با عنایت به رای وحدت رویه 672 مورخ 1/10/83 هیات عمومی دیوان عالی کشـور آیا دعوای خلع ید را می توان صرفا به استناد سند عادی مطرح کرد؟

نشست قضایی (*1) مدنی: با توجه به مقررات مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و قانون اصلاح مواد 1 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1365 و الحاق موادی به آن و رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیات عمومی دیوان عالی کشور دعوای ماهیتی خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت بوده و به استناد سند عادی چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد اقتضا دارد مدعی در اجرای مقررات مواد مرقوم قانون ثبت ابتدا پس از تحصیل سند مالکیت که بر مبنای مقررات قانونی صورت گرفته باشد یا طرح دعوای الزام به وفا به عهد و تنظیم سند رسمی پس از اخذ حکم قطعی و اجرای آن با سند رسمی مالکیت دعوای خلع ید مطرح نماید مگر در نقاطی که شمول اجباری شدن ثبت اسناد از طرف دادگستری جمهوری اسلامی ایران آگهی نشده و این که ملاک سابقه ثبت نداشته باشد و یا در جریان ثبت باشد که در این گونه موارد دادگاه از طریق رسدیگی به ادله اثبات دعوا پس از اثبات مالکیت و احراز آن حکم به خلع ید غاصب صادر نماید.

در جایی که ثبت الزامی است برخی می گویند سند عادی نسبت به طرفین معامله معتبر است ولی در مقابل اشخاص ثالث فاقد اعتباراست. چنان چه دیوان بگوید خلع ید با اثبات مالکیت است این رای از مواردی است که تشریفات ثبتی باید رعایت شود و نتیجه این که اول باید اثبات مالکیت را بخواهد و سپس خلع ید را و این مطلب صحیح است. در اسناد عادی آن جا که طرف اقرار به مالکیت طرف مقابل دارد خلع ید بدون اشکال است. بنابراین در این جا مالکیت محرز است یک نظر این است که این معاملات اموال غیرمنقول جزو عقود تشریفاتی است حتی اگر خوانده در جلسه دادرسی به مالکیت خواهان اقرار کند اثری به آن مترتب نیست. نظر دوم حاکی است که ثبت رسمی سند انتقال از تشریفات لازم برای صحت عقد نیست بلکه صرفا برای تمامیت آثار است. (عقد منقول با سند عادی صریحا می تواند واقع شود و برای تکمیل آثار باید سند رسمی تنظیم شود) اما از بررسی رای وحدت رویه فوق الاشعار و همچنین با مداقه در آراء دیگر شعب دیوان عالی کشور از جمله رای شماره 594 مورخ 19/4/1327 که اشعار می دارد: اگر خوانده اقرار به فروش ملک خواهان در مقابل مبلغی کرده و تنظیم قباله رسمی را موکول به صدور تصدیق انحصار وراثت دانسته باشد استدلال دادگاه بر بی حقی خواهان از نظر عدم تنظیم سند رسمی مسموع نیست. مطابق رویه های موجود در دادگاه ها در صورتی که خواهان دعوای خود را اثبات مالکیت مستند به سند عادی شهادت شهود و یا اقرار خوانده مطرح و سپس دادخواست خلع ید تقدیم کند و دادگاه پس از احراز مالکیت به استناد دلایل فوق رای به خلع ید صادر می کند رای صادره صحیح و با موازین فقهی و موازین حقوقی است.