الف- چنانچه در خصوص ملکی دارای سابقه ثبتی یکی از افراد با مبایعه نامه عادی سهم مشاعی یکی از مالکان را خریداری کند: 1- آیا به استناد قولنامه عادی می تواند تقاضای صدور دستور فروش را درخواست کند؟ 2- در صورت عدم امکان تقاضای دستور فروش آیا خریدار می تواند به استناد مبایعه نامه عادی دادخواست مبنی بر صدور حکم فروش ملک مشاع را ارائه دهد و آیا دادگاه می تواند به استناد مبایعه نامه عادی در صورتی که دیگر مالکان وقوع بیع را پذیرفته باشند حکم بر فروش مال مشاع صادر کند؟ ب- مطابق رویه موجود در دادگاه ها افراد به استناد مبایعه نامه های عادی دادخواست اثبات وقوع بیع و تنظیم سند رسمی یا تسلیم مبیع را تقدیم می کند. اولا آیا مبایعه نامه های عادی از تعهد به انجام بیع حکایت دارد یا وقوع بیع؟ ثانیا با توجه به ملاک ماده 1305 قانون مدنی آیا خواهان می تواند به استناد سند عادی محکومیت اشخاص ثالث به اثبات وقوع بیع و تنظیم سند رسمی را درخواست کند؟

الف- نسبت به املاک ثبت شده ای که به موجب حکم قطعی واحد ثبتی مربوطه غیر قابل افراز تشخیص داده شده است صدور دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است و صرف داشتن سند عادی خرید برای پذیرش درخواست خریدار مشاعی دارنده سند عادی کافی نیست. همچنین درخواست خریدار عادی مذکور مبنی بر صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز مادامی که سهم مشاع خریداری شده رسما به وی انتقال نیافته است قابل استماع نیست. ب- اولا با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395 در صورتی که مدلول مبایعه نامه عادی دلالت بر بیع داشته باشد و به ادله قضایی دیگر وقوع بیع بر دادگاه ثابت شود آثار بیع را دارد؛ اما چنانچه مدلولا یا به دلالت قرائن و شواهد انشاء بیع از آن احراز نشود تابع مقررات ماده 10 قانون مدنی است. ثانیا در اسناد عادی تاریخ در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد نیست و فقط بین تنظیم کنندگان آن معتبر است؛ مگر این که با انجام رسیدگی و بررسی دیگر ادله وقوع معامله موضوع سند عادی در تاریخ مندرج در آن برای محکمه احراز شود که در این صورت با توجه به ماده 62 قانون مذکور تاریخ آن نیز نسبت به اشخاص ثالث معتبر و قابل استناد است.