چنانچه در قرارداد شرط شود که هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف بشود باید مبلغی به عنوان زیان پرداخت نماید عبارت مذکور خیار شرط نیست زیرا

در خصوص دعوی آقای ح.د. علیه خانم ن.ر. مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان مسکونی جزء پلاک ثبتی 45/3937 قطعه 87 ضلع شرقی با احتساب خسارات ناشی از دادرسی نظر به اینکه مطابق محتویات اسناد پیوست دادخواست وقوع قرارداد موسوم به قولنامه بین طرفین تحقق تعهد خوانده به انتقال رسمی ملک و عدم انجام این تعهد محرز است نظر به اینکه هرچند در بند 5 ماده 6 قرارداد این عبارت اضافه شده (که چنانچه هر یک از طرفین از انجام معامله منصرف بشود باید 000/000/5 تومان به عنوان ضرر و زیان پرداخت نماید) و این عبارت در دعوای تقابل نیز مستمسک خواهان تقابل برای فسخ قرارداد شده است اما دادگاه عبارت مزبور را نمی تواند شرط خیار بداند و برای وی حق فسخ شناسایی نماید و البته شرط خیار بدون تعیین مدت هم نیست به دلایل ذیل: اولا عبارت یادشده بیش از آنکه بیانگر اراده واقعی طرفین بر تعیین شرط خیار باشد ناشی از رسوبات اندیشه شرط ابتدایی و لازم الوفاء نبودن قراردادهای بی نام است در واقع عبارت مزبور بیش از آنکه در مقام ایجاد شرط خیار باشد در پی تعیین کیفر برای عهدشکنی است وانگهی این عبارت با سایر بندها که به تصریح خیارات را ساقط شده دانسته اند همخوانی ندارد مگر اینکه آن را وجه التزام یادشده بدانیم ثانیا اگر ما عبارت مزبور را به معنای اختیار بر هم زدن قرارداد در هر زمان دلخواه توسط یکی از طرفین بدانیم قطعا مشمول حکم مندرج در ماده 401 قانون مدنی و از اسباب بطلان قرارداد است و این توصیف به تبع دعوای فسخ را نیز زایل می سازد زیرا فسخ در بستر قرارداد صحیح قابل تصور است نه عقد فاسد ثالثا یکی از الزامات اصل صحت اعمال حقوقی (ماده 223 قانون مدنی) این است که قرارداد و شروط آن به گونه ای تفسیر شوند که قرارداد صحیح دانسته شود و در مورد مطروحه نیز استدلال های دادگاه بر اساس اصل صحت و در پی عقدی است که علی الظاهر واقع شده و همه ارکان اساسی قرارداد را هم دارد پس نتیجه عبارت قراردادی یادشده با ید به گونه ای باشد که به صحت عقل لطمه وارد نکند نظر به اینکه مطابق پاسخ استعلام ثبتی خوانده بر ملک مورد دعوا مالکیت رسمی دارد و مانعی جهت انجام تعهد وی وجود ندارد پس دادگاه ضمن پذیرش دعوای خواهان به استناد مواد 10 و 219 و 220 قانون مدنی و ماده 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خوانده به حضور دریکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی ملک به پلاک ثبتی 45/3937 قطعه 87 ضلع شرقی و پرداخت 000/410 ریال هزینه دادرسی در حق خواهان صادر می نماید در خصوص دعوای تقابل خانم ن.ر. علیه خواهان اصلی با موضوع تایید وقوع فسخ معامله بر اساس عبارت مذکور در قسمت اخیر بند 5 ماده 6 قرارداد که شرح آن عینا آمد نظر به اینکه مطابق اسباب موجد رای فوق الذکر از عبارت موردنظر خواهان تقابل حق فسخ برداشت نمی شود و نظر به اینکه عدم پرداخت ثمن که مستند دیگر خواهان تقابل است نیز مطابق دفاعیات خوانده تقابل در اثر فراهم نشدن شرایط تنظیم سند بوده چه مطابق شرایط قراردادی پرداخت ثمن پس از دریافت وام توسط خوانده تقابل صورت می گرفته که با عبارت به شرایط اعطای وام دریافت آن با ترمیم ملک ملازمه دارد گو اینکه اساسا عدم انجام تعهد مطابق مستفاد از مواد 237 و 239 قانون مدنی موجد حق فسخ نیست پس درنتیجه دعوای خواهان پذیرفته نیست و دادگاه به استناد مواد 10 و 219 قانون مدنی و 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر می نماید این تصمیمات حضوری و بیست روز پس از ابلاغ در دادگاه تجدیدنظر استان تهران قابل تجدیدنظرخواهی است.
رییس شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر ـ رضایی نژاد

محتویات پرونده پیوست مبین آن است که خانم ن.ر. یک واحد آپارتمان به مساحت حدود 68 مترمربع به انضمام مشاعات و.. . مربوطه را طی بیع نامه عادی در تاریخ 23/10/90 به مبلغ 000/000/299 ریال به مشخصات ثبتی 3937/45 واقع در سمت شرقی طبقه دوم بلوک 9 قطعه 87 تفکیکی مفروز و مجزی شده از پلاک 3904 فرعی از اصلی مذکور بخش 12 تهران را به آقای ح.د. فروخته است و مقررشده پنج میلیون تومان از ثمن معامله نقدا و چهار میلیون و نه صد هزار تومان آن همزمان با تحویل واحد یعنی 22/11/90 و مابقی که به صورت وام بانکی بوده همزمان با تنظیم سند یعنی 30/11/90 تادیه شود. در انتهای بند 5-6 قرارداد و مبایعه نامه مبنی بر غیرقابل تغییر بودن قیمت توافق شده طرفین شرط کرده اند که چنانچه هر یک از آنان از انجام معامله منصرف شوند باید مبلغ پنج میلیون تومان به عنوان ضرر و زیان پرداخت نماید و بلافاصله در بند 6-6 آن کلیه خیارات ازجمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس را از خود ساقط کرده اند آقای ح.د. طی اظهارنامه ای به شماره 176-29/9/92 از خانم ن.ر. خواسته است جهت تنظیم سند رسمی انتقال مبیع اقدام نماید و قبل از آن خانم ن.ر. طی اظهارنامه شماره 729-29/4/92 ضمن تذکر عدم پرداخت مابقی ثمن معامله و اشاره به قسمت اخیر بند 5-6 بیع نامه انصراف خود از معامله را به خریدار اعلام نموده است. فی الحال آقای ح.د. دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله را مطرح و خانم ن.ر. دعوی تقابل مبنی بر تایید فسخ معامله و تخلیه و تحویل مورد معامله و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از 14/5/92 به بعد را مطرح که شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر طی دادنامه شماره 921114-18/10/92 ضمن محکومیت فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله و جبران خسارت دادرسی حکم به بطلان دعوی تقابل وی صادر که موضوع تجدیدنظرخواهی مشارالیها قرارگرفته است. به نظر دادگاه تجدیدنظرخواهی به گونه ای نیست که موجبات نقض رای تجدیدنظر خواسته را فراهم آورد و با هیچ یک از جهات منعکس در ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد و رای صادره شایسته تایید است چراکه اولا چنانچه (همان گونه که تجدیدنظرخواه مدعی شده) تقدم و تاخر دو شرط یعنی ذیل بند 5-6 و بند 6-6 قرارداد و بیع نامه را ملاک عمل قرار دهیم طرفین پس از وضع خیار شرط در انتهای بند 5-6 در بند 6-6 کل خیارات ازجمله خیار باطل موضوعه قبل را بلافاصله از خود ساقط کرده اند و به عبارت دیگر اراده نهایی طرفین در همان مبایعه نامه بر اسقاط خیارات به جز خیار تدلیس تعلق گرفته است ثانیا بعضا در عرف به هدف التزام بدون قید و شرط طرفین و به عبارت دیگر به قصد استحکام تمام بیع چنین شرطی را وضع می کنند ولیکن همان گونه که اشاره شد هدف از قرار دادن این شرط متزلزل نمودن بیع فی مابین نیست فلذا و با توجه به اینکه بر استدلالات دادگاه محترم صادرکننده رای نیز خدشه ای متوجه نیست مستندا به ماده 358 همان قانون ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظر خواسته را تایید می نماید. این رای قطعی است.
رییس شعبه 51 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
حضرتی ـ حاجی حسینی