مصداق "امور مربوط به قسمت مشترک آپارتمان"

1- در دعوای اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی با استعلام از اداره ثبت مشخص شده است که ملک منازع فیه در جریان عملیات ثبتی است چنانچه عقد بیع احراز شود با توجه به این که عملیات ثبتی کامل نشده است در خصوص خواسته الزام به تنظیم سند رسمی چه راهکاری وجود دارد؟ 2- در صورتی که خواهان اثبات عقد بیع مشاعی و الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کرده باشد آیا در چنین دعوایی باید علاوه بر فروشنده و خریدار تمامی مالکان مشاعی نیز طرف دعوی قرار گیرند؟

-به رغم این که ماده 571 قانون مدنی که مختص عقود معینه است به موضوع شرکت پرداخته ولیکن به جای شرکت مدنی از تعریف اشاعه یاد کرده است در حالی گه اشاعه نوعی از مالکیت است که می بایست مقنن آن را در بخش اموال و مالکیت در قانون مزبور می گنجاند. با توجه به مفاد مواد 573 و 577 قانون مدنی آیا قانونگذار شرکت مدنی را به عنوان عقدی مستقل و مملک به رسمیت شناخته است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ چرا قانونگذار در ماده 571 این قانون چنین تصریحی دارد؟ 2- آیا در پرونده های با موضوع اختلافات در شرکت مدنی محاکم باید تحت عنوان اختلافات قراردادی ناشی از عقد شرکت مدنی به این دغعاوی بپردازند یا صرف توافقی صرف مبنی بر اشاعه و مزج مادی و فیزیکی در اموال؟ 3- نظر به مفاد مواد 578 586 و 587 قانون مدنی و اصاله اللزوم و آیاتی که بر استحکام عقد دلالت می کند آیا باید بر لزوم عقد شرکت مدنی قائل باشیم یا این که این عقد تابعی از وکالت بوده و عقدی جایز تلقی شود و یا آن که طبیعتی دو سویه دارد و در بخش ایجاد مالکیت مشاعی عقدی لازم و در بخش اذن در تصرف عقدی جایز است؟ 4- در صورت طرح دعوای احد از شرکا در شرکت های خدماتی آیا باید در بدو رسیدگی نظر به اطلاق مقنن در قانون مدنی و عدم اشاره به صحت و سقم این قسم از عقد آن را صحیح تلقی کرده و به رفع اختلاف بپردازیم یا این که به تبع بطلان شرکت ابدان در فقه امامیه این نوع از شرکت را باطل بپنداریم؟ 5- آیا با توجه به ماده 575 قانون مدنی سهیم شدن احد از شرکا در سود بیشتر یا انتفاع در سود بدون سهیم شدن در ضرر و بدون هیچ گونه انجام عملی صحیح است؟ 6- با توجه به مفاد مواد 581 و 582 قانون مدنی آیا تصرفات حقوقی شرکا در مال مشاع بدون امکان تصرفات فیزیکی ؛ مانند بیع مال مشاع بدون امکان تسلیم مبیع امری متعارف است؟

احتراما همان گونه که مستحضر هستید وفق ماده 83 قانون امور حسبی و ماده 1241 قانون مدنی به شرط رعایت مصلحت دادستان اختیار صدور اذن فروش اموال غیر منقول محجور را دارد. در صورتی که شش دانگ مال غیر منقول به نام محجور باشد در خصوص صلاحیت دادستان جهت صدور مجوز فروش تردیدی وجود ندارد؛ لکن در فرض مشاع بودن مال غیرمنقول در دادسراهای سراسر کشور رویه های متعددی در خصوص حدود صلاحیت دادستان جهت فروش سهام مشاع محجور اعمال می شود خواهشمند است با توجه به سه دیدگاه موجود در این خصوص که ذیلا بیان می شود نظر آن مرجع محترم را اعلام فرمایید که آیا دادستان مجاز به صدور دستور فروش سهم مشاع محجور از اموال غیرمنقول است؟ 1- برخی با استناد به مواد 313 و 326 قانون امور حسبی که اشعار می دارد اگر ما بین مالکین محجور یا غایب باشد تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آن ها در دادگاه به عمل می آید معتقد به ممنوعیت فروش سهم مشاع محجور از اموال غیرمنقول هستند. این گروه معتقدند وفق ماده 317 قانون امور حسبی فروش خود از مراتب تقسیم است؛ اگرچه تقسیم غیرمستقیم و چنانچه دادستان نسبت به فروش سهم محجور اقدام کند عملا مال مشاع را تقسیم نموده و به امری ورود کرده که وفق ماده 313 قانون مدنی مالکیت ورثه نسبت به ترکه پس از ادای دیون و حقوقی که به ترکه تعلق گرفته مستقر می شود و پیش از آن مالکیت مستقری وجود ندارد که بتوان نسبت به آن مجوز فروش صادر کرد. با این تفسیر محل اجرای ماده 83 قانون امور حسبی و ماده 1241 قانون مدنی صرفا اموال مفروز محجور است. 2- برخی با استناد به اطلاق مواد 83 قانون امور حسبی و 1241 قانون مدنی و همچنین ماده 583 قانون مدنی معتقدند فروش موضوع ماده اخیر متفاوت از تقسیم موضوع ماده 313 و یا فروش موضوع ماده 317 قانون امور حسبی است؛ با این تفسیر که وفق ماده 583 قانون مدنی هر یک از شرکاء می توانند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را به شخص ثالث منتقل کنند. این ماده ذیل احکام شرکت بیان شده و با آنچه در مواد 589 به بعد قانون مدنی در مبحث تقسیم اموال و یا ماده 313 قانون امور حسبی در خصوص تقسیم آمده است تفاوت مبنایی دارد. به عبارت دیگر در فرض اجرای ماده 583 قانون مدنی صرفا سهم یکی از شرکاء به ثالث منتقل می شود بدون آن که وضعیت اشاعه آسیبی ببیند؛ در حالی که در نتیجه تقسیم وفق ماده 313 و دیگر مواد مربوطه وضعیت اشاعه منتفی خواهد شد. نتیجه این دیدگاه آن است که در همه موارد اعم از آن که منشا اشاعه اختیاری باشد و یا قهری دادستان جهت صدور اذن فروش سهم مشاع محجور صلاحیت خواهد داشت. 3- گروه سوم معتقدند اختیار قیم برای فروش و اختیار دادستان جهت صدور اذن یا اجازه انتقال را باید به نحوی تفسیر کرد که اجرای ماده 313 قانون امور حسبی نیز متصور باشد. در این راستا در صورتی که میزان اموال مشاع به نحوی محدود است که امکان افراز و تعدیل متصور نیست استناد به ماده 583 قانون مدنی جهت فروش بلامانع است؛ مانند فرضی که اموال مشاع منحصر به یک آپارتمان یا امثال این موارد است چرا که در فرض اجرای ماده 583 قانون مدنی صرفا سهم یکی از شرکا به ثالث منتقل می شود؛ بدون آن که وضعیت اشاعه آسیبی ببیند. علاوه بر این که در این صورت به حقوق دیگر شرکا نیز خللی وارد نمی شود. در فرضی که وضعیت اشاعه به نحوی است که امکان افراز و تعدیل متصور است نباید از ماده 583 قانون مدنی استفاده کرد. استناد به این ماده در فرض تعدد اموال حتی اگر افراز و تعدیل غیر ممکن باشد موجب می شود که اگر سهم محجور از هر کدام از مصادیق اموال مشاع به اشخاص ثالثی منتقل شود نه تنها ماده 313 و دیگر موارد راجع به تقسیم عملا بی خاصیت شود بلکه باعث می شود دیگر شرکا در فرض عدم تراضی با خریداران سهم محجور ناچار به اخذ احکام تقسیم یا دستورات فروش متعدد باشند؛ حال آن که در فرض شراکت با محجور اخذ یک حکم تقسیم کفایت می کرد.

چنانچه یکی از مالکین مشاعی سهم خویش را به دیگری بفروشد آیا خریدار می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت همه مالکین مشاعی را طرح کند یا اینکه فقط به طرفیت فروشنده کافی است؟

انتقال کل مال مشاع توسط یکی از مالکین مشاع بدون اذن و خارج از حدود متعارف

دعوی اثبات هبه سهم مشاع