تغییر شغل اعم از اینکه توسط مستاجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام شده باشد و لو با عدم رضایت مستاجر مطابق قانون سال 56 ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستاجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از حق تخلیه نخواهد بود.

در این پرونده آقای ج.الف. با وکالت آقای الف.ب. و خانم س.ی. به طرفیت 1- شهرداری. 2- آقای ع.الف. 3- خانم ط.ت. در تاریخ 1389/3/25 دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی یک باب مغازه و اتاق روی آن با احتساب خسارات دادرسی تقدیم نموده است. وکلای خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته اند که مرحوم ع.الف. به موجب اسناد رسمی شماره های 63372 مورخ 1346/7/6 و60487 مورخ 1344/6/1 دفترخانه شماره.. . تهران مستاجر و صاحب سرقفلی یک باب مغازه و زیرزمین و بالاخانه روی آن و یک باب دکان نیم بابی جزء پلاک ثبتی.. . واقع در بخش 9 تهران بوده است در اجرای طرح بازسازی منطقه توسط شهرداری چهار باب مغازه به شماره.. . پلاک ثبتی.. . فرعی.. . با پلاک ثبتی.. . فرعی و زیرزمین به شماره.. . با پلاک ثبتی.. . فرعی و یک باب بالاخانه به شماره.. . با پلاک ثبتی جزء پلاک های ثبتی.. . اصلی واقع در بخش 9 تهران احداث و به عنوان معوض مغازه های اجاره نامه های رسمی مذکور منظور نموده و طی صورت مجلس مورخ 1368/9/6 به آقای ع.الف. (مورث خواهان) تحویل می نماید. حسب اطلاع آقای ع.الف. (خوانده ردیف دوم) مالکیت عرصه مغازه های مورد اجاره را از مالکین آن خریداری و در عوض مالکیت عرصه مغازه های احداثی در [محل] جدید را به شهرداری واگذار می نماید. مرحوم ع.الف. در زمان حیات خود برابر قرارداد مورخ1372/7/15 که به امضاء و تسجیل گواهان و خوانده ردیف دوم نیز رسیده است کلیه حقوق مربوط به مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن موضوع اجاره نامه های رسمی را با قید معوض در بازار جدید به موکل واگذار نموده است. لذا چون با تخریب مغازه های موضوع اجاره نامه رسمی و جایگزینی و واگذاری مغازه های جدید عنداللزوم با جلب نظر کارشناس و معاینه محل و تعیین مغازه نیم بابی و بالاخانه روی آن که عرفا باید با ورودی مجزا اطلاق بالاخانه بر آن تعلق گیرد الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی سرقفلی و اجاره نامه به نام موکل با توجه به اصل اعتبار قراردادها و مسیولیت قایم مقام مالکان قبلی با احتساب خسارات دادرسی مورد استدعا است. آقای ب.ذ. وکیل دادگستری با اعلام وکالت از خوانده ردیف دوم طی لایحه مثبوت به شماره 3038 مورخ 1389/8/4 در اولین جلسه رسیدگی اعلام می دارد که طی پرونده های مطروحه در شعبه 31و27 دادگاه عمومی تهران موکلش تقاضای تخلیه را نموده تا مشخص شدن نتیجه تقاضای توقف دادرسی را دارد.
2- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به طرفیت آقای ج.الف. در تاریخ 1389/7/19 دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستاجره به لحاظ تغییر شغل با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می نماید که به شعبه 32 دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود. وکیل خواهان در تشریح خواسته اظهار داشته خوانده به شرح سند عادی اجاره مستاجر یک باب مغازه الکتریکی واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم طبقه تجاری فوقانی آن بوده که علی رغم صراحت اجاره نامه شغل مغازه را از الکتریکی به اغذیه فروشی تغییر داده است لذا به لحاظ تخلف و تغییر شغل رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد استدعاست.
3- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به طرفیت ج.الف. در تاریخ 1389/7/19 دادخواستی به خواسته مطالبه اجرت المثل از تاریخ 1371/9/24 تا صدور حکم و اجرای آن مقوم به 51/000/000 ریال با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می کند که این پرونده نیز به شعبه 32 دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود. وکیل خواهان خلاصتا اظهار داشته خوانده طبق سند عادی اجاره مستاجر یک باب مغازه واقع در غرب طبقه همکف به انضمام نیم طبقه تجاری فوقانی آن بوده که در قرارداد اجاره میزان اجاره بها مشخص و معین نگردیده است. صدور حکم به پرداخت اجرت المثل دوران تصرف خوانده از تاریخ مالکیت موکل 1371/9/24 مورد استدعاست.
4- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. به طرفیت آقایان1- ج.الف. 2-م.ف. در تاریخ 1389/7/21 دادخواستی به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ انتقال به غیر با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می کند که به شعبه 27 دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود.
5- آقای ع.الف. با وکالت آقای ب.ذ. بطرفیت آقای ج.الف. در تاریخ 1389/7/21 دادخواستی به خواسته تعیین و تعدیل و افزایش اجاره بها از زمان مالکیت(1371/9/24) با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می کند که این پرونده نیز به شعبه 27 دادگاه عمومی تهران ارجاع می شود.
6- با توجه به وحدت اصحاب دعوی و ارتباط موضوع آن با دستور مورخ 1390/5/25 سرپرست محترم مجتمع قضایی شهید بهشتی همه پرونده ها به لحاظ سبق ارجاع به شعبه 35 جهت رسیدگی به این شعبه محول می گردد که با دستور تعیین وقت رسیدگی جلسه مورخ1390/12/17 تشکیل می شود و آقای الف.ب. و خانم س.ی.که سابقا در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی وکیل آقای ج.الف. بودند در دعاوی علیه ایشان نیز طی لایحه مثبوت به شماره 4132 مورخ 1390/12/17 از مشارالیه (ج.الف.) اعلام وکالت می نمایند و با تکرار مطالب معروض در دادخواست دعوی اصلی در پاسخ به دعاوی علیه موکل خود اظهار داشته اند که برابر صورت مجلس مورخ 1386/10/9 تامین دلیل پرونده کلاسه 31286 شورای حل اختلاف درب مغازه بسته بوده با حضور عضو مجری باز شده است. با بازگشایی مغازه به علت عدم آشنایی موکل به شغل الکتریکی شخصی بنام م.ف. را بکار گرفته تا به عنوان کارگزار خود (اصطلاحا شاگرد) او را در مغازه یاری نماید. موکل به اجبار جهت کارهای ضروری خود عازم آلمان شده است. نامبرده بدون اذن و در غیاب صاحب مغازه اقدام به فروش اغذیه می کند و موکل بااطلاع از موضوع و بازگشت به ایران نامبرده را اخراج و از مغازه کماکان به عنوان محل خریدوفروش لوازم الکتریکی استفاده می شود و [طبق] صورت مجلس تامین دلیل مورخ 1390/3/11 فعالیت کسبی مغازه فروش لوازم الکتریکی است و عنداللزوم برای کشف حقیقت و اثبات موضوع معاینه و تحقیق محلی مورد استدعاست و حسب تصویر استشهادیه کسبه آقای م. ف. شاگرد و حقوق بگیر موکل بوده است و در مورد خواسته مطالبه اجرت المثل در دفاع وکلای مزبور اظهار داشته اند مغازه متنازع فیه از طرف شرکت ب. به عنوان معوض دکان نیم بابی موضوع اجاره نامه رسمی 60487 مورخ 1344/6/1 واگذار گردیده که اجاره سالیانه آن 7200 بوده است. موکل آمادگی خود را با رجوع به شرکت ب. برای پرداخت اجور اعلام داشته و در اجرای ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 برابر سند 15683 مورخ 1390/3/1 اجرت المثل بر مبنای اجرت المسمی را به حساب سپرده دفترخانه.. . تهران تودیع نموده است. درحالی که بر مبنای قرارداد اجاره رسمی ملک معوض خواهان از زمان تحقق مالکیت یعنی تاریخ 1389/3/20 استحقاق مطالبه اجرت المثل را دارد که در صورت مراجعه به دفترخانه شماره.. . مبلغ اجاره بها را دریافت خواهد نمود.
7- آقای ب.ذ. به وکالت از آقای ع.الف. دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را به شرح صورت جلسه مورخ 1390/12/17 مسترد کرد و دادگاه طی دادنامه شماره 1239 مورخ 221390قرار رد دعوی صادر نمود. در خصوص سایر دعاوی مطروحه با دقت و توجه به مدارک ابرازی و مدافعات طرفین به اعتقاد دادگاه: نظر به اینکه عین مستاجره معوض ملک مورد اجاره مورث اصحاب دعوی بوده که بر مبنای اجاره نامه رسمی شماره 60487 مورخ 1346/6/1 در تصرف داشته و بعدا منافع آن به آقای ج.الف. (خوانده) منتقل شده است و این اجاره نامه چون حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 می باشد با صرف انقضاء مدت منحل نمی گردد و تا زمانی که تعدیل اجاره بها صورت نگرفته اجرت المثل بر مبنای اجرت المسمی است و موجبی برای تعیین اجرت المثل با جلب نظر کارشناس وجود نخواهد داشت و لذا بنا به مراتب فوق و توجه به اینکه مستاجر اجاره بها را بر مبنای اجاره سابق در دفترخانه تنظیم کننده سند تودیع نموده است. مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی خواهان (با خواسته مطالبه اجرت المثل) صادر می گردد و نظر به اینکه رابطه استیجاری طرفین به دلالت تصویر اجاره نامه رسمی و سند عادی انتقال سرقفلی محرز است و با عنایت به وجود ارکان و شرایط دعوی تعدیل و نظریه هیات کارشناسی سه نفره مثبوت به شماره 519 مورخ 1392/2/18 که مصون از تعرض موثر باقی مانده و با اوضاع و احوال مسلم قضیه نیز مغایرتی ندارد مستندا به مواد 4 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و مواد 198و519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر تعدیل اجاره بها مورد اجاره موصوف از تاریخ تقدیم دادخواست(1389/7/21)به مبلغ450/000 ریال و محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی و دستمزد کارشناس به مبلغ 000/200/12 ریال و پرداخت حق الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان (آقای ع.ن.) صادر می کند.
و نظر به اینکه تغییر شغل در مورد اجاره از الکتریکی به اغذیه فروشی به دلالت گزارش تامین دلیل و اظهارات وکیل خوانده که این تغییر شغل را پذیرفته لکن انتساب آن را به شاگرد موکلش بدون اذن و در غیاب مشارالیه اعلام نموده محرز و مسلم است و نظر به اینکه تخلف اعم از اینکه توسط مستاجر یا نماینده یا کارگر یا وکیل یا هر شخص دیگری انجام شده باشد و لو با عدم رضایت مستاجر ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک می کند و تغییر وضع بعدی و وضع ید ثانوی مستاجر نسبت به مورد اجاره رافع تخلف و مانع استفاده موجر از مقررات قانون حاکم بر رابطه آنان نخواهد بود لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد و ثابت دانسته و مستندا به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده 515 و519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده (آقای ج.ن.) به تخلیه عین مستاجره موصوف و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل بر طبق تعرفه در حق خواهان صادر می گردد و با عنایت به اینکه با صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف مستاجر عقد اجاره منحل و رابطه استیجاری طرفین که با حکم قانون گذار بعد از انقضاء مدت عقد نیز تداوم می یافت با این تخلف منقطع می گردد. لذا دادگاه دعوی خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را غیر وارد تشخیص و مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان آن صادر می کند و نسبت به خواندگان ردیف اول (شهرداری.) و ردیف دوم (خانم ط.ت.) به لحاظ استرداد دعوی به شرح صورت جلسه مورخ 1390/12/7 مستندابه بند ب ماده 107 قانون مرقوم قرار رد دعوی صادر می گردد. رای صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
دادرس شعبه 35 دادگاه عمومی حقوقی تهران
احمدی

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف.ب. به وکالت از آقای ج.الف. به طرفیت آقای ع.الف. نسبت به آن قسمت از دادنامه شماره 895 مورخ 1392/7/30 شعبه محترم 35 دادگاه عمومی حقوقی تهرآن که به موجب آن و در مورددعوی آقای ع.الف. به خواسته تخلیه عین مستاجره به لحاظ تغییر شغل پس از رسیدگی با احراز وقوع تغییر شغل به شرح مضبوط در دادنامه مذکور حکم بر محکومیت خوانده ج.الف. به تخلیه عین مستاجره موضوع خواسته و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق خواهان صادرشده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه از سوی تجدیدنظرخواه اعتراض موثر و موجهی که موجب نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته باشد ارایه نشده و تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات مندرج در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و از حیث رعایت قواعد دادرسی و استدلال و استناد به مبانی قانونی نیز ایراد و اشکال اساسی وجود ندارد. لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون مرقوم عینا دادنامه تجدیدنظر خواسته تایید و استوار می شود. این رای قطعی است.
رییس و مستشار شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر استان تهران
قمری - نوری نجفی