.) 2- ورثه مرحوم (الف. ج.) به اسامی (م.) (ل.) (ک.) و (الف) همگی (ج.) خانم (س.ک.) با وکالت آقای (ا.پ.) به خواسته فسخ قرارداد عادی مورخه 22/7/81 و7/4/83 و20/8/85 فیمابین خواهان و مرحوم (الف. ج.) به انضمام کلیه خسارات قانونی مقوم به 000/000/51 ریال را تقدیم نمودند و مختصر ادعا بر این مبناست که وکیل خواهان مدعی شدند در قراردادهای مذکور صراحتا عنوان شده خواندگان موظف بودند نسبت به اخذ مجوز تغییر کاربری ملک مورد ترافع اقدام و در قبال [آن] موکل وی 3 دانگ از ملک موصوف را به مرحوم (الف.ج.) واگذار نمایند که به دلیل عدم امکان انجام تعهد توسط خواندگان این امر میسر نمی باشد؛ زیرا شهرداری منطقه 5 تهران طی چندین مرحله از جمله در دستور نقشه های صادره در مورخ 4/4/84 و 15/11/85 صراحتا اعلام نموده که امکان تغییر کاربری ملک وجود ندارد و همچنین پیرو استعلام دادگاه محترم از شهرداری مجددا شهرداری منطقه 5 تهران طی نامه شماره 110210/505 - 17/11/89 صراحتا اعلام داشته است که طبق ضوابط و مقررات ملاک عمل تغییر کاربری ملک میسر نمی باشد لذا با توجه به اینکه انجام تعهدات خواندگان غیر مقدور می باشد و با ممتنع بودن شرط تغییر کاربری ملک دیگر موجبی برای اجبار خواندگان به انجام شرط وجود ندارد زیرا اجبار مشروط علیه وقتی است که امتناع از انجام شرط از سوی مشروط علیه باشد و قانون مدنی هم ناتوانی در تسلیم و اجرای تعهد و شرط را یکی از اسباب ایجاد خیار می داند (مطابق مواد 239 و240 و380 و476 و480 قانون مدنی) النهایه؛ وکیل خواهان به استناد رای شماره 1387 - 15/6/1376 شعبه یک دیوان عالی کشور و بر اساس نامه های ارسالی از شهرداری منطقه 5 تهران ( مبنی بر عدم امکان تغییر کاربری ) و اعلام فسخ قرارداد توسط موکل درخواست صدور حکم بر فسخ قرارداد موضوع پرونده را از دادگاه نمودند و متقابلا آقایان و خانم ها 1- (م.) 2- (ل.) 3- (ک.) 4-(الف.) همگی (ج.) فرزندان مرحوم (الف. ج.) 5- (س. ک. ق.) با وکالت آقای (الف. پ.) به طرفیت خانم (س. ح.) به خواسته الزام خوانده به تنظیم وکالت نامه و سند رسمی انتقال یک دانگ از شش دانگ مشاع از پلاک ثبتی 1174 فرعی از 118 اصلی مجزی شده از پلاک 6 فرعی از اصلی مذکور بخش 11 تهران از حیث صلاحیت مقوم به مبلغ یازده میلیون ریال تقویم و درخواست صدور حکم نمودند. توجها به مدارک و مستندات ابرازی طرفین از آنجایی که وکیل خواهان اصلی مدعی بودند شرط ضمن العقد قرارداد مورخ 22/7/81 تنظیمی فیمابین خواهان و مرحوم (الف. ج.) مطابق دستور نقشه های مورخ 4/4/84 و 15/11/85 شهرداری منطقه 5 تهران غیر مقدور است و قابلیت اجرایی ندارد در حالی که وکلای خواندگان در صورت جلسه مورخ 27/9/89 تاکید بر تغییر کاربری داشته و اقدامات اولیه صورت پذیرفته و انجام تغییر کاربری معلق بر عدم پرداخت حقوق شهرداری است و در صورت تفویض وکالت [توسط] خواهان شرط مذکور در توافق-نامه قابلیت اجرایی داشته و امکان تغییر کاربری فراهم خواهد شد لذا دادگاه در اجرای مقررات ماده 199 قانون آیین دادرسی مدنی و به منظور کشف حقیقت به موجب تصمیم مورخ 28/9/89 طی شرحی به شهرداری منطقه 5 تهران با این عنوان که «از آنجایی که طرفین دعوی تعهداتی در خصوص تغییر کاربری پلاک ثبتی شماره 1174/111 بخش 11 تهران واقع در سردار جنگل به مساحت 5/1327 مترمربع به صورت مسکونی یا خدماتی به یکدیگر تقبل نمودند با عنایت به اینکه وکیل خواهان حسب دستور نقشه های مورخ 4/4/84 و15/11/85 آن شهرداری مدعی هستند تغییر کاربری پلاک موصوف غیر مقدور می باشد این در حالی است که وکلای خواندگان دعوی با ارایه نقشه و مدارکی بر خلاف ایشان استدلال می نمایند و اظهار می دارند به جهت عدم پرداخت حقوق شهرداری این عمل غیر ممکن شده است در صورت موافقت مالک و ارایه وکالت نامه این عمل محقق و موضوع تغییر کاربری در کمیسیون توافقات امکان پذیر می باشد لذا مقتضی است جهت جلوگیری از تضییع حقوق طرفین و کشف حقیقت مراتب به معاونت شهرسازی ارجاع شود تا با تشکیل کمیته با حضور طرفین و اخذ مدارک و مستندات ایشان پس از بررسی قانونی موضوع و اقدامات انجام شده توسط خواندگان نظریه نهایی خود را حسب بهره برداری قضایی به این دادگاه اعلام و ارسال نمایند.»;پس از تعقیب جوابیه از سوی دفتر شهرداری منطقه 5 تهران دو جوابیه 1- به شماره 110210/505 - 17/11/89 با این استدلال که «پلاک موصوف طبق طرح تفصیلی مصوب دارای کاربری پارکینگ می باشد و تغییر کاربری آن طبق ضوابط و مقررات ملاک عمل میسر نمی باشد ضمنا با توجه به عدم امکان تغییر کاربری و طبق ضوابط مصوب طرح جامع و تفصیلی تشکیل کمیته جهت پلاک موصوف موضوعیتی نخواهد داشت.»; 2- به شماره 505820240 - 16/12/89 نیز شهرسازی چنین پاسخ دادند: «احتراما در پاسخ به درخواست آن اداره در خصوص پلاک ثبتی 1174/118 به اطلاع می رساند باتوجه به کاربری مصوب ملک مذکور در صورتیکه مالک در خواست احداث پارکینگ عمومی داشته باشد پس از اخذ استعلامات لازم موضوع مشمول بند 1-3 صورت جلسه 436 - 26/3/86 می گردد شایان ذکر است در صورت تغییر قوانین و مصوبات و ابلاغ بخش نامه مغایر با صورت جلسه فوق الذکر مراتب ناسخ ضوابط مربوط می باشد.»; نظر به اینکه مطابق توافق نامه مورخ 22/7/81 مورث خواندگان ردیف.. . متعهد بودند اقدام به تغییر کاربری پلاک موصوف از پارکینگ به صورت مسکونی و یا خدماتی شامل گاراژ خدماتی اتومبیل و کارواش تبدیل نمایند. مطابق جوابیه شهرداری با توجه به طرح جامع و تفصیلی اجرای این شرط بعد از تشکیل عقد غیر ممکن و غیر مقدور اعلام گردیده است و با عنایت به مدلول ماده 240 قانون مدنی که مقرر داشته «اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حین العقد ممتنع بوده کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر اینکه امتناع مستند به فعل مشروط له باشد.»; با توجه به اینکه به استناد ماده مذکور ناممکن شدن اجرای شرط را پس از عقد ممتنع شدن انجام شرط پیش بینی کرده است دراین وضعیت برای مشروط له امکان فسخ معامله را فراهم کرده است و مطابق فتوای فقهای عالی مقام مانند «علامه حلی»; عقیده دارند تعذر شرط موجب حق فسخ معامله برای مشروط له خواهد بود و علاوه بر آن ارش باید بگیرد ولی مرحوم «انصاری»; با این نظر مخالف بوده و در صورت تعذر شرط فقط قایل به وجود حق فسخ برای مشروط له است؛ استدلال ایشان چنین است که قرار ارش در خیار عیب به خاطر وجود نص خاص است و نمی توان آن را به موارد دیگر تسری داد. علاوه بر مطالب مذکور با عنایت به اینکه انجام شرط بعد از عقد ممتنع شده است در این صورت چون راهی برای اجرای شرط برای مشروط علیه و شخص ثالث فراهم نیست و.. . استنباط قضایی دادگاه این است که مشروط له برای رفع ضرر از خود حق فسخ معامله را خواهد داشت با توجه به اینکه امتناع از اجرای شرط مستند به فعل مشروط له نمی باشد و خواندگان اصلی چنین دلیلی که موجب اقناع وجدان دادگاه باشد اقامه نکردند. وانگهی در مورد دعوی خواهان علیه خوانده ردیف اول باعنایت به اینکه مطابق شرط مرقومه در قرارداد 22/7/81 استنباط قضایی دادگاه این است حق انتقال عین توسط مورث خواندگان ردیف2 به صورت مطلق وجود ندارد تا به خوانده ردیف اول تعلق گیرد زیرا مالکیت نامبرده بر مبیع کاملا استقرار پیدا نکرده و متزلزل می باشد و رابطه خواهان با مبیع به طور کامل قطع نشده است پس در صورت انتقال عقد واقع غیر نافذ خواهد بود [چون] به شرحی که گفته شد حق انتقال در قرارداد تصریح نگردیده است بنابراین دادگاه بنا به مراتب مستندا به مواد 219 و 240 و 1257 و 1258 قانون مدنی مواد 197 و519 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن حکم بر بطلان دعوی خواهانهای تقابل و به لحاظ عدم تحقق مالکیت ایشان بر مورد معامله حکم بر فسخ قراردادهای مورخ 22/7/81 و 7/4/83 و20/8/85 و محکومیت خواندگان به پرداخت کلیه خسارات قانونی در حق خواهان صادر و اعلام می دارد. رای صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه 206 دادگاه حقوقی تهران - قـربـانـی

تجدیدنظرخواهی آقای (الف. پ.) به وکالت از محکوم علیهم نسبت به دادنامه شماره 324 مورخ 21/4/90 صادر شده ازشعبه 206 دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم برفسخ قراردادهای عادی و حکم به بطلان دعوی تقابل دال بر الزام به تنظیم وکالتنامه رسمی صادر شده است وارد و موجه نمی باشد؛ زیرا قراردادها مفهوما و منطوقا مقید به انجام تعهد از سوی منتقل الیه منعقد شده است و با توجه به فوت نامبرده و تعذر انجام شرط حق فسخ برای مشروط له محقق است و دادنامه معترض عنه موافق با اصول حقوقی و مقررات قانونی صادر شده است و تجدیدنظر خواهی متضمن جهت نقض نیست لذا دادگاه با رد تجدیدنظر خواهی مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را عینا تایید و استوار می کند. این رای قطعی است.
مستشاران شعبه 3 دادگاه تجدید نظر استان تهران
ذکایی - حمیدی راد