اگر مستاجر در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 دندان ساز تجربی باشد و از محل مورد اجاره به عنوان دندان سازی استفاده نماید از شمول رای وحدت رویه شماره 576- 14/7/71 هیئت عمومی دیوان عالی کشور که ناظر به مطب پزشکان است خارج بوده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. لذا رابطه استیجاری بعد از انقضاء مدت قرارداد کماکان استمرار دارد.

در پرونده کلاسه 91/162 آقای ج.م. با وکالت ع.ص. به طرفیت 1- ح.ب. 2- د.ف. 3- م.ع. 4- ع.ز. 5- د.ن. 6- ج.ن. مبادرت به اقامه دعوی به خواسته تخلیه و تحویل عین مستاجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره با احتساب هزینه دادرسی نموده است خلاصه عرض حال اینکه موکلش به موجب سند رسمی مالک قانونی شش دانگ دو دستگاه آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی 2009 فرعی از 45 و 44 اصلی واقع در خیابان استاد حسن بنا ضلع شمال شرقی میدان ملت به پلاک.. . می باشد که به موجب قرارداد عادی اجاره یک دستگاه از آپارتمان های مربوطه توسط مالک وقت به آقای ح.ب. برای مطب دندانپزشکی اجاره داده است و مستاجر برخلاف شروط مندرج در قرار اقدام به واگذاری اتاق های مورد اجاره به غیر نموده است بدین ترتیب که یک اتاق از مورد اجاره به خوانده دوم دکتر دندان پزشک و یک اتاق به خوانده سوم متخصص گوارش و غیره و دو اتاق به خوانده ردیف 4 مربوط به تزریقات و دو اتاق را هم مطب دندانپزشکی خود قرار داده است همچنین در آبان ماه 1359 یک دستگاه آپارتمان دیگر نیز توسط مالک وقت برای دایر نمودن مطب به خواندگان ردیف 5 و 6 مشترکا اجاره داده است حال با انقضاء مدت عقد اجاره از تخلیه امتناع ورزیده اند. دادگاه در پرونده 90/1255 نیز ج.م. به طرفیت ح.ب. مطالبه اجرت المثل زمان تصرف از تاریخ 24/3/1373 لغایت دادرسی طبق نظریه کارشناس مقوم به 000/000/51 ریال نموده است و توضیح داده است که خوانده مستاجر 7 باب اتاق استیجاری می باشد به لحاظ عدم تمدید عقد اجاره از 24/2/1373 ملزم به تادیه اجرت المثل با جلب نظر کارشناس می باشد دادگاه هر دو پرونده توام در اجرای ماده 103 قانون آیین د.م. مورد رسیدگی واقع شده است سپس آقای ح.ب. در دفاعیات خود در مورخ 22/1/1391 بیان داشته اند که هشت واحد اتاق از مالک اولیه اجاره کرده ام ولیکن دادخواست 7 عدد اتاق اجاره عنوان یافته است کارهای پزشکی انجام شده است چون در این مرحله موضوع در دادگاه عنوان یافته است (اقامه دعوی) موضوع مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشد حکم تخلیه نیز تاکنون صادر نشده است چون تعدادی افراد در هر یک از اتاق ها مشغول به فعالیت می باشند 4 اتاق آن لابراتوار و دندانپزشکی را خودم دارم و 3 اتاق دیگر نیز با من همکاری می کنند و در خصوص یک اتاق آقای م. موفق به اجاره دادن آن یک اتاق و سپس نیز موفق به اخذ حکم تخلیه علیه مستاجر موردنظر شده است ایضا با ارایه دادنامه 901298 و تقدیم به دادگاه دفاع نموده که برابر با قبوض تقدیمی اجاره بها را ماهانه نوزده هزار تومان بنام مالک قبلی به حساب مربوط نزد بانک ملی واریز نموده ام و تا تاریخ 1/1/1391 این اجاره بها را واریز نموده ام و آقای م.ق. وکیل آقایان: ر.ن. و ح.ب. برابر با لایحه تقدیمی 344 - 3/3/91 دفاع نموده است که خواسته دعوی عبارت از 8 واحد متعدد و 8 نفر خوانده می باشد که در یک دادخواست مطرح شده است و تجمیع دعاوی متعدد در یک پرونده غیرمقدور بوده و رد دعوی را خواسته است و ایضا دفاع نموده است که برابر با دادنامه صادره از شعبه 601 به شماره دادنامه 1204 - 21/6/81 مشمول امر مختوم بها می باشد مالک قبلی از سال 1389 با رسید مالک شناخته شده است و پرونده بایگانی 900843 شعبه محترم 116 دلالت بر امر مختوم بها را دارد که مورد تایید شعبه محترم 23 دادگاه تجدیدنظر نیز می باشد دعوی مطروحه مشروع نمی باشد. سپس در همین جلسه دادرسی (جلسه اول) آقای ع.ص. در اجرای ماده 98 ق.آ.د.م. اجرت المثل ایام تصرف از زمان مالکیت موکل خود لغایت ثبت این دعوی و تخلیه 8 اتاق را خواستار شده است دادگاه بنا به مراتبی که گذشت با احراز مالکیت خواهان پرونده برابر با رونوشت مصدق سند قطعی اجرایی احکام محکمه حقوقی تهران به شماره 1231 - 15/1/1389 تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی تهران که دلالت بر انتقال تمامی شش دانگ یک قطعه زمین با بنای احداثی در آن به مساحت یک هزار و هشتادوهشت متر و نودویک دسی متر مربع به پلاک 2009 فرعی از 44 و 45 اصلی مفروز از سیصد فرعی از اصلی بنام ج.م. دارد. و ملاحظه رونوشت قبوض پرداخت اجاره ارایه شده از سوی آقای ح.ب. مربوط به تادیه اجاره بها مربوط به سال های 1374 و 1375 و 1376 و1384 و تصریح به تادیه و واریزی اجاره بهای 8 چشمه اتاق مندرج در قبوض تادیه شده خوانده و ملاحظه رونوشت اجاره نامه عادی 5/5/1373 تنظیمی فی مابین مالک آن و مستاجر آن آقای ح.ب. در یک دستگاه آپارتمان مسکونی واقع در طبقه دوم دارای هشت اتاق با سرویس و مشاعات برای کارفرمای پزشکی و ملاحظه اجاره نامه عادی تنظیمی فی مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم مربوط به یک دستگاه آپارتمان برای مطب که در ظهر آن نیز به موجب صورت جلسه مورخ 6/2/1363 تمدید گردیده است که نهایتا دلالت و تصریح به انعقاد عقد اجاره یک دستگاه آپارتمان مسکونی مشتمل بر 8 اتاق فی مابین مالک وقت و آقای ح.ب. و انعقاد عقد اجاره آپارتمان یک دستگاه آپارتمان مسکونی فی مابین مالکین وقت و خواندگان پنجم و ششم دارد. دعوی تخلیه و مطالبه اجرت المثل موجه و دفاعیه وکیل محترم خواندگان به شرحی که گذشت غیر وارد بوده چراکه هردو دعوی در یک پلاک و اقامه دعوی علیه موکلین وی نیز مربوط به یک اجاره نامه بوده و همکاری آقای ح.ب. حسب اقرار با سایر خواندگان در 8 چشمه اتاق برابر با اقرار آقای ح. ب. و تایید وکیل محترم خواهان و خواهان به 7 چشمه اتاق کاهش یافته است تاییدی بر حقوق خواهان پرونده برفرض واگذاری 3 چشمه از 7 چشمه اتاق به اشخاص دیگر و حسب اعلام ب. همکاری با آن پزشکان نداشته است (تاییدی ندارد) بلکه اجاره مربوط به عقد واحد بوده و عمل موکلش (مستاجر یعنی آقای ح.ب.) در واگذاری چند اتاق از مورد اجاره تحت عنوان همکاری با دیگر پزشکان یعنی دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم اجاره اقامه دعوی علیه مستاجر را از موجر سلب نمی نماید بلکه اقامه دعوی خواهان و رسیدگی توام دو پرونده منطبق با موازین می باشد دادگاه با وصف اینکه در اجاره نامه تنظیمی فی مابین موجر و مستاجر آن آقای ح.ب. و مستاجرین پنجم و مورد اجاره مسکونی بوده لکن برای کارهای پزشکی یا پروانه پزشکی و نه برای مطب به اجاره واگذاری شده است و برابر با بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری ها و به استناد رای وحدت رویه شماره 576 مورخ 14/7/1371 ناظر به مطب پزشکان با وصف اینکه پزشک عرفا کاسب یا پیشه ور یا بازرگان نبوده و طبابت نیز قایم به شخص پزشک بوده فلذا موضوع از مصادیق و مشمول روابط موجر و مستاجر خارج بوده با احراز اثبات استثناء مطب از محل کسب و پیشه ادعای آقای م.ق. در باب داشتن سرقفلی نیز منتفی به لحاظ اینکه برابر با اجاره نامه هم وجهی نیز بابت سرقفلی تعیین نشده است و مستاجرین نیز حق واگذاری کلی یا جزیی مورد اجاره را به شخص یا اشخاص غیر نداشته اند ادعای اعتبار امر مختوم بها نیز بی وجه می باشد چراکه مندرجات پرونده 79/1513 و دادنامه استنادی وکیل محترم به شماره 922 - 17/5/80 دعوی آقای م.پ. علیه ر.ن. و ج.ن. با وکالت آقای م.ق. و ق. به خواسته تخلیه آپارتمان به استناد ماده 1257 قانون مدنی حکم به بطلان دعوی اصدار یافته است هرچند که این دادنامه در قالب حکم اصدار یافته است لکن برابر با ماده 1257 به لحاظ عدم ارایه دلیل از سوی خواهان مبنی بر ارایه نداشتن دلیل غیرتجاری بودن ملک اصدار یافته است و این تصمیم برابر با متن این دادنامه در پاسخ به مبحث تجاری بودن آن از سوی وکلا به خواندگان اصدار یافته است فلذا حکم صادره به منزله قرار بوده و عدم ارایه دلیل مبنی بر غیرتجاری بودن که همانا برفرض پذیرش جایگاه صدور قرار داشته نهایتا حکم در ماهیت تلقی نمی گردد و رای 75 مورخ 10/12/72 مضبوط در پرونده استنادی که شرح کامل آن تلخیص گردیده با احراز تمدید اجاره نامه تاریخ 1/8/77 و عدم پذیرش دعوی تخلیه به لحاظ انقضاء تاثیری در مانحن فیه نداشته (دعوی علیه آقایان ر.ن. و ج.ن.). دادگاه نهایتا با اثبات عقد اجاره و انقضاء مهلت و پذیرش دعوی اجرت المثل از تاریخ مالکیت رسمی خواهان به عنوان موجر استناد وکیل محترم آقای م.ق. به پرونده کلاسه 79/601/15112 که خلاصه تلخیص آن در پرونده مطروحه مضبوط می باشد و اصل پرونده پیوست بوده حکایت از تمدید اجاره فی مابین آقای ح.ب. به عنوان مستاجر و تمدید مدت با موجر داشته و واگذاری اتاق ها از سوی آقای ح.ب. با دیگر خواندگان دوم و سوم و چهارم نیز برابر با این دادنامه 1204 مورخ 21/6/80 در پرونده کلاسه 79/1513 مربوط به شعبه محترم 601 تهران و تایید آن از سوی شعبه محترم 33 تجدیدنظر جملگی حکایت از عدم انقضاء وقت اجاره و تمدید آن و موافقت موجر وقت به واگذاری جهت اتاق به پزشکان دوم و سوم و چهارم دارد که منتهی به صدور حکم به بطلان شده است که با وصف اینکه دعوی تخلیه غیرمالی بوده است دادگاه بدوی مبادرت به صدور حکم به بطلان به لحاظ عدم تمدید اجاره اصدار نموده است علی هذا با رد مبحث اعتبار امر مختوم بها کارشناس محترم منتخب دادگاه برابر با نظریه 771 - 91 - 26/4/91 ازآنجاکه اجرت المثل مورد اجاره فی مابین موجر و خواندگان پنجم و ششم مربوط به سال 90 و 89 جمعا 000/550/87 ریال و جمع اجرت المثل بخش شرقی مربوط به اجاره نامه با آقای ح.ب. شامل 7 باب اتاق نیز از سال 89 و 90 تا 5/4/1391 000/000 /278 ریال اجرت المثل تعیین نموده است که نظریه کارشناس ایرادی از سوی طرفین به عمل نیامده است و موارد مطروحه از سوی م.ق. تکرار مکررات راجع به نحوه اقامه دعوی و ماهیتی می باشد فلذا دادگاه دعوی خواهان را ثابت تشخیص به استناد ماده 494 قانون مدنی و ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 حکم به محکومیت آقایان ح.ب. و خواندگان دوم و سوم و چهارم به تخلیه مورد اجاره یک آپارتمان که شامل 7 چشمه اتاق مستقر در قسمت شرقی و خواندگان پنجم و ششم به تخلیه مورد اجاره یک دستگاه آپارتمان واحد غربی می باشد و تادیه مبلغ 000/550/87 ریال اجرت المثل 000/751/1 ریال هزینه دادرسی و 000/151/3 ریال حق الوکاله از سوی خواندگان پنجم و ششم در حق خواهان و خوانده ردیف اول به تادیه 000/000/278 ریال در حق خواهان و تادیه 000/560/5 ریال هزینه دادرسی و پرداخت 000/000/10 ریال حق الوکاله در حق خواهان محکوم نموده بدیهی است خواهان ملزم است قبل از صدور اجراییه تمبر دادرسی به مبلغ 000/200/8 ریال مابه التفاوت تمبر دادرسی و وکیل خواهان ها مبلغ 000/000/12 ریال تمبر وکالتی ابطال نماید بدیهی است در خصوص خواسته وکیل خواهان در باب تخلیه یک چشمه اتاق از مجموع 8 چشمه اتاق مطروحه به لحاظ تخلیه سالبه به انتفاء موضوع (حسب اعلام طرفین مبنی بر اقامه دعوی علیه متصرف از سوی آقای م. و صدور حکم تخلیه علیه وی) و قرار رد دعوی صادر می شود رای صادره نسبت به آقایان 1- ح.ب. و ر.ن. و م.ع. و ع.ف. و ع.ز. حضوری نسبت به ج.ن. غیابی ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه و در حدود مقررات ظرف 20 روز قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه های تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه 121 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ افخمی عقدا

تجدیدنظرخواهی ح.ب. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره 1120 مورخ 29/9/91 صادره از شعبه 121 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت تجدیدنظرخواه و خواندگان ردیف های دوم سوم و چهارم به تخلیه یک دستگاه آپارتمان مشتمل بر 7 چشمه اتاق واقع در قسمت شرقی و پرداخت مبلغ 000/000/278 ریال اجرت المثل ایام تصرف به همراه خسارات دادرسی صادر گردیده وارد و محمول بر صحت نمی باشد و بر استدلال و استنباط محکمه نخستین خدشه و اشکال قانونی وارد است زیرا تجدیدنظرخواه برابر مندرجات قرارداد عادی مورخ 24/2/1366 ملک محل نزاع را از مالکین وقت آن خانم ب.ع. و آقای م.پ. جهت کارهای پزشکی برای مدت دو سال اجاره نموده و تجدیدنظر خوانده به موجب سند رسمی انتقال شماره 1231- 15/1/89 دفترخانه.. . حوزه ثبتی تهران ملک مذکور را با همین وضع خریداری نموده است و با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواه بهدار تجربی دندان نمی باشد و از محل مورد اجاره به عنوان دندان سازی استفاده می نماید لذا موضوع از شمول رای وحدت رویه شماره 576- 14/7/71 که ناظر به مطب پزشکان است خارج نمی باشد و انقضاء مدت قرارداد اجاره ایجاد حق درخواست تخلیه برای مالک نمی نماید و تصرف نامبرده در ملک متنازع فیه ناشی از رابطه استیجاری و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده که با انقضاء مدت قرارداد رابطه استیجاری کماکان استمرار دارد و مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المسمی نمی باشد بنابراین دادگاه ادعای تجدیدنظرخواه را وارد می داند مستندا به ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن پذیرش درخواست تجدیدنظرخواهی و نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته حکم بر بطلان دعوی اولیه خواهان صادر و اعلام می نماید. رای صادره با توجه به اینکه قابل تجزیه و تفکیک نمی باشد مستندا به ماده 359 قانون مرقوم شامل سایر محکوم علیهم (خواندگان ردیف های دوم سوم و چهارم) نیز می گردد. رای صادره قطعی است.
رییس شعبه 10 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه
امی ـ ترابی